Não é raro os contratos imobiliários incluírem prorações tanto para compradores como para vendedores. As prorations existem para dividir razoavelmente quaisquer despesas relacionadas com a propriedade, incluindo impostos sobre a propriedade, taxas HOA, juros hipotecários, serviços públicos, e assim por diante, de modo que ambas as partes não estejam presas a pagar por mais do que a sua parte justa.
Muitas vezes os compradores são cobrados para as prorations em um contrato imobiliário, mas os vendedores podem muitas vezes estar no gancho para estas despesas também. O custo associado a estas taxas será incluído como um débito para uma parte e um crédito para a outra nas respectivas declarações de encerramento.
Então, como funcionam exactamente as prorations nos contratos imobiliários? Para se ter uma ideia melhor, é útil olhar para cada tipo de proration individualmente, pois cada uma é calculada à sua maneira.
Prorações de Imposto de Propriedade
Se você possui um imóvel, você estará no gancho para pagar o imposto de propriedade. O valor a pagar dependerá de uma série de factores, incluindo a sua localização exacta. Cada estado calcula os seus impostos sobre a propriedade com base no seu próprio ano civil. Na Califórnia, o ano civil para efeitos de cálculo de impostos de propriedade é de 1 de Julho a 30 de Junho.
Os impostos são normalmente pagos em duas parcelas em vez de uma única vez no final do ano civil. Na Califórnia, estas datas são de 1 de novembro e 1 de fevereiro. Uma penalidade de 10% é cobrada para pagamentos em atraso.
Você precisará determinar se os impostos foram pré-pagos ou ainda não são devidos e devem ser pagos em uma data posterior. Se os impostos já tiverem sido pré-pagos, os vendedores receberão uma amortização de crédito e os compradores receberão uma amortização de débito. Por outro lado, se os impostos ainda não tiverem sido pagos, os vendedores receberão um débito e os compradores receberão uma rateio de crédito.
Se o último pagamento do vendedor em relação aos impostos sobre a propriedade cobrir um período de tempo após a data de encerramento, a rateio será feito desde a data de encerramento até à data em que os impostos forem pagos. Neste caso, a amortização será um crédito para o vendedor e um débito para o comprador.
Por exemplo, se a data de fechamento do negócio for 20 de outubro de 2017 e o vendedor pagar a primeira parcela que cobre até 1 de fevereiro de 2018, o vendedor será creditado e o comprador será debitado entre estas duas datas. O objetivo desta proration é reembolsar o vendedor por este período de tempo que o imóvel não tem mais o nome do vendedor no título.
Se a data de fechamento chegar após a data de vencimento dos impostos sobre o imóvel, a proration é calculada desde o primeiro dia da parcela do imposto até a data de fechamento.
Por exemplo, se a data de fechamento for 15 de fevereiro de 2018, e o vendedor ainda não tiver pago a segunda parcela que estava vencida em 1º de fevereiro, o vendedor será debitado e o comprador será creditado de 1º de fevereiro de 2018 até 15 de fevereiro de 2018. Isto irá reembolsar o comprador pelo período de tempo em que o vendedor era proprietário do imóvel dentro desse período de imposto.
Por vezes as prorações do imposto predial são pagas a partir dos rendimentos do vendedor, e a parte não utilizada será creditada ao vendedor e cobrada ao comprador se a data de encerramento estiver próxima da data de vencimento do imposto predial a ser pago. Certifique-se de ler o seu contrato atentamente para saber se será ou não creditado ou debitado por quaisquer impostos sobre a propriedade associados ao imóvel em questão.
Prorações de seguro de hipoteca
Cada pagamento de hipoteca efectuado cobre os juros pagos no mês anterior. Por exemplo, um pagamento de hipoteca que é feito em 1 de junho paga os juros a partir de maio. Os credores normalmente recolhem os juros hipotecários até 30 dias antes do primeiro pagamento da hipoteca precisa ser feito quando um novo empréstimo imobiliário é tirado. Os vendedores devem juros aos compradores até ou até a data de fechamento. O comprador será então responsável pelo pagamento dos juros sobre o seguinte pagamento da hipoteca após o fechamento do contrato de caução.
Por exemplo, se um negócio for fechado em 15 de abril, o primeiro pagamento da hipoteca será devido em 1º de junho, que cobrirá os juros de maio. Os compradores serão cobrados juros de 15 de abril a 1º de maio sobre o seu extrato de fechamento.
Para calcular a taxa de juros, será necessário estabelecer o número de dias de juros que o vendedor deve ao comprador. O montante de juros por dia é então multiplicado pelo número de dias de juros devidos para se chegar ao montante total devido.
HOA Prorations
Se o imóvel em questão for regido por uma associação de proprietários (HOA), então serão cobradas taxas mensais para cobrir despesas relacionadas com a manutenção e gestão do imóvel em geral. Compradores e vendedores devem dividir esta taxa pelo tempo que cada parte estará na casa para o mês corrente.
Vamos dizer que o fechamento é no dia 15 de maio e as taxas HOA são de $200 por mês. Se o vendedor ainda não tiver pago as taxas de Maio, elas serão pagas a partir dos rendimentos do vendedor para o período de tempo entre 1 e 15 de Maio. Se o vendedor já tiver pago as taxas HOA de Maio, o comprador será responsável por cobrir esse período de tempo.
Prorações de utilidades
As utilidades não são frequentemente objecto de prorações em contratos imobiliários, mas são por vezes aplicáveis em algumas jurisdições. Por exemplo, em certos municípios, se o vendedor não pagar as utilidades da cidade ou do município, então elas serão roladas para as liquidações de impostos e deduzidas da conta de impostos para as prorations.
O resultado final
Ninguém quer ter que pagar mais do que tem que pagar em um negócio imobiliário, independentemente de quão pouco o valor possa ser. Os cálculos de preço tornam tudo justo e justo em termos de pagamento apenas pelo que cada parte é responsável. Estes podem ser cálculos intrincados, que devem ser cuidadosamente analisados quando compradores e vendedores recebem uma cópia das suas declarações de encerramento, a fim de garantir que as divisões foram calculadas de forma justa e precisa.