Najważniejsze czynniki inwestowania w nieruchomości

Co jest najważniejszą rzeczą, której należy szukać w nieruchomościach? Chociaż lokalizacja jest zawsze kluczowym czynnikiem, istnieje wiele innych czynników, które pomagają określić, czy inwestycja jest właśnie dla Ciebie. Oto spojrzenie na niektóre z najważniejszych rzeczy do rozważenia, jeśli planujesz inwestować na rynku nieruchomości.

1. Lokalizacja nieruchomości

Dlaczego to jest ważne

Porzekadło „lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja” jest nadal królem i nadal jest najważniejszym czynnikiem rentowności w inwestowaniu w nieruchomości. Bliskość udogodnień, terenów zielonych, malowniczych widoków oraz status okolicy mają duży wpływ na wycenę nieruchomości mieszkalnych. Bliskość rynków, magazynów, węzłów transportowych, autostrad i obszarów zwolnionych z podatku odgrywa ważną rolę w wycenach nieruchomości komercyjnych.

Czego szukać

Kluczem przy rozważaniu lokalizacji nieruchomości jest średnio- i długoterminowe spojrzenie na to, jak dany obszar ma się rozwijać w okresie inwestycji. Na przykład, dzisiejszy spokojny otwarty teren z tyłu budynku mieszkalnego może pewnego dnia stać się hałaśliwym zakładem produkcyjnym, zmniejszając jego wartość. Dokładny przegląd własności i zamierzonego wykorzystania bezpośrednich obszarów, w których planujesz inwestować.

Jednym ze sposobów zbierania informacji o tym, jakie są perspektywy sąsiedztwa nieruchomości, którą rozważasz, jest kontakt z ratuszem lub innymi agencjami publicznymi odpowiedzialnymi za podział na strefy i planowanie miejskie. To da Ci dostęp do długoterminowego planowania obszaru i dokonać ustalenia, jak korzystne lub niekorzystne dla własnego planu dla nieruchomości.

2. Wycena nieruchomości

Dlaczego to jest ważne

Wycena nieruchomości jest ważne dla finansowania podczas zakupu, cena ofertowa, analiza inwestycji, ubezpieczenia i podatki- wszystkie zależą od wyceny nieruchomości.

Co szukać

Często stosowane metody wyceny nieruchomości obejmują:

• Podejście porównawcze sprzedaży: niedawna porównywalna sprzedaż nieruchomości o podobnych cechach-najczęstsze i odpowiednie zarówno dla nowych jak i starych nieruchomości
• Podejście kosztowe: koszt gruntu i konstrukcji, minus amortyzacja-odpowiednie dla nowego budownictwa
• Podejście dochodowe: oparte na oczekiwanych wpływach pieniężnych-odpowiednie dla wynajmu

3. Cel inwestycji i horyzont inwestycyjny

Dlaczego jest to ważne

Zważywszy na niską płynność i wysoką wartość inwestycji w nieruchomości, brak jasności co do celu może prowadzić do nieoczekiwanych rezultatów, w tym trudności finansowych – zwłaszcza jeśli inwestycja jest obciążona hipoteką.

Czego szukać

Zidentyfikuj, która z następujących szerokich kategorii odpowiada twojemu celowi, a następnie zaplanuj odpowiednio:

• Kup i używaj samodzielnie. Tutaj będzie zaoszczędzić na czynszu i mają korzyści z samodzielnego wykorzystania, a także uzyskanie wartości appreciation.
• Kup i dzierżawę. To oferuje regularne dochody i długoterminowy wzrost wartości. Jednak temperament, aby być właścicielem jest potrzebne do obsługi ewentualnych sporów i kwestii prawnych, zarządzanie najemców, prace naprawcze, itp.
• Kup i sprzedaj (krótkoterminowe). To jest ogólnie dla szybkiego, małego do średniego zysku-typowe nieruchomości jest w budowie i sprzedawane z zyskiem na zakończenie.
• Kup i sprzedaj (długoterminowe). To jest generalnie koncentruje się na dużej wewnętrznej aprecjacji wartości w długim okresie. To oferuje alternatywy do komplementu długoterminowych celów, takich jak emerytura.

4. Expected Cash Flows and Profit Opportunities

Why It’s Important

Cash flow refers to how much money is left after expenses. Pozytywny przepływ gotówki jest kluczem do dobrej stopy zwrotu z nieruchomości inwestycyjnej.

Czego szukać

Opracuj prognozy dla następujących trybów zysku i wydatków:

• Oczekiwany przepływ gotówki z dochodów z wynajmu (inflacja sprzyja właścicielom dla dochodów z wynajmu)
• Oczekiwany wzrost wartości wewnętrznej z powodu długoterminowej aprecjacji cen.
• Korzyści z amortyzacji (i dostępne korzyści podatkowe)
• Analiza kosztów i korzyści z renowacji przed sprzedażą w celu uzyskania lepszej ceny
• Analiza kosztów i korzyści z kredytów hipotecznych vs. wzrost wartości

5. Be Careful with Leverage

Why It’s Important

Kredyty są wygodne, ale mogą wiązać się z dużymi kosztami. Przeznaczasz swój przyszły dochód, aby uzyskać użyteczność dzisiaj za cenę odsetek rozłożonych na wiele lat. Upewnij się, że rozumiesz, jak obsługiwać pożyczki tego rodzaju i unikać wysokiego poziomu zadłużenia lub tego, co nazywają nadmierną dźwignią. Nawet eksperci w nieruchomościach są kwestionowane przez over-leverage w czasach niekorzystnych warunków rynkowych i niedoborów płynności z wysokich zobowiązań dłużnych może złamać real estate projects.

