Estou neste site por um tempo e não poste tanto quanto eu gostaria, mas eu apreciei a montanha de informação encontrada aqui. Eu esperei intencionalmente até fechar o empréstimo (o que aconteceu hoje cedo) até eu postar isso. Vou tentar manter esta introdução breve, pois o post será bastante longo. Em suma, fiz um refinanciamento e o novo empréstimo inclui fundos para os trabalhos de renovação que estou a fazer. Com este tipo de empréstimo o banco vai basear o valor do empréstimo no ARV. Eu sou uma pessoa bastante conservadora no que diz respeito ao meu investimento. Eu não coloco os meus óculos cor-de-rosa quando faço projecções. O avaliador avaliou o ARV da casa em $240K que estava bem abaixo até mesmo do meu próprio valor conservador de cerca de $250K. Liguei para a minha pessoa de empréstimo e ele disse que se eu achasse que era muito baixo, deveria escrever uma carta para disputar isso. Fiz a minha pesquisa aqui, claro, bem como pesquisas no google ao apelar de uma avaliação e a magia do que encontrei disse que a única maneira de ter uma chance de luta é que haja vendas recentes que o avaliador não levou em consideração. Isso não era uma opção para mim, então eu basicamente tive que quebrar cada comp. Eu copiei e colei abaixo a carta exata que enviei para o banco. A única edição que fiz foi remover os endereços e links.
Dear Sir/Madam,
Eu estou escrevendo esta carta para apelar da avaliação que eu recebi e que eu não acredito que reflita justamente o verdadeiro ARV do imóvel. Um dos itens que não está reflectido na avaliação é o facto de o imóvel se encontrar num distrito histórico. Eu acredito que esta designação histórica acrescenta valor ao imóvel.
Eu aprofundei o porquê de eu acreditar que há falhas nos comps usados abaixo:
Comp #1 – (Inserir endereço)
- Esta casa é comparável em tamanho mas a localização é significativamente inferior à localização do imóvel em questão. Este comp é muito mais distante da universidade principal. A propriedade da disciplina tem uma forte concentração de estudantes e atividade de aluguel de estudantes.
- Esta propriedade está listada no site do avaliador de impostos como “Apt.Boarding home”, o que eu acho que reduz o valor desta propriedade também.
Comp #2 – (Inserir endereço)
- Esta propriedade é similar na localização, mas a propriedade sujeita é mais de 30% maior do que esta comp. Esta avaliação está sugerindo que estes dois imóveis valem o valor exato, mesmo com uma diferença tão grande no tamanho.
- O imóvel em questão incluirá um quarto extra, lavanderia e tem uma área de cave maior.
Comp #3 – (Inserir endereço)
- Este imóvel entrou em contrato e fechou duas semanas após ter sido listado no MLS. Eu acredito que isso reflete um baixo preço de listagem/vendedor de imóveis que precisava mudar o imóvel imediatamente.
Comp #4 – (Endereço inserir)
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- Esta comp vendeu duas vezes em um período de 4 meses. Esta parece ser uma virada e foi vendida apenas para um lucro rápido. Após ter sido vendido pela primeira vez, foi re-listado 2 meses e meio depois e depois vendido pouco mais de um mês depois.
- A localização deste comp é semelhante à propriedade subject mas é muito menor em tamanho.
Comp #5 – (inserir endereço) #6 – (inserir endereço)
- Estas duas propriedades estão actualmente listadas activas e acredito que as estimativas dadas à propriedade subject em relação a estas estão de acordo com o ARV.
Below Listei outros comps próximos que acredito que também suportam que a propriedade subject tem um ARV maior do que o sugerido na avaliação.
(Endereço inserido)
- Este imóvel foi vendido em 7/16/14 por $244,000
- Casa é 6 quartos, 2 banheiros, 1144 pés quadrados interiores, 996 pés quadrados tamanho do lote.
- Esta casa é mais de 1000 pés quadrados menor do que o imóvel sujeito
- As notas de listagem lá foi um “vendedor motivado”. Sugerindo que eles estavam procurando mover o imóvel muito rapidamente
- Aqui está um link para a listagem: (link inserir)
(Endereço inserir)
- Este imóvel foi vendido em 4/29/14 por $235.000
- Casa tem 6 quartos, 3 banheiros, 1530 pés quadrados de área interior, 1107 pés quadrados de tamanho de lote.
- Esta casa é mais de 1000 pés quadrados menor do que o imóvel em questão
- Estam num local semelhante
- Aqui está um link para a listagem: (link inserir)
- (Endereço inserir) (listagem ativa)
- Esta propriedade está listada atualmente em $325.000
- Casa é 6 quartos, 2 banheiros, 1800 pés quadrados interiores, 980 pés quadrados tamanho do lote.
- Esta casa é quase 1000 pés quadrados menor do que o imóvel em questão
- Estão num local semelhante
- Aqui está um link para a listagem: (link inserir)
- (Endereço inserir) (listagem activa)
- Esta propriedade está actualmente listada em $395,000
- Casa é de 6 quartos, 1 casa de banho, (descrição da listagem indica 5 quartos, 2 banhos), 1895 pés quadrados interiores, 1102 pés quadrados tamanho do lote.
- Esta casa é quase 1000 pés quadrados mais pequena do que a propriedade do sujeito
- Esta comp é ligeiramente mais próxima da universidade principal na área
- Aqui está um link para a listagem: (link inserir)
Obrigado por ter tido tempo para rever isto e espero que descubra que a informação que forneci suporta de facto uma maior valorização para a casa.
Warm Regards,
Damian Baynes
No final levei pouco menos de duas horas para compilar toda a informação que usei e para digitar a carta para o banco. Eles me pediram provas de que a casa está em um distrito histórico que eu lhes forneci. Algumas semanas mais tarde eles agendaram uma segunda avaliação e a segunda avaliação voltou em $264K! Esta diferença de 24 mil dólares foi literalmente a diferença de eu ter conseguido este empréstimo e não o ter conseguido. Eu sei que é uma leitura longa, mas espero que ajude outros que alguma vez se encontrem numa posição semelhante.