Terra em Singapura é detida sob três tipos principais de arrendamento: arrendamento de 999 anos e arrendamento de 99 anos.
Para propriedades construídas em terrenos de propriedade livre, o terreno pertence ao proprietário do arrendamento por tempo indeterminado, por isso não há necessidade de se preocupar com o fim do arrendamento (excepto para a temida aquisição pelo governo, claro). Isto estende-se, até certo ponto, a 999 anos de propriedades arrendadas também, já que 999 anos é certamente longo o suficiente para abrigar muitas gerações com facilidade.
O mais preocupante do lote, no entanto, são as propriedades arrendadas com 99 anos. Que direitos têm os proprietários desta classe de bens no final da posse, quando o título do terreno reverte para os seus proprietários originais?
Para este artigo, vamos focar no efeito da expiração do arrendamento sobre os proprietários de propriedades privadas (como condomínios e HUDCs privatizados). Se você está preocupado com HDBs, nós escrevemos sobre isso aqui.
A quem reverte o arrendamento e o que acontece então?
Mais de três quartos dos terrenos em Singapura são propriedade do Estado e detidos pela Autoridade Fundiária de Singapura (SLA), que actua como guardiã do terreno. O restante é composto pelos poucos bolsos de terras de propriedade livre detidos por outros departamentos governamentais, tais como HDB, JTC, PSA e proprietários privados.
No termo de um arrendamento de 99 anos, a propriedade da terra reverte para o estado, e os direitos de quaisquer proprietários são efectivamente extintos.
Mas certamente os proprietários terão direito a uma compensação justa pelas suas casas que permanecem na propriedade Infelizmente não. A dura (e alguns poderiam dizer injusta) realidade é que o SLA não tem obrigação de reembolsar ou pagar qualquer tipo de compensação.
Que opções têm então os proprietários de imóveis arrendados por 99 anos?
Existem duas opções disponíveis para proprietários de propriedades arrendadas por 99 anos, ambas envolvendo o pagamento de um prêmio ao governo para estender a posse do arrendamento.
Podem completar o arrendamento do seu terreno com SLA diretamente, ou vender a sua propriedade a um terceiro desenvolvedor (conhecido como venda coletiva ou em bloco). Ambas as opções devem ser feitas por todos os proprietários coletivamente, e não podem ser realizadas individualmente.
Lease Top-Up
Aqui, os proprietários solicitam ao SLA o complemento do arrendamento de até 99 anos novamente, com o pagamento de um prêmio do terreno. Assim, por exemplo, se restarem 50 anos no terreno, os proprietários podem completar outros 49 anos para que o arrendamento volte a 99 anos.
Este prémio é avaliado pelo Chefe do SLA Valuer caso a caso, tendo em conta factores como o número de anos restantes no arrendamento.
Neste ponto, fica ao critério do SLA aprovar ou rejeitar o pedido. Ao tomar sua decisão, a SLA considera vários fatores do arrendamento, incluindo se a extensão se encaixaria na intenção de longo prazo do governo com o terreno e se o uso proposto otimizaria o uso do terreno.
No caso de um complemento de aluguel bem sucedido, os proprietários podem continuar a ocupar sua propriedade durante o período de posse renovado de 99 anos.
Esta seria, naturalmente, a opção ideal para a maioria dos proprietários de propriedades com 99 anos, mas infelizmente, o exorbitante prémio de terra cobrado pelo SLA torna esta opção demasiado cara para os indivíduos do dia-a-dia, e é normalmente o caminho tomado pelas empresas ou outras entidades privadas que têm capacidade para a pagar.
Exemplos de propriedades que receberam com sucesso o arrendamento incluem a antiga Shing Kwan House e o Edifício ICB (agora o Edifício SGX), a antiga Overseas Union House (agora 50 Collyer Quay) e o antigo Edifício HMC (agora Lumiere).
Venda Colectiva (ou En Bloc)
A venda colectiva, (ou como é popularmente conhecida, em bloco), é a opção preferida pelos proprietários de casas individuais, uma vez que empurra a obrigação do pagamento do prémio do terreno para os promotores privados ou empresas que são mais capazes de o pagar.
A desvantagem é que, ao contrário de um complemento de arrendamento, os proprietários não terão mais o direito de permanecer na sua propriedade como os direitos à transferência do arrendamento para os promotores privados em vez disso.
O que eles recebem, no entanto, é uma compensação pela sua propriedade, a qual eles não teriam direito se o seu arrendamento simplesmente tivesse corrido o seu curso.
2007 foi o ano de pico das vendas em bloco, incluindo a maior venda em bloco até à data: a venda de apartamentos Farrer Court. Suas 618 unidades foram vendidas por um total de US$1,339 bilhões de dólares, compensando cada proprietário de uma casa de 2,122 a 2,238 milhões de dólares (depois dos custos gerais). 2016 também viu a venda coletiva de duas propriedades privatizadas do HUDC (Shunfu Ville e Raintree Gardens) e nós prevemos que esta tendência de propriedades do HUDC vai em bloco para continuar até 2017.
Se você está procurando por um resumo do processo de venda em bloco, não deixe de conferir nosso artigo sobre isso aqui.
99 anos de propriedades arrendadas: Sim ou Nay?
Se o seu objectivo é comprar uma casa que pode passar de geração em geração, uma propriedade de 99 anos de arrendamento não é definitivamente para si.
Mas se você está contente em simplesmente possuir a casa para sua vida (ei, seus filhos podem cuidar de si mesmos), ou você está comprando-a para fins puramente de investimento, então vale seriamente a pena considerar.
Já discutimos anteriormente a questão de imóveis de propriedade livre versus imóveis de arrendamento, então não deixe de conferir aqui para uma comparação mais aprofundada.
Embora o arrendamento de um imóvel afecte sem dúvida o potencial para a sua valorização, existem outros factores que também entram em jogo. Por exemplo, se você está comprando imóveis próprios ou arrendados n, escolha um empreendimento localizado perto de uma estação MRT, boas escolas e outras comodidades (você pode fazer isso com os filtros de busca de 99.co que permitem reduzir os resultados de acordo com a sua proximidade a várias comodidades). Estes tornam o empreendimento mais desejável para os promotores privados, aumentando as suas hipóteses de assegurar uma venda em bloco ao longo da estrada.