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Owner Move In Eviction

In San Francisco landlords can terminate a tenant’s tenant’s tenancy through an owner move-in eviction. A mudança do proprietário em despejos é frequentemente utilizada pelos senhorios como um meio de forçar os inquilinos de longo prazo a sair.

Os inquilinos em São Francisco que vivem em unidades protegidas pela Portaria de Arrendamento só podem ser despejados por uma das 16 “Causas Justas” para despejo. Os despejos de mudança do proprietário (ou “OMIs”) são uma destas causas.

E se o meu senhorio nunca se mudar para dentro?

Se você se mudar de acordo com um despejo de mudança de proprietário e o seu senhorio não seguir as regras que você pode ter motivos para processar por danos financeiros substanciais. Só porque um senhorio envia um aviso de despejo de mudança de proprietário alegando que eles vão se mudar, não significa que eles realmente vão.

Se você suspeitar que seu proprietário não se mudou, entre em contato conosco para discutir suas opções.

O que torna alguém um “proprietário qualificado”?

Para iniciar um despejo de mudança de proprietário, um proprietário qualificado deve ter uma certa participação de propriedade na propriedade. Proprietários de registro em ou antes de 21 de fevereiro de 1991 devem ter pelo menos 10% de participação no edifício. Proprietários que obtiveram uma participação de propriedade após 21 de Fevereiro de 1991 devem ter pelo menos 25% de participação no edifício.

Que requisitos o meu senhorio tem de cumprir?

Um despejo de propriedade deve ser feito de boa fé, com intenção honesta e sem segundas intenções. Em outras palavras, o motivo dominante para pedir ao inquilino para sair deve ser para que o proprietário, ou parente do proprietário (quando aplicável) , possa se mudar em.

Requisitos e elegibilidade para um despejo de mudança de proprietário pode ser altamente complicado e nós recomendamos discutir qualquer aviso de despejo que você receber com um advogado do inquilino ou defensor dos direitos de habitação.

• O proprietário deve usar a unidade afetada como seu principal local de residência por 36 meses contínuos.
• O proprietário deve ser uma pessoa: O proprietário ou parente que se muda para cá deve ser uma “pessoa física” e não pode ser uma corporação/parceria/outra entidade comercial.
• Limite de Unidade Única: Os proprietários estão proibidos de conduzir uma OMI se uma OMI anterior tiver ocorrido nas instalações do sujeito após 1998. Após uma ocupação de proprietário pós-11/98, a unidade afetada é a única unidade que pode ser alvo de um despejo de ocupação de proprietário.
• Um Limite de Despejo: Um locador só pode fazer um despejo OMI para um determinado imóvel. Os proprietários não podem usar a ocupação do proprietário como causa justa para dois ou mais despejos no mesmo edifício, a menos que o segundo seja para uso dos pais/filhos do proprietário, avós/filhos, ou irmãos, irmãos/irmãs. ou uma licença de construção tenha sido emitida para combinar legalmente as unidades a serem ocupadas como uma única unidade.
• Habitação alternativa: Nenhum dos proprietários despejadores pode possuir uma habitação vazia “comparável” em qualquer lugar. Se uma habitação “comparável” ficar disponível antes do inquilino despejado desocupado, o inquilino não tem de se mudar. Se algum dos proprietários despejadores possuir uma habitação vazia “não comparável”, essa habitação deve ser oferecida ao inquilino despejado, mas pode ser oferecida a renda de mercado.
• Requisitos de Registo: o senhorio deve registar uma OMI com o Conselho de Arrendamento e com os Registos Municipais que designam a unidade que foi objecto do despejo e as restrições resultantes. financiamento.
• Re-Aluguer de Unidades Restritas: A partir de 9 de novembro de 2015 (Parte da Legislação de Despejos 2.0) um locador não pode arrendar a unidade a uma renda maior do que aquela que o locatário despejado estava pagando no momento da mudança por cinco anos após o despejo, a menos que houvesse aumentos de renda permitidos, tais como aumentos de renda anuais. Se um locador optar por arrendar novamente a unidade no prazo de três anos após o despejo, o inquilino despejado tem direito a um direito de primeira recusa de mudança para a unidade. Observe que se um locador não permanecer na unidade por três anos e alugá-la novamente a um novo inquilino por aluguel mais alto, ele poderá estar sujeito a uma ação judicial do inquilino despejado por despejo indevido, fraude e violação do Decreto de Aluguel, entre outras possíveis reivindicações.

Direitos para Locatários em Despejos de Mudança do Proprietário

Os inquilinos que tenham residido na unidade afetada por doze meses ou mais têm direito a uma notificação de despejo por escrito de 60 dias, enquanto os inquilinos que tenham residido nessa unidade por menos de doze meses têm direito a uma notificação de despejo de 30 dias.

Pagamentos Estatutários de Mudança

Os inquilinos que tenham residido numa unidade afectada durante um ano ou mais têm direito a despesas de mudança de residência. O valor aumenta a cada ano e está disponível no website do SF Rent Board aqui.

Cada idoso (60 anos ou mais) ou inquilino incapacitado ou família com filhos menores é elegível para fundos adicionais.

Inquilinos protegidos

Em certas circunstâncias um inquilino pode ser isento de uma Mudança de Proprietário no Despejo. Os inquilinos protegidos são aqueles com 60 anos ou mais, ou deficientes, que tenham ocupado durante 10 anos, e aqueles catastroficamente doentes que tenham ocupado a unidade durante 5 anos. **Exceto quando todas as unidades são ocupadas por inquilinos protegidos, ou o imóvel em questão é uma casa unifamiliar.

Case Studies

Estes são alguns dos nossos resultados e não uma garantia de um resultado.