Służebności są wszechobecnym elementem teksańskiego prawa własności i są ogólnie definiowane jako prawo, przywilej lub korzyść, która istnieje jako odrębny interes od praw własności do nieruchomości. Najczęściej służebność pozwala danej osobie (lub społeczeństwu) na korzystanie z gruntu innej osoby w określony sposób.
Istnieją liczne sposoby ustanowienia służebności w Teksasie, określone przez prawo zwyczajowe.
Służebność przez wyraźne przyznanie
Ten rodzaj służebności jest tworzony na mocy wyraźnego porozumienia stron i jest zgodny z formalnościami dotyczącymi instrumentów nieruchomości w Teksasie. Służebności ekspresowe muszą mieć formę pisemną, być odpowiednio podpisane przez stronę, która ma zostać obciążona, wykazywać zamiar przyznania wraz z odpowiednim opisem prawnym, być uznane (jeśli zostały zarejestrowane) i odpowiednio dostarczone. Pick v. Bartel, 659 S.W.2d 636 (Tex. 1983).
Służebność przez przedawnienie
Służebność przez przedawnienie to taka, która została uzyskana i jest w posiadaniu powoda wbrew woli właściciela gruntu. Powód zazwyczaj potwierdza prawo do służebności poprzez nakaz sądowy i musi spełniać następujące wymagania:
- Użytkowanie służebności musi być niekorzystne, otwarte, notoryczne i wrogie interesom właściciela gruntu. Vrazel v. Skrabanek, 725 S.W.2d 709 (Tex. 1987).
- Służebność musi być wykorzystywana wyłącznie przez powoda i nie może być ogólnodostępna lub kwalifikować się jako służebność wspólnego użytkowania. Brooks v. Jones, 578 S.W.2d 669 (Tex. 1974).
- Użytkowanie służebności musi być nieprzerwane i ciągłe przez okres co najmniej 10 lat. Davis v. Carriker, 536 S.W.2d 246 (Tex. Civ. App.-Amarillo, 1976).
Służebność przez estoppel
Jeśli powód, w dobrej wierze, polega na ustnej zgodzie właściciela nieruchomości na służebność, która później zostaje wycofana, może ubiegać się o służebność przez estoppel. Powód musi wykazać, że:
- Promesa służebności została przekazana powodowi;
- Uwierzyli w obietnicę;
- I mogą wykazać poleganie na obietnicy ze szkodą dla nich, taką jak wydatkowanie funduszy, które nie mogą być odzyskane, jeśli obietnica zostanie wycofana. Exxon Corp. v. Schutzmaier, 537 S.W.2d 282 (Tex. Civ. App.-Beaumont, 1976).
Służebność przez domniemanie
Służebność przez domniemanie jest nakładana przez sąd w celu zapewnienia sprawiedliwości. Podobnie jak w przypadku roszczenia estoppel, służebność w sposób dorozumiany nie ma formy pisemnej. Zwykle występuje, gdy służebność była w ciągłym użyciu przez jakiś czas (ale nie została stworzona przez żadną umowę na piśmie), a właściciel gruntu nagle odcina dostęp. Wcześniejsze użytkowanie musi być widoczne i oczywiste, racjonalnie ciągłe i konieczne do korzystania z własnej własności powoda. Persons v. Russell, 625 S.W.2d 387 (Tex. Civ. App.-Tyler, 1981).
Wreszcie, powód musi wykazać, że pierwotnie istniała jedność własności dwóch posiadłości bezpośrednio przed ustanowieniem służebności. Zazwyczaj dzieje się tak, gdy jeden kawałek nieruchomości jest podzielony i sprzedany do dwóch właścicieli. Właściciele ci mogą następnie zawrzeć ustną umowę, która przyznaje służebność na rzecz drugiego właściciela nieruchomości pozbawionej dostępu do morza. Westbrook v. Wright, 477 S.W.2d 663 (Tex. Civ. App.-Houston, 1972).
Służebność przez konieczność
Służebności przez konieczność są często mylone ze służebnościami przez domniemanie, ale nie są takie same. Aby ustanowić służebność z konieczności należy udowodnić, że:
- Istniała jedność własności z rzekomymi nieruchomościami dominującymi i służebnymi.
- Dostęp jest koniecznością, a nie zwykłą wygodą.
- Konieczność istniała w momencie rozdzielenia posiadłości. Othen v. Rosier, 226 S.W.2d 622 (Tex. 1950).
Będąc pozbawionym dostępu do ziemi, sam w sobie nie tworzy służebności z konieczności. Powód musi wykazać zachowanie między dwoma posiadłościami, ponieważ sądy orzekły, że nikt nie może mieć służebności z konieczności przez ziemię obcego. Konieczność musi być również ścisła, co oznacza, że jest to jedyny możliwy dostęp do innej nieruchomości. Duff vs. Matthews, 311 S.W.2d 637.
Konkluzja
Jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące egzekwowania lub ustanawiania służebności, skontaktuj się z doświadczonym adwokatem ds. nieruchomości w celu uzyskania porady. Prawo dotyczące służebności w Teksasie jest skomplikowane i wymaga niezbędnej wiedzy i umiejętności w poruszaniu się po różnych rodzajach służebności dostępnych dla właścicieli gruntów.
Wszystkie informacje zamieszczone na stronie Silblawfirm.com (zwanej dalej „stroną internetową”) mają charakter wyłącznie informacyjny i nie są przeznaczone do wykorzystania jako porada prawna. Użytkownicy tej strony nie powinni podejmować żadnych działań ani powstrzymywać się od podejmowania jakichkolwiek działań w oparciu o treści lub informacje zawarte na tej stronie. Użytkownicy tej strony powinni skontaktować się z licencjonowanym adwokatem z Teksasu w celu dokonania pełnego i kompletnego przeglądu swoich problemów prawnych.