Reguła 50% w inwestowaniu w nieruchomości: What You Need to Know

Key Takeaways

• Czym jest reguła 50%?

• Czy reguła 50% jest dokładna?

• Jak korzystać z reguły 50%

Dokładny analizator transakcji jest kluczowy dla sukcesu każdego inwestora nieruchomości, ale szybki system, który działa jako wstępna ocena dla potencjalnych nieruchomości jest również pomocny. Z obliczeń, takich jak zasada 50%, inwestorzy mogą ocenić ofertę z ograniczonych informacji, i określić, czy nieruchomość jest warta więcej czasu i wysiłku. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, jak prawdziwe 50% reguła nieruchomości działa, i dodać to obliczenie do swojego zestawu narzędzi dzisiaj.

Czym jest reguła 50%?

Reguła 50% jest wytyczną stosowaną przez inwestorów nieruchomości w celu oszacowania rentowności danej jednostki wynajmu. Jak sama nazwa wskazuje, reguła ta polega na odjęciu 50 procent miesięcznego dochodu z wynajmu nieruchomości przy obliczaniu jej potencjalnych zysków. Zgodnie z tą zasadą, 50 proc. przychodów z najmu powinno być przeznaczone na wydatki, a więc nie powinno być brane pod uwagę przy porównywaniu potencjalnych zysków z miesięcznymi spłatami kredytu hipotecznego lub pożyczki.

Celem reguły 50% jest pomoc inwestorom w podejmowaniu szybkich, świadomych decyzji dotyczących nieruchomości do wynajęcia.

Jednym z najczęstszych błędów popełnianych przez właścicieli nieruchomości podczas poszukiwania ofert jest niedoszacowanie kosztów wydatków. Może to prowadzić do niższych marż zysku, lub w niektórych przypadkach nieudanej transakcji w ogóle. Zasadniczo, inwestorzy włączą zasadę 50% do ich wstępnego przeglądu transakcji, jako sposób ochrony przed nieoczekiwanymi kosztami i wydatkami.

Jak działa reguła 50%

Reguła 50% działa poprzez wzięcie całkowitego miesięcznego dochodu z wynajmu i podzielenie go na pół. Ma to na celu uwzględnienie potencjalnych wydatków związanych z posiadaniem nieruchomości, takich jak naprawy, podatki, zarządzanie nieruchomością i inne. Inwestorzy nie muszą znać dokładnych kosztów, aby wykorzystać tę regułę, w rzeczywistości powodem, dla którego ta kalkulacja jest tak popularna, jest to, że pozwala inwestorom oszacować potencjalne transakcje szybko i na podstawie ograniczonych informacji.

Jedną rzeczą, na którą należy zwrócić uwagę jest to, że reguła 50% nie klasyfikuje płatności hipotecznych lub kredytowych jako „wydatków”. Zamiast tego, płatności kredytowe powinny być porównywane z pozostałą połową dochodu z wynajmu, aby określić, czy należy iść naprzód z nieruchomością, czy nie.

Przykład Reguły 50%

Powiedzmy, że patrzysz na dom jednorodzinny na swoim rynku z szacowanym miesięcznym dochodem z wynajmu w wysokości $3,000. Zgodnie z zasadą 50%, oznaczałoby to, że około 1500 dolarów z tego zostanie wykorzystane na wydatki związane z nieruchomością. Pozostawiłoby to kolejne 1500 dolarów do oceny w porównaniu z ratą kredytu. Jeśli masz miesięczną ratę kredytu hipotecznego na nieruchomości w wysokości 1.200 dolarów, to inwestycja ta, w teorii, przepływ środków pieniężnych na 300 dolarów miesięcznie. Następnie można użyć tej liczby, aby zdecydować, czy zakończyć bardziej szczegółową analizę domu.

Czy reguła 50% jest dokładna?

Reguła 50% stanowi dobrą wskazówkę dla pierwszej oceny nieruchomości, choć nie powinna być traktowana jako całkowicie dokładna reprezentacja przy obliczaniu wydatków. Celem tej reguły jest pomoc inwestorom w dość dokładnym oszacowaniu wydatków bez niedoszacowania kosztów, nawet przy ograniczonych informacjach o nieruchomości. W pierwszym etapie analizy transakcji, inwestorzy prawdopodobnie nie mają wszystkich danych liczbowych dotyczących nieruchomości, potrzebnych do określenia całkowitych wydatków. Dlatego też, zasada 50% powinna być traktowana jako ogólna wskazówka, a nie twarda i szybka reguła.

Wielu inwestorów uważa, że reguła 50% przeszacowuje wydatki związane z nieruchomością. Powodem jest to, że nie wszystkie domy mają takie same podatki od nieruchomości, opłaty HOA, lub wymagania konserwacyjne. W rzeczywistości, koszty te mogą nie sumować się do połowy całkowitego czynszu, co powinno być miłym zaskoczeniem, jak kopać głębiej w liczbach. Kolejnym ograniczeniem zasady 50% jest to, że nie uwzględnia pustostanów, ponieważ nie ma gwarancji, że będziesz w stanie wynająć nieruchomość przez cały rok lub od razu.

Jak zarabiać pieniądze przy użyciu 50% Reguła w nieruchomości

Najlepszym sposobem wykorzystania 50% reguła jest, aby rozważyć to przystawka z bardziej dokładne, analizy pełnego dania do naśladowania. Jeśli nieruchomość przechodzi test, obliczyć inne metryki przed przejściem do przodu. Reguła 50% nigdy nie powinna być stosowana jako ostateczna decyzja przy podejmowaniu decyzji o inwestycji; może być jednak stosowana przy określaniu, kiedy nie inwestować. Na przykład, jeśli przeprowadzisz kalkulację nieruchomości, a Twój kredyt hipoteczny znacznie przekroczy połowę dochodu z wynajmu, transakcja (lub Twój kredyt) może nie być najlepszym rozwiązaniem.

Jak już wiesz, ważne jest, aby mieć na uwadze swoje due diligence przed podjęciem na okazję inwestycyjną. Jeśli chcesz wykorzystać zasadę 50% do zarabiania pieniędzy, to zrozum, że powinna ona iść w parze z silnym kalkulatorem nieruchomości do wynajęcia. Pamiętaj, aby zadać pytania poprzedniego właściciela, badania obszaru rynku, i ocenić wszystkie aspekty nieruchomości, gdy przychodzi czas, aby rzeczywiście inwestować. W międzyczasie, użyj 50% transakcji, aby szybko przeanalizować potencjalne opcje i czy są one warte drugiego spojrzenia.

Podsumowanie

Jako zajęty inwestor, może to być czasochłonne, aby przeprowadzić dokładną analizę każdej potencjalnej transakcji, która pojawia się na Twojej drodze. To właśnie tutaj obliczenia takie jak reguła 50% mogą okazać się przydatne. Porównując przychody z wynajmu i szacowane wydatki można szybko stwierdzić, czy nieruchomość jest warta drugiego spojrzenia. Uruchom te liczby następnym razem, gdy napotkasz potencjalną ofertę i zobaczyć na własne oczy, jak zasada 50% może pracować dla Ciebie.