OCEAN CITY – Planiści kurortu w tym tygodniu zatwierdzili plan zagospodarowania terenu dla nowego pięciopiętrowego, 105-pokojowego hotelu marki, ale nie przed obawami sąsiadów o potencjalne problemy z drenażem zostały allayed.
Komisja Planowania Ocean City miała przed sobą we wtorek przegląd planu zagospodarowania terenu dla nowego hotelu Hilton Tru wzdłuż Coastal Highway między 33rd Street i Hitchens Avenue. Strona obecnie gospodarzem Planet Maze laser tag obiektu wraz z mini-golf, który ostatecznie zostanie zburzony, aby zrobić miejsce dla nowego projektu hotelu. Hilton Tru jest stosunkowo nowa koncepcja z giganta zakwaterowania, który odwołuje się do młodszego demographic.
Lokalny adwokat Hugh Cropper IV, który reprezentował dewelopera projektu Deep Blue Hospitality, wyjaśnił, że koncepcja obejmuje dobrze wyposażone, ale mniejsze pokoje hotelowe z większym naciskiem na wspólne obszary. Na przykład, plany dla nowego Hilton Tru na 33rd Street zawiera kryty i odkryty wspólnych obszarów z obszarów gier, stacji roboczych i innych amenities.
„To nowa koncepcja”, powiedział. „Jest to krok w innym kierunku. Trend był większe pokoje i apartamenty, ale to jest mniejsze i bardziej nowoczesne. Jest tu dużo przestrzeni wspólnej. Koncepcja jest zachęcenie ludzi do korzystania z obszarów społecznych, a nie spędzać tyle czasu w swoich pokojach.”
Zoning Administrator Frank Hall systematycznie adresowane personelu obawy i warunki po dokładnym przeglądzie planów, w tym wpływów ruchu, oświetlenia i krajobrazu i wjazd i punkty wyjścia. Plan przewiduje budowę pięciopiętrowego hotelu o współczesnym wystroju, w którym znajdzie się 105 pokoi i rozległe przestrzenie wspólne. Hall wyjaśnił, że planowany projekt spełnia wszystkie wymagania kodeksu miejskiego. Nie ma żadnych specjalnych wyjątków ani wariancji,” powiedział. „Projekt jest pod każdym względem zgodny z kodeksem.”
Jeff Thaler, jeden z głównych wykonawców w zespole deweloperskim, zgodził się, że rygorystyczny przegląd pracowniczy nie ujawnił potrzeby żadnych specjalnych wyjątków ani odstępstw. Projekt obejmuje tylko 104 miejsca parkingowe dla 105 pokoi, ale jedno miejsce jest przeznaczone na miejską wiatę autobusową, więc nie wlicza się do wymagań parkingowych.
„Czujemy, że spełniliśmy i zrobiliśmy wszystko, o co nas poproszono,” powiedział. „Ten projekt szanuje charakter okolicy i to będzie wielki atut.”
Niektórzy na komisji planowania wyrazili zaniepokojenie wpływem na ruch w obszarze, który jest często zatłoczone już w godzinach szczytu. Inżynier ruchu Betty Tustin z Grupy Traffic wyjaśnił, że istnieje jednokierunkowa droga serwisowa na tyłach nieruchomości, która skieruje ruch hotelowy do skrzyżowania z sygnalizacją na 33rd Street. Ponadto, plan zagospodarowania terenu zawiera obszerne oznakowanie na posesji, aby skierować gości do sygnalizowanych skrzyżowań i przejść dla pieszych.
„Mieliśmy uchwyt na ilość ruchu generowanego przez Planet Maze i mini-golf i było to około 300 w niektóre dni i 800 w wielkie dni ze średnią około 400,” powiedziała. „Hotel z 105 pokojami będzie generował znacznie mniejszy ruch. Goście będą korzystać z transportu publicznego lub chodzić tam, gdzie chcą iść, kiedy są tutaj.”
Perhaps największy problem, a kwestia, która groziła wykolejeniem procesu zatwierdzania planu zagospodarowania przestrzennego, zaangażowane kanalizacji deszczowej z nieruchomości. Inżynier dewelopera wyjaśnił, że projekt zgodnie z założeniami zmniejszył ilość powierzchni przepuszczalnej, która odprowadza wodę z nieruchomości w porównaniu z tym, co istnieje na miejscu.
Istnieje istniejąca 10-stopowa służebność zarządzania wodą burzową wzdłuż północnej strony nieruchomości, która ostatecznie odprowadza wodę do zatoki poprzez system drenażowy, w tym rury prowadzące do ujścia. Ta 10-stopowa służebność stała się punktem spornym dla właścicieli sąsiednich nieruchomości w kondominiach Jamaica Bay i Sandpiper on the Bay condominiums.
