Acesso & Facilidade de Propriedade: Uma Breve Discussão
Quando a propriedade real é comprada e vendida na Califórnia, a parcela real de terreno a ser transportada é descrita em termos do seu perímetro. Além disso, o perímetro da propriedade sendo comprada e vendida é descrito em relação a parcelas maiores de terra previamente pesquisadas e descritas pelo governo federal. Essas parcelas maiores, denominadas Townships, são, teoricamente, quadrados de 6 milhas, que são ainda divididos em quadrados de 1 milha, denominados Secções. A subdivisão dessas Seções pode ser descrita de várias maneiras, que podem ser convoluídas em alguns casos: páginas de rolamentos e distâncias que deixarão o leitor novato muito confuso. Em outros casos, a descrição legal pode ser tão simples como, por exemplo: “Lote 7 do Mapa de Parcelas 1688, gravado no Condado de San Diego, Estado da Califórnia, a 24 de Junho de 2017.” Em última análise, estas descrições legais definem o imóvel a ser comprado e vendido numa transacção imobiliária.
Além da descrição legal que define o perímetro do imóvel a ser comprado e vendido, as descrições legais para outros direitos que vêm com o imóvel podem ser incorporadas na descrição legal. Um desses direitos é o direito documentado legal de acesso ao Imóvel em questão quando este não é contíguo a uma via pública, conhecido como parcela de acesso.
Acesso de e para o seu imóvel não é um problema quando o seu imóvel é contíguo a uma via pública. No entanto, nas zonas rurais, muitos proprietários acedem às suas propriedades atravessando as parcelas vizinhas. Esta discussão irá focar as questões envolvidas no acesso à propriedade privada ao atravessar outras propriedades privadas.
A rota de acesso percorrida por uma pessoa com consentimento implícito ou documentado é chamada de facilidade. Um servidão de propriedade pode variar de propósito. A maioria das pessoas entende que os servidões são para a entrada e saída de veículos. Um servidão pode também servir como acesso de utilidade pública, acesso pedestre/equestre, conservação de habitat e recursos, restrições de espaço aéreo, acomodação de invasão, além de uma variedade de outros propósitos.
Para o propósito desta discussão, consideraremos servidões de acesso.
Classificações de servidão de propriedade
Passagens de servidão de propriedade
Uma servidão pode beneficiar uma pessoa ou parcela de terra. A pessoa ou parcela de terra que se beneficia de um servidão é referida como o inquilinato dominante. Quando um servidão é incorporado na descrição legal de uma propriedade, o servidão é referido como um anexo de servidão da propriedade em questão. Este tipo de bem imóvel “corre com o terreno” beneficiando do paço.
Quando um paço é concedido a um indivíduo, o paço é para o benefício do indivíduo apenas enquanto este viver, a menos que o documento do paço indique o contrário (por exemplo, o paço pode declarar que o paço é para o benefício do indivíduo e dos herdeiros, caso em que o direito não terminaria com a morte do Concedente original). Um pacto de servidão deste tipo é conhecido como um pacto de servidão em bruto. Um servidão em bruto não aparecerá como uma parcela de acesso na apólice de títulos. Em vez disso, ele aparecerá na lista de exceções ao seguro do título. Muitas vezes, estes páscoa permanecerão como uma exceção ao seguro do título muito depois do falecimento do indivíduo, a menos que sejam feitos arranjos para abandonar o paço na passagem do indivíduo ou dentro do próprio documento do pacto (ou seja “…este pacto termina com a morte do bolseiro…”). Facilidades desta variedade requerem ação para eliminar do título uma vez que terminam.
Passagem de facilidade
Uma facilidade também pode sobrecarregar uma parcela de terra, que é chamada de facilidade de sobrecarga. A parcela de terra que é sobrecarregada por um servidão é referida como o servidão de um terreno. Como mencionado acima, os servidões podem sobrecarregar uma parcela de terra de várias maneiras, incluindo: estrada, trilha pedestre/equestre, utilidade, espaço aberto, espaço aéreo, água, mineral, conservação, invasão, drenagem, para citar alguns dos tipos mais comuns de servidões.
