To nie jest rzadkością dla prawdziwych umów nieruchomości, aby zawierać proraty zarówno dla kupujących i sprzedających. Proraty istnieją rozsądnie podzielić wszelkie wydatki związane z nieruchomością, w tym podatki od nieruchomości, HOA należności, odsetki hipoteczne, media, i tak dalej, tak, że obie strony nie są tknięte płacąc za więcej niż ich sprawiedliwej części.
Many razy kupujący są pobierane za prorations w prawdziwej umowy nieruchomości, ale sprzedawcy często mogą być na haku dla tych wydatków też. Koszty związane z tymi opłatami będą zawarte jako debet do jednej strony i kredyt do drugiej na odpowiednich zamknięcia statements.
Więc, jak dokładnie działają prorations w prawdziwych umów nieruchomości? Aby uzyskać lepszy pomysł, to jest pomocne, aby spojrzeć na każdy rodzaj proracji indywidualnie, jak każdy jest obliczana w swój własny sposób.
Property Tax Prorations
Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, będziesz na haku, aby zapłacić podatki od nieruchomości. Kwota, którą musisz zapłacić będzie zależeć od wielu czynników, w tym dokładnej lokalizacji. Każdy stan oblicza swoje podatki od nieruchomości w oparciu o jego własny unikalny rok kalendarzowy. W Kalifornii, rok kalendarzowy dla celów obliczania podatków od nieruchomości jest od 1 lipca do 30 czerwca.
Podatki są zazwyczaj płacone w dwóch ratach, a nie w jednym ryczałtem na koniec roku kalendarzowego. W Kalifornii, daty te są 1 listopada i 1 lutego. Kara w wysokości 10% jest naliczana za zaległe płatności.
Będziesz musiał ustalić, czy podatki zostały opłacone z góry, czy też nie są jeszcze należne i mają być zapłacone w późniejszym terminie. Jeśli podatki zostały już zapłacone z góry, sprzedający otrzymają wyrównanie kredytowe, a kupujący wyrównanie debetowe. Z drugiej strony, jeśli podatki nie zostały jeszcze zapłacone, sprzedający otrzymają wyrównanie debetowe, a kupujący kredytowe.
Jeśli ostatnia płatność sprzedającego na poczet podatków od nieruchomości obejmowała okres po dacie zamknięcia, wyrównanie zostanie dokonane od daty zamknięcia do daty, do której podatki zostały zapłacone. W tym przypadku, wyrównanie będzie kredytem dla sprzedającego i debetem dla kupującego.
Na przykład, jeśli data zamknięcia na transakcji jest 20 października 2017 i sprzedawca zapłacił pierwszą ratę, która obejmuje do 1 lutego 2018, sprzedawca będzie kredytowane i kupujący będzie obciążony między tymi dwoma datami. Celem tej proracji jest zwrócenie sprzedawcy za ten okres czasu, że nieruchomość nie ma już nazwy sprzedawcy na tytule.
Jeśli data zamknięcia nadejdzie po dacie, że podatki od nieruchomości są należne, proracja jest obliczana od pierwszego dnia raty podatku do daty zamknięcia.
Na przykład, jeśli data zamknięcia jest 15 lutego 2018 r., a sprzedawca nie zapłacił jeszcze drugiej raty, która była należna 1 lutego, sprzedawca zostanie obciążony, a kupujący otrzyma kredyt od 1 lutego 2018 r. do 15 lutego 2018 r. To zwróci kupującemu za okres, w którym sprzedający posiadał nieruchomość w tym okresie podatkowym.
Czasami proraty podatku od nieruchomości są wypłacane z wpływów sprzedającego, a niewykorzystana część zostanie przekazana sprzedającemu i obciążona kupującemu, jeśli data zamknięcia zbliża się do terminu płatności podatków od nieruchomości. Upewnij się, że dokładnie przeczytałeś swoją umowę, aby dowiedzieć się, czy zostaniesz uznany lub obciążony za wszelkie podatki od nieruchomości związane z daną nieruchomością.
Odsetki od ubezpieczenia hipotecznego
Każda dokonana płatność hipoteczna pokrywa odsetki zapłacone w poprzednim miesiącu. Na przykład, płatność hipoteczna, która jest dokonywana 1 czerwca, pokrywa odsetki z maja. Pożyczkodawcy zazwyczaj pobierają odsetki od kredytu hipotecznego do 30 dni przed pierwszą ratą kredytu hipotecznego, gdy nowy kredyt mieszkaniowy jest zaciągnięty. Sprzedający będą winni odsetki kupującym aż do lub przez datę zamknięcia. Kupujący będzie wtedy odpowiedzialny za płacenie odsetek od następującej płatności hipotecznych po zamknięciu escrow.
Na przykład, jeśli transakcja zamyka się na 15 kwietnia, pierwsza płatność hipoteczna będzie należna 1 czerwca, który pokryje odsetki za maj. Kupujący będą naliczane odsetki od 15 kwietnia do 1 maja na ich oświadczenie zamknięcia.
W celu obliczenia proration odsetek, liczba dni odsetek, że sprzedawca jest winien do kupującego będzie musiał być ustalony. Kwota odsetek za dzień jest następnie pomnożona przez liczbę dni należnych odsetek, aby wymyślić całkowitą kwotę należną.
Opłaty HOA Prorations
Jeśli przedmiotowa nieruchomość jest zarządzana przez stowarzyszenie właścicieli domu (HOA), a następnie miesięczne należności będą pobierane w celu pokrycia wydatków związanych z utrzymaniem i zarządzaniem całej nieruchomości. Kupujący i sprzedający muszą podzielić tę opłatę przez ilość czasu, w którym każda ze stron będzie w domu w bieżącym miesiącu.
Powiedzmy, że zamknięcie jest na 15 maja i opłaty HOA są 200 dolarów za miesiąc. Jeśli sprzedający nie zapłacił jeszcze należności za maj, zostaną one zapłacone z wpływów sprzedającego za okres pomiędzy 1 i 15 maja. Jeśli sprzedający już zapłacił za majowe opłaty HOA, kupujący będzie odpowiedzialny za pokrycie tego okresu czasu.
Utility Prorations
Utilities nie są często przedmiotem prorations na prawdziwych umów nieruchomości, ale są one czasami stosowane w niektórych jurysdykcjach. Na przykład, w niektórych gminach, jeśli sprzedawca nie płaci miasta lub powiatu usług komunalnych, a następnie będą one przetoczyć się do ocen podatkowych i odliczone od rachunku podatkowego dla prorations.
The Bottom Line
Nie chce mieć do zapłaty więcej niż muszą w prawdziwej transakcji nieruchomości, niezależnie od tego, jak mała kwota może być. Obliczenia proration zrobić wszystko sprawiedliwe i kwadratowe w zakresie płacenia tylko za to, co każda strona jest odpowiedzialna za. Mogą to być skomplikowane obliczenia, które powinny być dokładnie przejrzane, gdy zarówno kupujący i sprzedający otrzymują kopię swoich oświadczeń zamknięcia w celu zapewnienia, że podziały zostały obliczone sprawiedliwie i accurately.
.