Grunty w Singapurze są dzierżawione na podstawie trzech głównych rodzajów dzierżawy: wolnej, 999-letniej i 99-letniej.
W przypadku nieruchomości zbudowanych na gruntach wolnych, grunt należy do właściciela dzierżawy na czas nieokreślony, więc nie ma potrzeby martwić się o wygaśnięcie dzierżawy (z wyjątkiem oczywiście strasznego przejęcia przez rząd). Rozciąga się to w pewnym stopniu również na nieruchomości dzierżawione na 999 lat, ponieważ 999 lat to z pewnością wystarczająco długo, aby z łatwością pomieścić wiele pokoleń.
Najbardziej niepokojące są jednak nieruchomości dzierżawione na 99 lat. Jakie prawa mają właściciele tej klasy aktywów po zakończeniu okresu najmu, gdy tytuł własności gruntu powróci do pierwotnych właścicieli?
W tym artykule skupimy się na skutkach wygaśnięcia umowy najmu dla właścicieli nieruchomości prywatnych (takich jak kondominia i sprywatyzowane HUDC). Jeśli martwisz się o HDBs, pisaliśmy o tym tutaj.
Do kogo wraca dzierżawa i co się wtedy dzieje?
Ponad trzy czwarte gruntów w Singapurze jest własnością państwa i znajduje się w posiadaniu Singapurskiego Urzędu Ziemskiego (SLA), który działa jako opiekun ziemi. Pozostała część składa się z kilku kieszeni ziemi będącej w posiadaniu innych departamentów rządowych, takich jak HDB, JTC, PSA i prywatnych właścicieli.
Po wygaśnięciu 99-letniej dzierżawy, własność ziemi powraca z powrotem do państwa, a prawa właścicieli nieruchomości zostają skutecznie wygaszone.
Ale z pewnością właściciele nieruchomości będą uprawnieni do uczciwej rekompensaty za swoje domy, które pozostają na nieruchomości Niestety nie. Twarda (i niektórzy mogą powiedzieć, że niesprawiedliwa) rzeczywistość jest taka, że SLA nie ma obowiązku zwrotu lub wypłaty jakiegokolwiek odszkodowania.
Jakie opcje mają zatem właściciele nieruchomości dzierżawionych na 99 lat?
Właściciele nieruchomości objętych 99-letnią dzierżawą mają do wyboru dwie opcje, z których obie wiążą się z koniecznością zapłacenia rządowi premii za przedłużenie okresu dzierżawy.
Mogą oni albo uzupełnić dzierżawę na swojej ziemi bezpośrednio z SLA, albo sprzedać swoją nieruchomość deweloperowi będącemu osobą trzecią (tzw. sprzedaż zbiorowa lub en bloc). Obie te opcje muszą być wykonane przez wszystkich właścicieli zbiorowo i nie mogą być zrealizowane na zasadzie indywidualnej.
Lease Top-Up
W tym przypadku właściciele nieruchomości składają wniosek do SLA, aby uzupełnić ich dzierżawę z powrotem do 99 lat ponownie, z płatnością premii gruntowej. Tak więc, na przykład, jeśli pozostało 50 lat na ziemi, właściciele mogą doładować kolejne 49 lat, tak aby dzierżawa powróciła do 99 lat.
Ta premia jest oceniana przez Głównego Rzeczoznawcę SLA na zasadzie indywidualnej, biorąc pod uwagę czynniki takie jak liczba lat pozostających w dzierżawie.
W tym momencie, w gestii SLA leży zatwierdzenie lub odrzucenie wniosku. Podejmując decyzję, SLA bierze pod uwagę różne czynniki dotyczące dzierżawy, w tym to, czy przedłużenie pasowałoby do długoterminowego zamiaru rządu dotyczącego gruntów oraz czy proponowane wykorzystanie zoptymalizowałoby wykorzystanie gruntów.
W przypadku udanego uzupełnienia dzierżawy, właściciele nieruchomości mogą nadal zajmować swoje nieruchomości przez okres odnowionej 99-letniej dzierżawy.
Byłaby to oczywiście idealna opcja dla większości właścicieli 99-letnich nieruchomości, ale niestety wygórowana premia gruntowa pobierana przez SLA sprawia, że opcja ta jest zbyt kosztowna dla zwykłych osób fizycznych i jest zazwyczaj wybierana przez firmy lub inne podmioty prywatne, które mogą sobie na nią pozwolić.
Przykłady nieruchomości, które z powodzeniem otrzymały uzupełnienia dzierżawy obejmują były Shing Kwan House i ICB Building (obecnie SGX Building), były Overseas Union House (obecnie 50 Collyer Quay) i były HMC Building (obecnie Lumiere).
Kolektywna (lub en bloc) sprzedaż
Kolektywna, (lub jak to jest popularnie znane, en bloc), sprzedaż jest opcją preferowaną przez indywidualnych właścicieli domów, ponieważ popycha ciężkie zobowiązanie płatności premii gruntowej na prywatnych deweloperów lub firmy, które są lepiej w stanie sobie na to pozwolić.
Minusem jest to, że w przeciwieństwie do doładowania dzierżawy, właściciele nie będą już uprawnieni do pozostania w swojej nieruchomości, ponieważ prawa do dzierżawy przechodzą na prywatnych deweloperów zamiast.
To, co jednak otrzymują, to rekompensata za ich własność, do której nie byliby uprawnieni, gdyby ich dzierżawa po prostu trwała.
2007 był szczytowym rokiem dla sprzedaży en bloc, w tym największa sprzedaż en bloc do tej pory: sprzedaż apartamentów Farrer Court. Jego 618 jednostek zostało sprzedanych za łączną kwotę 1,339 mld dolarów, co dało każdemu właścicielowi domu chłodne 2,122 do 2,238 mln dolarów (po kosztach ogólnych). W 2016 roku doszło również do zbiorowej sprzedaży dwóch sprywatyzowanych osiedli HUDC (Shunfu Ville i Raintree Gardens) i przewidujemy, że ten trend osiedli HUDC idących en bloc będzie kontynuowany do 2017 roku.
Jeśli szukasz rundown na en bloc procesu sprzedaży, upewnij się, aby sprawdzić nasz artykuł na ten temat tutaj.
99-letnie nieruchomości leasingowe: Yea or Nay?
Jeśli Twoim celem jest zakup domu, który możesz przekazać z pokolenia na pokolenie, nieruchomość z 99-letnim okresem leasingu zdecydowanie nie jest dla Ciebie.
Ale jeśli jesteś zadowolony, aby po prostu posiadać dom na całe swoje życie (hej, twoje dzieci mogą radzić sobie same), lub kupujesz go w celach czysto inwestycyjnych, to jest to poważnie warte rozważenia.
Wcześniej omówiliśmy kwestię nieruchomości freehold vs. leasehold, więc upewnij się, aby sprawdzić to tutaj, aby uzyskać bardziej dogłębne porównanie.
While dzierżawa nieruchomości niewątpliwie wpływa na potencjał jego uznania, istnieją inne czynniki, które wchodzą w grę, jak również. Na przykład, czy kupujesz wolne lub dzierżawione n, wybierz rozwój, który znajduje się w pobliżu stacji MRT, dobrych szkół i innych udogodnień (można to zrobić z 99.co filtrów wyszukiwania, które pozwalają zawęzić wyniki według jego bliskości do różnych udogodnień). Sprawia to, że inwestycja jest bardziej pożądana przez prywatnych deweloperów, co zwiększa Twoje szanse na zabezpieczenie sprzedaży en bloc po drodze.