Co szukać

W zależności od aktualnych i oczekiwanych przyszłych zarobków, należy rozważyć następujące:

• Decyduj o rodzaju kredytu hipotecznego, który najlepiej pasuje do Twojej sytuacji- stałe oprocentowanie, regulowane oprocentowanie kredytu hipotecznego (ARM), tylko odsetki, zero zaliczki, itp. Należy pamiętać, że każdy rodzaj kredytu hipotecznego ma swój własny profil ryzyka i należy dokładnie przestudiować każdy z nich. Na przykład, ARM zawiera stopy hipoteczne, które mogą się zmienić w dowolnym momencie napędzane przez siły rynku kapitałowego, a kredytobiorca musi zaakceptować wszelkie zmiany stóp procentowych w okresie kredytowania.
• Uważaj na warunki, warunki i inne opłaty pobierane przez kredytodawcę hipotecznego.
• Rozejrzyj się, aby znaleźć niższe oprocentowanie i lepsze warunki.

6. Nowe budownictwo vs. Istniejące nieruchomości

Dlaczego jest to ważne

Nowe budownictwo zazwyczaj oferuje atrakcyjne ceny, możliwość dostosowania i nowoczesne udogodnienia. Ryzyko obejmuje opóźnienia, zwiększone koszty i niewiadome związane z nowo powstałą okolicą.

Istniejące nieruchomości oferują wygodę, szybszy dostęp, ustalone ulepszenia (media, architektura krajobrazu itp.), a w wielu przypadkach niższe koszty.

What to Look For

Here są pewne kluczowe rzeczy, aby szukać przy podejmowaniu decyzji między nowym budynku lub istniejącej nieruchomości:

• Review przeszłych projektów i badania reputacji firmy budowlanej dla nowych investments.
• Review aktów własności, ostatnie badania i raporty oceny dla istniejących properties.
• Consider miesięczne koszty utrzymania, zaległych opłat i podatków. Koszty takie jak te mogą poważnie wpłynąć na przepływ gotówki.
• Przy inwestowaniu w dzierżawionych nieruchomości, dowiedzieć się, czy nieruchomość jest czynsz kontrolowany, czynsz ustabilizowany, lub wolnego rynku. Czy umowa najmu wkrótce wygaśnie? Czy opcje przedłużenia są korzystne dla najemcy? Kto jest właścicielem umeblowania?
• Sprawdź jakość elementów (meble, wyposażenie i sprzęt), jeśli mają one być zawarte w sprzedaży.

7. Inwestycje pośrednie w nieruchomości

Dlaczego to jest ważne

Zarządzanie nieruchomościami fizycznymi w perspektywie długoterminowej nie jest dla każdego. Istnieją alternatywy, które pozwalają inwestować w sektorze nieruchomości pośrednio.

Czego szukać

Rozważ inne sposoby inwestowania w nieruchomości:

• Real estate investment trusts (REITs)
• Real estate company stocks
• Real estate sector-focused mutual funds and ETFs
• Mortgage bonds
• Mortgage-backed securities (MBS)

8. Twój wynik kredytowy

Dlaczego jest ważny

Twój wynik kredytowy wpływa na twoją zdolność do zakwalifikowania się do kredytu hipotecznego i wpływa na warunki, które oferuje kredytodawca. Jeśli masz wyższą ocenę kredytową, możesz uzyskać lepsze warunki – co może przyczynić się do znacznych oszczędności w czasie.

What to Look For

Sceny większe niż 800 są uważane za doskonałe i pomogą Ci zakwalifikować się do najlepszej hipoteki. Jeśli to konieczne, pracuj nad poprawą swojego wyniku kredytowego:

• Płać rachunki na czas – ustaw automatyczne płatności lub przypomnienia
• Spłacaj zadłużenie
• Dąż do nie więcej niż 30% wykorzystania kredytu
• Nie zamykaj nieużywanych kart kredytowych – tak długo, jak długo jesteś na nich nieużywany. karty kredytowe – tak długo, jak nie płacisz opłat rocznych
• Ogranicz prośby o nowy kredyt i „twarde” zapytania
• Przejrzyj swój raport kredytowy i zakwestionuj nieścisłości

9. Ogólny rynek nieruchomości

Dlaczego to jest ważne

Jak w przypadku innych rodzajów inwestycji, dobrze jest kupować nisko i sprzedawać wysoko. Rynki nieruchomości wahają się, i to opłaca się być świadomy trendów. Ważne jest również, aby zwracać uwagę na oprocentowanie kredytów hipotecznych, dzięki czemu można obniżyć koszty finansowania, jeśli to możliwe.

Co szukać

Bądź na bieżąco z trendami i statystykami dla:

• Cen domów i sprzedaży domów (ogólnie i na twoim pożądanym rynku)
• Nowych konstrukcji
• Inwentarza nieruchomości
• Stopek hipotecznych
• Aktywności przerzucania
• Foreclosures

The Bottom Line

Nieruchomości mogą pomóc zdywersyfikować twój portfel. Ogólnie rzecz biorąc, nieruchomości mają niską korelację z innymi głównymi klasami aktywów – więc kiedy akcje są w dół, nieruchomości są często w górę. Inwestycja w nieruchomości może również zapewnić stały przepływ gotówki, znaczną aprecjację, korzyści podatkowe i konkurencyjne zyski skorygowane o ryzyko, co czyni ją solidną inwestycją.

Oczywiście, tak jak w przypadku każdej inwestycji, ważne jest, aby rozważyć pewne czynniki, takie jak te wymienione tutaj, przed zainwestowaniem w nieruchomości – czy zdecydujesz się na fizyczną nieruchomość, REITs, lub coś innego.

.