Właściciele tych nieruchomości nie sprzeciwiali się nowemu hotelowi w ogóle, ale podnieśli obawy o wkład projektu do tego, co już jest trudnym problemem odwadniającym czasami. Inżynier miejski Terry McGean przedstawił krótką historię problemów z odwadnianiem i zalewaniem w tym rejonie, która obejmowała pozew sądowy sprzed kilkudziesięciu lat. Zasadniczo istniała rura odwadniająca, która prowadziła do wylotu na zatokę w 10-stopowej służebności burzowej, która od czasu do czasu blokowała się lub zatykała. Ponadto, outfall sam często staje się zablokowany przez piasek i inne śmieci, ograniczając przepływ wody burzowej z properties.
W wyniku pozwu, nowa rura spustowa została zainstalowana w służebności, która obsługiwała odpływ z sąsiednich Jamaica Bay i Sandpiper właściwości, ale że rura zakończyła się na linii własności do działki, która będzie gospodarzem nowego hotelu. Istniejąca rura w służebności wzdłuż nieruchomości hotelu została porzucona i nie łączy się z rurą prowadzącą do odpływu.
„Ta służebność była przedmiotem kontrowersji przez lata”, powiedział McGean. „Współpracowaliśmy z właścicielami nieruchomości w tej kwestii. Ta rura odpływowa służy tylko tym nieruchomościom. Nie będzie żadnych dodatkowych odpływów z tego miejsca. Wierzymy, że te warunki zostały spełnione i jesteśmy przekonani, że ten projekt ma wystarczające kontrole projektowe.”
McGean powiedział, że chociaż jest zadowolony z projektu kanalizacji burzowej dla projektu, jest gotów kontynuować współpracę z deweloperami hotelu i sąsiednimi właścicielami nieruchomości, aby upewnić się, że potencjalne problemy powodziowe nie są nasilone.
„Uznajemy obawy społeczności”, powiedział. „Pracujemy nad rozwiązaniem tych problemów i będziemy kontynuować ich rozwiązywanie w miarę postępów projektu.”
Deweloper projektu Mike Meoli z Deep Blue Hospitality powiedział, że jego firma zgodzi się na wyczyszczenie rury odwadniającej i odpływu w razie potrzeby, jeśli pomoże to złagodzić obawy sąsiadów, mimo że jego projekt nie powinien przyczynić się do żadnych problemów z powodzią.
„Dla nas równie ważne jest, aby rura nie cofnęła się”, powiedział. „Jeśli koszty nie są oburzające i trzeba to zrobić raz w roku, chętnie to zrobimy.”
Awokat John Seipp, który reprezentował właścicieli sąsiednich nieruchomości w Jamaica Bay i Sandpiper, powtórzył niektóre z historii problemów z drenażem dla połączonych nieruchomości. Podczas gdy powiedział, że sąsiedni właściciele nieruchomości nie byli przeciwni hotelowi w ogóle, mieli zastrzeżenia do proponowanego planu odwadniania.
„Pytanie brzmi, czy zamierzają umieścić wodę w naszej rurze?” powiedział. „Jeśli tak, to ile? Jeśli mają zamiar korzystać z naszej rury, chcemy, aby zrobić badania w celu określenia, czy wszystkie z tego drenażu z tej ziemi, idąc do tej rury nie będzie go przytłoczyć.”
Seipp wezwał inżyniera i architekta Keith Iott dla niektórych technicznych ekspertyz w sprawie drenażu. Iott, który zbadał istniejące warunki przed wtorkowym spotkaniem, powiedział, że wierzy, iż istniejąca rura w służebności wzdłuż proponowanej nieruchomości hotelowej już nie funkcjonuje.
„Byłbym zaskoczony, gdyby była jakaś woda płynąca do sekcji rury,” powiedział. „Cała nieruchomość Planet Maze drenuje do tego północno-zachodniego narożnika. Myślę, że powinna zostać przeprowadzona kompletna analiza hydrograficzna. Myślę, że można to zrobić w ramach bieżącego przeglądu przed wydaniem pozwolenia na budowę. Intencją nie jest przeciąganie tego procesu i nie są przeciwko hotelu, ale to wymaga dalszych badań.”
Po długiej debacie, komisja planowania głosowała 5-0 z dwóch członków nieobecnych, aby zatwierdzić plan zagospodarowania przestrzennego dla nowego Hilton Tru z dodanym warunkiem dewelopera dzielenia drenaż raporty inżynieryjne z sąsiednich właścicieli nieruchomości Jamaica Bay i Sandpiper.
.