- W przypadkach, w których termin dokonywania inwestycji lub lokat zgodnie z sekcją 54 upływa między 20 marca 2020 r. a 29 września 2020 r., dostępny czas zostaje przedłużony do 30 września 2020 r.
„Zainwestuj w nieruchomość teraz, utrzymaj ją przez kilka lat, a następnie sprzedaj ją za wyższą cenę”. To była mantra dla osób, które szukają bezpiecznych, mniej ryzykownych i mniej zmiennych inwestycji. Jednak przy opracowywaniu strategii często zapomina się o najważniejszym elemencie – planowaniu podatkowym. Możesz zaplanować sprzedaż nieruchomości i reinwestycji z planowaniem dla zwolnień podatkowych.
- Wprowadzenie
- Jakie są korzyści z aktywów klasyfikowanych jako długoterminowe aktywa kapitałowe?
- Wyłączenie na mocy sekcji 54
- Jaka jest kwota Zwolnienia dostępna na mocy sekcji 54 ustawy o podatku dochodowym?
- Jakie są przepisy dotyczące przeniesienia własności po złożeniu wniosku o świadczenie na mocy sekcji 54?
- Co to jest program Capital Gains Account?
- Sekcja 54 v/s Sekcja 54F
- Wspólne wymagania między tymi dwiema sekcjami
- Różnice między tymi dwiema sekcjami
- Kluczowe punkty do zapamiętania
- Wprowadzenie
- Jakie są korzyści z zaklasyfikowania składnika aktywów jako długoterminowego składnika aktywów kapitałowych?
- Wyłączenie na mocy sekcji 54
- Jaka jest kwota Zwolnienie dostępne na mocy sekcji 54 ustawy o podatku dochodowym?
- Jakie są przepisy dotyczące przeniesienia własności nieruchomości po wystąpieniu o świadczenie na podstawie sekcji 54?
- Przykład
- Przykład
- Co to jest program Capital Gains Account?
- Sekcja 54 v/s Sekcja 54F
- Wymagania wspólne między tymi dwoma sekcjami
- Różnice między tymi dwiema sekcjami
- Key points to remember
Wprowadzenie
Po pierwsze, zrozumiejmy, jaka część dochodu podlega opodatkowaniu z tytułu sprzedaży nieruchomości. Czy jest to cała kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości? Odpowiedź brzmi NIE. W prostych słowach, to jest tylko zysk uzyskany przez osobę fizyczną na sprzedaży nieruchomości, która jest opodatkowana. Zysk jest różnica między ceną sprzedaży a kosztem aktywów.
Sprzedaż domu mieszkalnego jest sprzedażą składnika aktywów kapitałowych, a zysk dostaje opodatkowane jako zysk kapitałowy. Definicja składnika aktywów kapitałowych w sekcji 2(14) Ustawy o podatku dochodowym obejmuje wszelkiego rodzaju mienie ruchome lub nieruchome, materialne lub niematerialne posiadane przez asesora w dowolnym celu.
Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym, dla celów zysków kapitałowych, aktywa są klasyfikowane do 2 typów w zależności od okresu posiadania aktywów:
- Krótkoterminowy składnik aktywów kapitałowych
- Długoterminowy składnik aktywów kapitałowych
Jakie są korzyści z zaklasyfikowania składnika aktywów jako długoterminowego składnika aktywów kapitałowych?
Główną zaletą składnika aktywów określanego jako długoterminowy składnik aktywów kapitałowych jest to, że beneficjent kwalifikuje się do korzyści z indeksacji. Ponadto, niektóre zwolnienia są uprawnione tylko dla długoterminowych aktywów kapitałowych.
Wyłączenie na mocy sekcji 54
Under sekcji 54 IncomeTax Act, osoba fizyczna lub HUF sprzedaży nieruchomości mieszkalnej może skorzystać ze zwolnień podatkowych z zysków kapitałowych, jeśli zyski kapitałowe są inwestowane w zakup lub budowę nieruchomości mieszkalnej. Podatnicy tacy jak spółki osobowe, LLP’s, spółki lub jakiekolwiek inne stowarzyszenie lub organ nie może ubiegać się o zwolnienie podatkowe w ramach sekcji 54.
