Access & Property Easement: A Brief Discussion
Gdy nieruchomość jest kupowana i sprzedawana w Kalifornii, rzeczywista działka ziemi jest przekazywane jest opisany w kategoriach jego granicy obwodu. Ponadto, obwód nieruchomości jest kupowany i sprzedawany jest opisany w odniesieniu do większych działek ziemi wcześniej badane i opisane przez rząd federalny. Te większe działki, zwane Townships, są teoretycznie kwadratami o boku 6 mil, które są dalej podzielone na kwadraty o boku 1 mili, zwane Sections. Podział tych sekcji mogą być opisane na różne sposoby, które mogą być zawiłe w niektórych przypadkach: strony łożysk i odległości, które pozostawi początkującego czytelnika bardzo zdezorientowany. W innych przypadkach, opis prawny może być tak proste, jak, na przykład: „Lot 7 z Parcel Map 1688, zarejestrowany w Hrabstwie San Diego, Stan Kalifornia w dniu 24 czerwca 2017 r.”. Ostatecznie, te opisy prawne definiują nieruchomość kupowaną i sprzedawaną w transakcji nieruchomości.
W uzupełnieniu do opisu prawnego określającego obwód nieruchomości kupowanej i sprzedawanej, opisy prawne dla innych uprawnień, które pochodzą z nieruchomości mogą być włączone do opisu prawnego. Jednym z takich uprawnień jest udokumentowane prawo dostępu do Przedmiotu Nieruchomości, gdy nie przylega do drogi publicznej, znany jako działki dostępu.
Getting do i z nieruchomości nie jest problemem, gdy nieruchomość jest przylegająca do drogi publicznej. Jednak w obszarach wiejskich, wielu właścicieli nieruchomości dostęp do swoich nieruchomości poprzez przekraczanie sąsiednich działek. Dyskusja ta będzie koncentrować się na kwestiach związanych z dostępem do prywatnej nieruchomości poprzez podróżowanie w poprzek innych prywatnych property.
Trasa dostępu podróżował w poprzek prywatnej działki przez osobę z dorozumianej lub udokumentowanej zgody nazywa się służebność. Służebność nieruchomości może mieć różny cel. Większość ludzi rozumie służebności być dla pojazdów wjazdu i wyjazdu. Służebność nieruchomości może również służyć jako dostęp do użyteczności, pieszych / jeździeckich dostęp, siedliska i ochrony zasobów, ograniczenia przestrzeni powietrznej, zakwaterowanie ingerencji, oprócz wielu innych celów.
Dla celów tej dyskusji, będziemy rozważać służebności dostępu.
Klasyfikacje służebności nieruchomości
Służebności przynależne
Służebność może korzystać z osoby lub działki ziemi. Osobę lub działkę, która korzysta ze służebności, określa się mianem dominanta. Kiedy służebność jest włączona do opisu prawnego nieruchomości, służebność jest określana jako służebność przynależna do Przedmiotu własności. Ten rodzaj służebności nieruchomości „biegnie z ziemi” korzystających z easement.
Gdy służebność została przyznana osobie fizycznej, służebność jest na rzecz osoby fizycznej tylko tak długo, jak długo żyją, chyba że inaczej stwierdzono w dokumencie służebności (na przykład, służebność może stanowić, że służebność jest na rzecz osoby fizycznej i spadkobierców, w którym to przypadku uprawnienie nie wygasa z chwilą śmierci pierwotnego Grantee). Służebność tego typu jest znana jako służebność brutto. Służebność brutto nie pojawi się jako działka dostępowa na polisie tytułowej. Zamiast tego, pojawi się na liście wyjątków do ubezpieczenia tytułu prawnego. Często, te służebności będą utrzymywać się jako wyjątek od ubezpieczenia tytułu prawnego długo po śmierci osoby fizycznej, chyba że poczynione zostaną ustalenia dotyczące porzucenia służebności po odejściu osoby fizycznej lub w samym dokumencie służebności (tj. „…niniejsza służebność wygasa z chwilą śmierci Obdarowanego…”). Służebności tej odmiany wymagają działań w celu wyeliminowania z tytułu prawnego po ich zakończeniu.
Służebności obciążające
Służebność może również obciążać działkę gruntu, która jest określana jako służebność obciążająca. Działka obciążona służebnością gruntową zwana jest działką służebną. Jak wspomniano powyżej, służebności mogą obciążać działkę na różne sposoby, w tym: drogowe, szlaku pieszego/jeździeckiego, użytkowe, otwartej przestrzeni, przestrzeni powietrznej, wodne, mineralne, konserwatorskie, wjazdowe, odwadniające, aby wymienić tylko kilka z bardziej powszechnych rodzajów służebności.
