Usługi prawne

Owner Move-In Eviction

W San Francisco wynajmujący mogą zakończyć najem poprzez eksmisję właściciela. Eksmisje przez właściciela są często używane przez wynajmujących jako sposób na zmuszenie długoterminowych lokatorów do wyprowadzki.

Tenanci w San Francisco, którzy mieszkają w lokalach chronionych przez Rozporządzenie o Czynszach, mogą być eksmitowani tylko z powodu jednego z 16 „Słusznych Powodów” eksmisji. Eksmisja przez właściciela (lub „OMI”) jest jednym z tych powodów.

Co się stanie, jeżeli mój wynajmujący nigdy się nie wprowadzi?

Jeśli wyprowadzisz się na mocy eksmisji przez właściciela, a twój wynajmujący nie zastosuje się do zasad, możesz mieć podstawy, aby pozwać go o znaczne odszkodowanie finansowe. Tylko dlatego, że wynajmujący wysyła zawiadomienie o eksmisji właściciela twierdząc, że zamierza się wprowadzić, nie oznacza, że rzeczywiście to zrobi.

Jeśli podejrzewasz, że Twój wynajmujący nie wprowadził się, skontaktuj się z nami, aby omówić swoje opcje.

Co czyni kogoś wykwalifikowanym „właścicielem”?

Aby zainicjować eksmisję właściciela, wykwalifikowany właściciel musi mieć pewien udział własnościowy w nieruchomości. Właściciele zarejestrowani w dniu lub przed 21 lutego 1991 r. muszą mieć co najmniej 10% udziałów w budynku. Właściciele, którzy uzyskali prawo własności po 21 lutego 1991 r. muszą posiadać co najmniej 25% udziałów w budynku.

Jakie wymagania musi spełnić mój wynajmujący?

Eksmisja właściciela musi być przeprowadzona w dobrej wierze, z uczciwym zamiarem i bez ukrytych motywów. Innymi słowy, głównym motywem prośby najemcy o opuszczenie lokalu musi być to, aby właściciel lub krewny właściciela (w stosownych przypadkach) mógł się wprowadzić.

Wymagania i kwalifikowalność do eksmisji przez właściciela mogą być bardzo skomplikowane i zalecamy omówienie każdego zawiadomienia o eksmisji, które otrzymasz z adwokatem lub obrońcą praw mieszkaniowych.

• Właściciel musi używać dotkniętej jednostki jako swojego głównego miejsca zamieszkania przez 36 ciągłych miesięcy.
• Właściciel musi być osobą: Właściciel lub krewny wprowadzający się musi być „osobą fizyczną” i nie może być korporacją/partnerstwem/innym podmiotem gospodarczym.
• Limit pojedynczej jednostki: Właścicielom zabrania się przeprowadzania OMI, jeśli wcześniejsza OMI miała miejsce w przedmiotowym lokalu po 1998 roku. Po objęciu lokalu przez właściciela po 11/98 r., lokal, którego to dotyczy jest jedynym lokalem, który może być przedmiotem eksmisji właściciela.
• Limit jednej eksmisji: Właściciel może przeprowadzić tylko jedną eksmisję OMI w danym lokalu. Właściciele nie mogą użyć owner-occupancy jako Just Cause dla dwóch lub więcej eksmisji w tym samym budynku, chyba że druga jest do użytku rodzica/dziecka właściciela, dziadka/ wnuka, lub rodzeństwa, brata/siostry. lub pozwolenie na budowę zostało wydane, aby legalnie połączyć jednostki, które mają być zajmowane jako jedna jednostka.
• Alternatywne mieszkanie: Żaden z eksmitowanych właścicieli nie może posiadać „porównywalnego” pustego mieszkania w dowolnym miejscu. Jeżeli „porównywalne” mieszkanie stanie się dostępne przed opróżnieniem lokalu przez eksmitowanego lokatora, lokator nie musi się przeprowadzać. Jeżeli którykolwiek z eksmitujących właścicieli posiada „nieporównywalny” wolny lokal mieszkalny, lokal ten musi być zaoferowany eksmitowanemu lokatorowi, ale może być oferowany za czynsz rynkowy.
• Wymagania dotyczące rejestracji: właściciel musi zarejestrować OMI w Radzie ds. Czynszów oraz w rejestrach hrabstwa, wyznaczając jednostkę, która była przedmiotem eksmisji oraz wynikające z niej ograniczenia. finansowanie.
• Ponowny wynajem jednostek ograniczony: Od 9 listopada 2015 roku (Część Ustawy o Eksmisjach 2.0) właściciel nie może ponownie wynająć lokalu za czynsz większy niż ten, który eksmitowany lokator płacił w momencie wyprowadzki przez pięć lat po eksmisji, chyba że nastąpiły dopuszczalne podwyżki czynszu, takie jak roczne podwyżki czynszu. Jeżeli wynajmujący zdecyduje się na ponowne wynajęcie lokalu w ciągu trzech lat od eksmisji, eksmitowany lokator ma prawo do prawa pierwokupu w celu ponownego wprowadzenia się do lokalu. Należy pamiętać, że jeżeli wynajmujący nie pozostanie w lokalu przez trzy lata i ponownie wynajmie go nowemu najemcy za wyższy czynsz, może zostać pozwany przez eksmitowanego najemcę za bezprawną eksmisję, oszustwo i naruszenie Rozporządzenia o Czynszach, wśród innych potencjalnych roszczeń.

Prawa lokatorów w eksmisjach typu Owner Move-In

Mieszkańcy, którzy zamieszkiwali w przedmiotowym lokalu przez dwanaście miesięcy lub dłużej mają prawo do 60-dniowego pisemnego zawiadomienia o eksmisji, natomiast lokatorzy, którzy zamieszkiwali w przedmiotowym lokalu przez mniej niż dwanaście miesięcy mają prawo do 30-dniowego zawiadomienia o eksmisji.

Płatności ustawowe za przeniesienie

Mieszkańcy, którzy mieszkali w dotkniętym lokalu przez rok lub dłużej są uprawnieni do kosztów przeniesienia. Kwota wzrasta każdego roku i jest dostępna na stronie internetowej SF Rent Board tutaj.

Każdy starszy (60 lat lub starszy) lub niepełnosprawny najemca lub gospodarstwo domowe z nieletnimi dziećmi kwalifikuje się do dodatkowych funduszy.

Ochronieni najemcy

W pewnych okolicznościach najemca może być zwolniony z eksmisji przez właściciela. Chronieni lokatorzy to ci, którzy mają 60 lat lub więcej, lub niepełnosprawni, którzy zajmowali lokal przez 10 lat, oraz ci katastrofalnie chorzy, którzy zajmowali lokal przez 5 lat. **Z wyjątkiem sytuacji, gdy wszystkie lokale są zajmowane przez chronionych lokatorów, lub przedmiotowa nieruchomość jest domem jednorodzinnym.

Studia przypadków

To są niektóre z naszych wyników i nie stanowią gwarancji wyniku.

.