Warunki, które muszą być spełnione, aby skorzystać z zalet wspomnianej sekcji są następujące:
Powyższe warunki są kumulatywne. Stąd, nawet jeśli jeden warunek nie jest spełniony, to sprzedawca nie może skorzystać z przywileju zwolnienia na mocy sekcji 54.
Ze skutkiem od roku oceny 2020-21 odpowiadającego FY 2019-20, zwolnienie z zysków kapitałowych jest dostępna dla zakupu dwóch domów mieszkalnych w Indiach. Jednakże, zwolnienie podlega zysk kapitałowy nie przekracza Rs 2 crore. Ponadto, zwolnienie jest dostępne tylko raz w życiu sprzedawcy.
Jaka jest kwota Zwolnienie dostępne na mocy sekcji 54 ustawy o podatku dochodowym?
Wysokość zwolnienia na mocy sekcji 54 ustawy o podatku dochodowym dla długoterminowych zysków kapitałowych będzie niższa z:
- Długoterminowe zyski kapitałowe wynikające z przeniesienia domu mieszkalnego.
lub
- Inwestycja dokonana w zakup lub budowę nowego domu mieszkalnego nieruchomości. W związku z tym, zyski kapitałowe (jeśli istnieją) będą podlegały opodatkowaniu.
Dla zobrazowania:
- Pan X sprzedaje swoją willę (nieruchomość domową) za Rs 45,00,000/-
- Z wpływami ze sprzedaży kupuje inną willę za Rs 20,00,000/-
- Zyski kapitałowe zostaną obliczone w następujący sposób
|
Szczegóły |
Amt (Rs) |
| Zysk kapitałowy z przeniesienia własności domu mieszkalnego | 45,00,000.00 |
| Niżej: Inwestycja poczyniona w nieruchomości domu mieszkalnego | 20,00,000.00 |
| Balans – Zyski kapitałowe | 25,00,000.00 |
Jakie są przepisy dotyczące przeniesienia własności nieruchomości po wystąpieniu o świadczenie na podstawie sekcji 54?
Jeżeli nowy dom zostanie sprzedany w ciągu 3 lat od daty zakupu lub budowy, wówczas zwolnienie, o które wystąpiono wcześniej na podstawie sekcji 54, będzie pośrednio podlegało opodatkowaniu w roku sprzedaży nieruchomości nowego domu.
Rozważmy dwa scenariusze, gdy nowy dom jest sprzedawany w ciągu 3 lat od daty zakupu lub budowy:
Przypadek 1: Koszt nowego domu zakupionego jest mniejsza niż zyski kapitałowe obliczone na sprzedaży oryginalnego domu
Ogólnie, gdy dom jest sprzedawany, zysk jest uważany za zyski kapitałowe. Jednakże, gdy nowy dom jest sprzedawany w ciągu 3 lat od daty zakupu lub budowy, wtedy koszt nabycia będzie uważany za Nil. W związku z tym nastąpi pośrednie zwiększenie podlegających opodatkowaniu zysków kapitałowych
Przykład
Pan Y sprzedał nieruchomość domu mieszkalnego w maju 2015 r., a zyski kapitałowe wyniosły Rs. 30,00,000/-
W czerwcu 2015 r., Pan Y nabył nieruchomość domu mieszkalnego o wartości Rs. 18,00,000/-
Pan Y sprzedaje nową nieruchomość mieszkalną (zakupioną w czerwcu 2015 r.) w grudniu 2016 r. za Rs. 35,00,000/-
W oparciu o fakty wymienione powyżej, obliczmy podlegające opodatkowaniu zyski kapitałowe dla pana Y .
