The Internal Revenue Code („IRC”) nie opisuje, co plan emerytalny może inwestować w, tylko co nie może inwestować w. Internal Revenue Code Sections 408 & 4975 zabrania osobom zdyskwalifikowanym angażowania się w pewne rodzaje transakcji. Celem tych zasad jest zachęcenie do korzystania z kont emerytalnych w celu gromadzenia oszczędności emerytalnych oraz zakazanie osobom kontrolującym konta emerytalne korzystania z korzyści podatkowych dla ich osobistego konta.
With the rough start to 2016 for the world stock markets, alternative asset investments, such as real estate, have become more attractive to many retirement account holders. Jednakże, co wielu inwestorów kont emerytalnych nie są świadomi, że ukryte w kodeksie podatkowym jest godny uwagi przepis, który pozwala 401 (k) plan do zakupu nieruchomości z dźwigni finansowej bez uruchamiania podatku. Pozwól mi wyjaśnić dalej.
W ogóle, jeśli chodzi o korzystanie z konta emerytalnego do dokonywania inwestycji, większość z nich jest zwolniona z federalnego podatku dochodowego. Dzieje się tak dlatego, że konto emerytalne jest zwolnione z podatku zgodnie z sekcjami 401 i 408 IRC. IRC Sekcja 512 Internal Revenue Codes zwalnia większość form dochodu inwestycyjnego generowanego przez IRA z opodatkowania. Niektóre przykłady zwolnionych rodzajów dochodu to: odsetki od pożyczek, dywidendy, renty, tantiemy, większość czynszów z nieruchomości oraz zyski/straty ze sprzedaży nieruchomości. Natomiast rodzajem dochodu, który generalnie może podlegać UBTI na koncie emerytalnym jest dochód uzyskany z następujących źródeł:
– Dochód z tytułu prowadzenia aktywnej działalności handlowej lub gospodarczej – np. restauracja, stacja benzynowa, sklep, itp.
– Dochód z działalności gospodarczej uzyskany za pośrednictwem podmiotu passthrough, takiego jak spółka LLC lub spółka osobowa
– Wykorzystanie kredytu bez regresu do zakupu nieruchomości (w przypadku IRA)
– Wykorzystanie marży przy zakupie akcji
Te zasady można znaleźć w sekcjach 511-514 Internal Revenue Code i stały się znane jako zasady dotyczące dochodu podlegającego opodatkowaniu z działalności niepowiązanej lub UBTI lub UBIT. Jeśli zasady UBTI zostaną uruchomione, dochód uzyskany z tej działalności będzie generalnie podlegał opodatkowaniu w wysokości blisko 40% za rok 2016. Zasady UBTI dotyczą zarówno planów IRA, jak i 401(k), jednakże istnieje jedno wyjątkowe zwolnienie, które znajduje się w IRC 514(c)(9), które pozwoliłoby inwestycjom w ramach planu 401(k) na zakup nieruchomości i wykorzystanie dźwigni finansowej bez konieczności płacenia podatku.
Gdy IRA kupuje nieruchomość, która jest finansowana hipotecznie, tworzy Dochód Finansowany Długiem Niepowiązanym (UDFI), rodzaj UBTI, od którego należy zapłacić podatek. Jednakże, w planie 401(k) możesz użyć dźwigni finansowej bez podlegania zasadom UDFI i podatkowi UBTI. To zwolnienie na mocy IRC 514(d)(9) zapewnia znaczące korzyści podatkowe przy korzystaniu z planu 401(k) w porównaniu z IRA do zakupu nieruchomości. Aby skorzystać ze zwolnienia na mocy 514(c)(9), pożyczka musi być pożyczką bez regresu w dobrej wierze, a pożyczka musi być użyta do nabycia nieruchomości. Kredyt bez regresu jest rodzajem kredytu, który jest zabezpieczony przez zabezpieczenie, którym zazwyczaj jest nieruchomość.
Jeśli kredytobiorca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, emitent może zająć zabezpieczenie, ale nie może szukać kredytobiorcy w celu uzyskania dalszej rekompensaty, nawet jeśli zabezpieczenie nie pokrywa pełnej wartości kwoty, z którą się nie wywiązał. Jest to jeden przypadek, w którym pożyczkobiorca nie ponosi osobistej odpowiedzialności za pożyczkę.
Powód, dla którego tylko pożyczki bez regresu mogą być używane podczas inwestowania w nieruchomości z funduszami emerytalnymi jest taki, że IRC 4975(c)(1)(B) zabrania osobie zdyskwalifikowanej pożyczania pieniędzy lub udzielania jakiegokolwiek innego rozszerzenia kredytu pomiędzy kontem emerytalnym. Zdolność do uzyskania kredytu nonrecourse dla 401 (k) planu może być trudne i nonrecourse kredytodawcy zazwyczaj wymaga co najmniej trzydzieści pięć procent kapitału własnego zaangażowanego w projekt.
Możliwość korzystania z dźwigni na nabycie nieruchomości bez uruchamiania podatku może być potencjalnie bardzo satysfakcjonujące możliwości dla posiadaczy kont emerytalnych. Według wielu inwestorów nieruchomości, jedną z największych zalet inwestowania w nieruchomości jest możliwość korzystania z dźwigni finansowej. Dźwignia jest ogólnym terminem ekonomicznym dla każdej techniki pomnażania zysków i strat. W nieruchomościach, dźwignia pozwala na osiągnięcie znacznie wyższego zwrotu z inwestycji, niż można by bez niej.
Jest jeden haczyk. Twoje dokumenty planu 401(k) muszą zezwalać na zakup nieruchomości, co nie zawsze ma miejsce, zwłaszcza w przypadku planów 401(k), które obejmują wielu pracowników. Jednakże, jeśli jesteś samozatrudniony lub masz firmę, która nie ma pełnoetatowych pracowników poza Tobą lub współmałżonkiem, samodzielny plan 401(k) może być rozwiązaniem. Samodzielny plan 401(k), znany również jako indywidualny plan 401(k), jest zatwierdzonym przez IRS rodzajem kwalifikowanego planu emerytalnego. Samodzielny plan 401(k) nie jest nowym rodzajem planu. Jest to tradycyjny 401(k) plan obejmujący tylko jednego pracownika, co pozwala mu ominąć skomplikowane przepisy ERISA, co jest powodem, dla którego jest tak popularny dla nieruchomości i innych alternatywnych inwestycji w aktywa.
Dla inwestorów w nieruchomości, którzy lubią ideę korzystania z dźwigni finansowej, aby doładować swoje zyski z konta emerytalnego, korzystanie z 401(k) planu, lub solo 401(K) planu, jeśli jesteś samozatrudniony, może mieć wiele sensu. Oczywiście, zakup nieruchomości z kont emerytalnych z lub bez dźwigni finansowej nie jest dla każdego i nie jest bez ryzyka i kosztów. Kilka rzeczy, o których należy pamiętać: (i) upewnij się, że Twój plan 401(k) pozwala na zakup nieruchomości, (ii) upewnij się, że korzystasz z pożyczki bez regresu jako części nabycia nieruchomości, (iii) upewnij się, że kupujesz nieruchomość – zwolnienie na podstawie IRC 514(c)(9) nie dotyczy nabycia własności osobistej lub zapasów, i oczywiście (iv) pamiętaj o ekonomii transakcji i potencjalnych kosztach pożyczki, jak również innych wydatków związanych z nieruchomością.
.