Easements are a pervasive element in Texas property law and are generally defined as a right, privilege, or advantage that exists as a distinct interest from ownership rights in real property. Mais comumente, um servidão permite que uma pessoa (ou o público) utilize a terra de outra de certa forma.
Existem inúmeras maneiras de se estabelecer um servidão no Texas, conforme delineado pela lei comum.
Easement by Express Grant
Este tipo de servidão é criado pelo acordo expresso das partes e adere às formalidades dos instrumentos imobiliários no Texas. Os servidões expressas devem ser por escrito, devidamente subscritas pela parte a ser cobrada, mostrar a intenção de conceder com uma descrição legal adequada, ser reconhecidas (se registradas) e devidamente entregues. Escolha v. Bartel, 659 S.W.2d 636 (Tex. 1983).
Easement by Prescription
Um servidão por prescrição é aquela que foi obtida e mantida por um reclamante contra a vontade do proprietário do imóvel. O reclamante geralmente confirma o direito à servidão por ordem judicial e deve atender a estes requisitos:
- O uso da servidão deve ser adverso, aberto, notório e hostil aos interesses do proprietário. Vrazel v. Skrabanek, 725 S.W.2d 709 (Tex. 1987).
- O cavalete deve ser usado exclusivamente pelo requerente e não aberto ao público ou qualificado como um cavalete de uso conjunto. Brooks v. Jones, 578 S.W.2d 669 (Tex. 1974).
- O uso do cavalete deve ser ininterrupto e contínuo por um período de pelo menos 10 anos. Davis v. Carriker, 536 S.W.2d 246 (Tex. Civ. App.-Amarillo, 1976).
Easement by Estoppel
Se um reclamante, de boa fé, contar com o acordo oral do proprietário de uma propriedade para um servidão que mais tarde é retirado, ele pode procurar um servidão por estoppel. O reclamante deve mostrar que:
- A promessa de servidão foi comunicada ao reclamante;
- Acreditaram na promessa;
- E podem mostrar confiança na promessa em seu detrimento, como gastar fundos que não podem ser recuperados se a promessa for retirada. Exxon Corp. v. Schutzmaier, 537 S.W.2d 282 (Tex. Civ. App.-Beaumont, 1976).
Easement by Implication
Uma servidão por implicação é imposta por um tribunal para proporcionar equidade. Como uma reivindicação de estoppel, uma servidão por implicação não é imposta por escrito. Geralmente ocorre quando um servidão está em uso contínuo há algum tempo (mas não foi criado por qualquer acordo por escrito), e o proprietário da terra subitamente corta o acesso. O uso prévio deve ser aparente e óbvio, razoavelmente contínuo, e necessário para desfrutar de um uso justo da propriedade do reclamante. Pessoas v. Russell, 625 S.W.2d 387 (Tex. Civ. App.-Tyler, 1981).
Finalmente, o reclamante deve mostrar que havia originalmente uma unidade de propriedade das duas fazendas imediatamente antes da criação da servidão. Tipicamente, isto ocorre quando uma propriedade é dividida e vendida a dois proprietários. Estes proprietários podem então ter um acordo oral que conceda o servidão à propriedade do outro sem saída para o mar. Westbrook v. Wright, 477 S.W.2d 663 (Tex. Civ. App.-Houston, 1972).
Easement by Necessity
Easements by Necessity são muitas vezes confundidos com easements por implicação, mas não são a mesma coisa. Para criar um servidão por necessidade é preciso provar:
- Existia uma unidade de propriedade com as propriedades supostamente dominantes e servidoras.
- O acesso é uma necessidade, não uma mera conveniência.
- A necessidade existia na altura da separação das herdades. Othen v. Rosier, 226 S.W.2d 622 (Tex. 1950).
O facto de ser sem saída para o mar, por si só, não cria um alívio por necessidade. O reclamante deve mostrar conduta entre as duas fazendas, pois os tribunais decidiram que ninguém pode ter um alívio por necessidade sobre a terra de um estranho. A necessidade também deve ser rigorosa, o que significa que é o único acesso possível à outra propriedade. Duff vs. Matthews, 311 S.W.2d 637.
Conclusão
Se você tiver alguma dúvida sobre como fazer cumprir ou estabelecer servidões, contate um advogado imobiliário experiente para aconselhamento. A lei de servidões no Texas é complexa e requer o conhecimento e habilidade necessários para navegar nos vários tipos de servidões disponíveis aos proprietários de terras.
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