Rok 15-16 (Nieruchomość sprzedana w maju 2015 r.)
| Szczegóły | Amt (Rs) |
| Zysk kapitałowy z przeniesienia własności domu mieszkalnego | 30,00,000.00 |
| Mniej: Inwestycja dokonana w nieruchomości domu mieszkalnego | 18,00,000.00 |
| Balance – Taxable Capital Gains In FY 15-16 | 12,00,000.00 |
FY 16-17 (Nieruchomość sprzedana w grudniu 2016 r.)
| Szczegóły | Amt (Rs) |
| Rozważenie przeniesienia (Sale Consideration) | 35,00,000.00 |
| Mniej: Cost of Acquisition | NIL |
| Balance – Taxable Capital Gains In FY 16-17 | 35,00,000.00 |
Uwaga: Ponieważ nowa nieruchomość, dla której wnioskowano o odliczenie na podstawie Sekcji 54, została sprzedana w grudniu 2016 roku (tj. w ciągu 3 lat od daty nabycia), stąd jej koszt nabycia został uznany za NIL. W rezultacie, cała zapłata za sprzedaż została uznana za zyski kapitałowe. Gdyby nieruchomość została sprzedana po upływie 3 lat, tj. po czerwcu 2018 r., wówczas w takim przypadku koszt nabycia byłby dostępny jako odliczenie i zyski kapitałowe uległyby zmniejszeniu.
Przypadek 2: Koszt nowego zakupionego domu jest większy niż zyski kapitałowe obliczone na sprzedaży pierwotnego domu
Jeśli koszt nowego zakupionego składnika majątku jest większy niż zyski kapitałowe, to oczywiste jest, że nie będzie zysków kapitałowych, ponieważ cały zysk kapitałowy zostanie zwolniony.
Jednakże, jeżeli nowy dom zostanie sprzedany w ciągu 3 lat, wówczas koszt nowego domu zostanie obliczony w następujący sposób:
| Części | Amt (Rs) |
| Original Cost | XXXX |
| Less : Zyski kapitałowe żądane dla wcześniejszej nieruchomości domu | XXXX |
| Koszt nowego domu | XXXX |
Przykład
Zrozummy powyższy przypadek z pomocą przykładu
Pan Z sprzedał nieruchomość domu mieszkalnego, a zyski kapitałowe wynoszą Rs 25,00,000/- w czerwcu 2015 roku. W październiku 2015 r.,
Mr Z nabył nową nieruchomość mieszkalną domu Rs 40,00,000/-
W styczniu 2017 r., Pan Z sprzedał nowy dom mieszkalny Nieruchomość za Rs 55,00,000/-
W oparciu o zyski kapitałowe wymienione powyżej, obliczmy podlegający opodatkowaniu zysk kapitałowy dla pana Z
Rok 15-16 (Nieruchomość sprzedana w czerwcu 2015 r.)
| Szczegóły | Amt (Rs) |
| Zysk kapitałowy z przeniesienia własności domu mieszkalnego | 25,00,000.00 |
| Less: Inwestycja dokonana w nieruchomości domu mieszkalnego | 40,00,000.00 |
| Balance – Taxable Capital Gains In FY 15-16 | NIL |
FY 16-17 (Nieruchomość sprzedana w styczniu 2017 r.)
Working Note 1:
Obliczanie kosztów nabycia (Ponieważ nieruchomość została sprzedana w ciągu 3 lat od zakupu i Sekcja 54 została zgłoszona)
Co to jest program Capital Gains Account?
Jeśli składnik majątku jest sprzedawany w roku podatkowym, a sprzedawca zamierza, ale jeszcze nie nabył nowej
nieruchomości mieszkalnej, ponieważ termin 2 lat lub 3 lat jeszcze nie upłynął, to asesor
jest zobowiązany do zdeponowania kwoty zysków na rachunku zysków kapitałowych (w dowolnym oddziale
banku sektora publicznego) przed terminem złożenia zeznania podatkowego.
Kwota już poniesiona na zakup/budowę wraz z kwotą zdeponowaną w systemie rachunków zysków kapitałowych może zostać uznana za koszt przy ubieganiu się o odliczenie.
Jednakże, jeżeli kwota zdeponowana w systemie rachunków zysków kapitałowych nie zostanie wykorzystana w wymienionym terminie, wówczas będzie ona traktowana jako dochód roku poprzedniego, w którym upływają 3 lata (od daty przekazania pierwotnego składnika majątku).