Tipos de Acesso
Como mencionado, o objetivo desta discussão é focar em servidões que dão acesso a e de uma propriedade específica. Em geral, existem dois tipos de servidões de acesso comumente vistos em transações imobiliárias rurais: acesso físico implícito e acesso documentado.
O fator limitante em uma transação imobiliária típica é o seguro do título: significando que, se uma empresa de título não segurar certos fatos materiais sobre uma parcela, os emprestadores não emprestarão sobre ela. Se um emprestador não emprestar em uma parcela, menos compradores poderão comprar o imóvel. Quando menos compradores estão disponíveis para competir pela compra de um imóvel, o resultado é uma perda substancial do valor de mercado. Como tal, o tipo de acesso é um factor crítico a considerar numa transacção de propriedade real onde a propriedade sujeita não é servida por uma via pública.
Acesso físico aplicado
Acesso físico aplicado é uma situação em que o acesso através da propriedade sujeita foi usado aberta e notoriamente sem permissão, e o aviso construtivo para não usar o acesso não foi afixado durante um período de tempo especificado. Na Califórnia, o período de tempo necessário para fazer uma reclamação de acesso legal e documentado é de 5 anos. Um servidão desta natureza é referida como uma servidão prescritiva. Uma servidão prescritiva não é segurável e não é considerada “aperfeiçoada” ou documentada até que uma ordem judicial considere que todos os elementos que suportam uma servidão prescritiva foram cumpridos e uma ordem judicial seja emitida.
Avaliação por estoppel é outra versão de acesso físico implícito em que um vendedor de uma propriedade representa que o acesso à Propriedade Sujeita é em toda a outra propriedade do vendedor, mas não há tal garantia por escrito.
Avaliação por necessidade é uma situação em que uma parcela subdividida foi criada a partir de uma parcela maior, mas não deixada com acesso implícito ou documentado. Assim como em outras formas de acesso não documentado, a facilidade por necessidade estabelece os fundamentos para buscar acesso documentado, mas não assegura um direito legal de acesso até que seja documentado através de escritura ou litígio.
As empresas de maior título não asseguram o acesso implícito.
Acesso documentado
Acesso legal pode ser documentado de pelo menos 3 maneiras que são aceitáveis para a maioria das empresas título: por um mapa de parcelas, uma escritura, ou ordem judicial.
Acesso reservado por Parcel Map pode criar acesso documentado dedicando estradas para a cidade ou condado aprovando o mapa de parcelas, ou reservando servidões através de parcelas privadas. O acesso à maioria dos loteamentos urbanos foi criado desta forma.
Acesso por escritura documenta o direito concedido pelo condomínio dominante ao condomínio dominante de atravessar a propriedade do condomínio servente, geralmente sobre um percurso especificado. O acesso criado por escritura surgirá como uma parcela de acesso que contém a descrição legal na apólice de seguro do título.
Em situações em que os litígios de acesso são litigiosos, os tribunais podem ordenar que o acesso seja criado. O acesso judicial pode ser ignorado durante uma busca por título, já que o acesso concedido não aparece em uma escritura, que é principalmente onde os pesquisadores de título procuram por parcelas de acesso durante uma busca em cadeia de títulos. Quando um tribunal ordena o acesso a ser concedido, a ordem judicial deve ser entregue e aceita pela autoridade reguladora da área em que a parcela está localizada (cidade ou condado) antes que a empresa de título de propriedade assegure a parcela.
Em todos os casos de acesso, a rota percorrida deve ser especificada (pesquisada ou definida especificamente) e capaz de ser plotada em escala em um mapa de parcelas antes que a maioria das empresas de título de propriedade assegure o acesso. Esta foi uma breve explicação das facilidades da propriedade e dos diferentes detalhes legais que envolvem o acesso à propriedade privada. Para obter mais informações sobre servidões imobiliárias e outras questões relacionadas com servidões, contacte-nos!