Typy dostępu
Jak wspomniano, celem tej dyskusji jest skupienie się na służebnościach zapewniających dostęp do i z konkretnej nieruchomości. Ogólnie rzecz biorąc, istnieją dwa rodzaje służebności dostępu powszechnie postrzegane w wiejskich transakcji nieruchomości: dorozumiany dostęp fizyczny i udokumentowany dostęp.
Czynnikiem ograniczającym w typowej transakcji nieruchomości jest ubezpieczenie tytułu: co oznacza, że jeśli firma tytuł nie będzie ubezpieczyć pewne fakty materialne o działce, kredytodawcy nie będą pożyczać na nim. Jeśli kredytodawca nie będzie pożyczać na działce, mniej kupujących są w stanie kupić nieruchomość. Kiedy mniej kupujących są dostępne do konkurowania o zakup nieruchomości, wynik jest ogólnie znaczna utrata wartości rynkowej. Jako takie, rodzaj dostępu jest krytycznym czynnikiem do rozważenia w transakcji nieruchomości, gdzie Przedmiotowa Nieruchomość nie jest obsługiwany przez drogę publiczną.
Implied Physical Access
Implied fizyczny dostęp jest sytuacja, w której dostęp przez obciążonej nieruchomości został wykorzystany otwarcie i notorycznie bez zezwolenia, a konstruktywne zawiadomienie o niewykorzystywaniu dostępu nie została wysłana na określony okres czasu. W Kalifornii okres czasu wymagany do wystąpienia z roszczeniem o legalny, udokumentowany dostęp wynosi 5 lat. Służebność o takim charakterze jest określana jako służebność nakazowa (prescriptive easement). Służebność normatywna nie podlega ubezpieczeniu i nie jest uznawana za „udoskonaloną” lub udokumentowaną do czasu, gdy sąd uzna, że wszystkie elementy uzasadniające ustanowienie służebności normatywnej zostały spełnione i wyda stosowne postanowienie.
Służebność przez estoppel jest inną wersją dorozumianego dostępu fizycznego, w którym sprzedawca nieruchomości twierdzi, że dostęp do Przedmiotowej Nieruchomości jest przez inne nieruchomości sprzedawcy, ale nie ma takiej gwarancji jest w formie pisemnej.
Służebność z konieczności jest sytuacja, w której subdivided działka została utworzona z większej działki, ale nie pozostawiono z dorozumianego lub udokumentowanego dostępu. Podobnie jak w przypadku innych form nieudokumentowanego dostępu, służebność z konieczności ustanawia podstawy do dążenia do udokumentowanego dostępu, ale nie ubezpiecza tytuł prawny do dostępu, dopóki nie jest udokumentowane poprzez akt lub postępowania sądowego.
Większość firm tytuł nie ubezpieczyć dorozumiany dostęp.
Dokumentowany dostęp
Legalny dostęp może być udokumentowany na co najmniej 3 sposoby, które są akceptowalne przez większość firm tytułowych: przez mapę parcel, akt notarialny lub wyrok sądu.
Dostęp zastrzeżony przez mapę parcel może stworzyć udokumentowany dostęp poprzez dedykowanie dróg do miasta lub powiatu zatwierdzającego mapę parcel, lub poprzez zastrzeżenie służebności przez prywatne działki. Dostęp do większości miejskich poddziałów został utworzony w ten sposób.
Dostęp przez akt notarialny dokumentuje prawo przyznane przez służebną kamienicę dla dominującej kamienicy do przemieszczania się po służebnej nieruchomości kamienicy, zazwyczaj po określonej trasie. Dostęp utworzony przez deed pojawi się jako access parcelappending opis prawny w polisie ubezpieczeniowej tytuł.
W sytuacjach, w których spory dostępu są sporne, sądy mogą nakazać dostęp do być tworzone. Dostęp sądowy może być przeoczone podczas wyszukiwania tytułu, jak dostęp przyznany nie pojawia się na czynie, który jest przede wszystkim, gdzie badacze tytułu szukać działek dostępu podczas łańcucha wyszukiwania tytułu. Kiedy sąd nakazuje dostęp do przyznania, nakaz sądowy musi być dostarczony do, i akceptowane przez organ regulacyjny dla obszaru, w którym działka znajduje się (miasto lub powiat), zanim firma tytuł będzie ubezpieczyć parcel.
We wszystkich przypadkach dostępu, trasa podróżował musi być określona (badane lub w inny sposób szczegółowo określone) i w stanie być wykreślone do skali na mapie działki przed większość firm tytuł będzie ubezpieczyć dostęp. To było krótkie wyjaśnienie służebności nieruchomości i różnych szczegółów prawnych otaczających dostęp do prywatnej nieruchomości. Aby uzyskać więcej informacji na temat służebności nieruchomości i innych pytań związanych ze służebnością, skontaktuj się z nami!
.