Sekcja 54 v/s Sekcja 54F
Uzyskanie dochodu automatycznie nakłada na podatników obowiązek odprowadzenia podatku dochodowego od tego dochodu i tak samo jest w przypadku zysków kapitałowych. Jednakże, przepisy dotyczące podatku dochodowego pozwalają podatnikom ubiegać się o pewne zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych, które pomogą zmniejszyć ich wydatki podatkowe. Dwa takie bardzo ważne zwolnienia, o które można się ubiegać, są zawarte w sekcjach 54 i 54F. (edytowane)
Jak omówiono powyżej, zwolnienie na mocy sekcji 54 jest dostępny na długoterminowej Capital Gain na sprzedaż nieruchomości House Property.
Wyłączenie na mocy sekcji 54F jest dostępny na długoterminowej Capital Gain na sprzedaż aktywów innych niż nieruchomości House.
Wymagania wspólne między tymi dwoma sekcjami
- Nowa nieruchomość mieszkalna musi zostać zakupiona lub zbudowana, aby ubiegać się o zwolnienie
- Nowa nieruchomość mieszkalna musi zostać zakupiona albo 1 rok przed sprzedażą albo 2 lata po sprzedaży nieruchomości/aktywów.
- Alternately, the new residential house property must be constructed within 3 years of the sale of the property/asset
- If you are not able to invest the specified amount in the manner stated above before the date of tax filing or 1 year from the date of sale, whichever is earlier, deposit the specified amount in a public sector bank (or other banks as per the Capital Gains Account Scheme, 1988).
- Only one house property can be purchased or constructed. Zwolnienie dla 2 nieruchomości dla zysków kapitałowych do Rs 2 crore jest tylko raz w życiu korzyści na mocy sekcji 54.
Różnice między tymi dwiema sekcjami
|
Sekcja 54 |
Sekcja 54F |
|
Aby ubiegać się o pełne zwolnienie, cały zysk kapitałowy musi zostać zainwestowany. |
Aby ubiegać się o pełne zwolnienie, należy zainwestować całość wpływów ze sprzedaży. |
|
W przypadku niezainwestowania całości zysków kapitałowych – kwota niezainwestowana podlega opodatkowaniu jako długoterminowe zyski kapitałowe. |
W przypadku niezainwestowania całości wpływów ze sprzedaży, zwolnienie przysługuje proporcjonalnie. |
|
Nie powinieneś posiadać więcej niż jeden dom mieszkalny w momencie sprzedaży pierwotnego składnika majątku. |
|
|
To zwolnienie zostanie cofnięte, jeśli sprzedasz tę nową nieruchomość w ciągu 3 lat od zakupu, a zyski kapitałowe ze sprzedaży nowej nieruchomości będą opodatkowane jako krótkoterminowe zyski kapitałowe. |
To zwolnienie zostanie cofnięte, jeżeli sprzedasz tę nową nieruchomość w ciągu 3 lat od jej zakupu lub budowy LUB jeżeli kupisz inny dom mieszkalny w ciągu 2 lat od sprzedaży pierwotnego składnika majątku lub zbudujesz dom mieszkalny inny niż nowy dom w ciągu 3 lat od sprzedaży pierwotnego składnika majątku. Zyski kapitałowe ze sprzedaży będą opodatkowane jako długoterminowe zyski kapitałowe. |
|
Jeśli zyski kapitałowe nie przekracza Rs.2 crores, raz w życiu zwolnienie jest dostępna dla inwestycji w 2 properties. |
No takie zwolnienie dostępne |
Key points to remember
- Jeśli koszt nowej nieruchomości mieszkalnej jest niższa niż całkowita kwota sprzedaży, a następnie zwolnienie jest dozwolone proporcjonalnie. Dla pozostałej kwoty, można reinwestować pieniądze w ramach sekcji 54EC w ciągu 6 miesięcy.
- Nieruchomości muszą być zakupione wyłącznie na nazwisko sprzedawcy, a nie na nazwisko kogokolwiek innego.
- Jeśli budowniczy nowego budynku mieszkalnego nie przekaże nieruchomości podatnikowi w ciągu 3 lat od zakupu, zwolnienie jest nadal dozwolone.
.