OCEAN CITY – Os planejadores do Resort esta semana aprovaram o plano do local para um novo hotel de cinco andares e 105 quartos da marca Coastal Highway, mas não antes que as preocupações dos vizinhos sobre possíveis problemas de drenagem fossem dissipadas.
A Ocean City Planning Commission teve diante de si na terça-feira uma revisão do plano do local para um novo hotel Hilton Tru ao longo da Coastal Highway entre a 33rd Street e a Hitchens Avenue. O site atualmente hospeda a instalação de laser tag Planet Maze juntamente com um campo de mini-golfe que eventualmente será demolido para dar lugar ao novo projeto do hotel. Hilton Tru é um conceito relativamente novo do gigante do alojamento que apela a uma população mais jovem.
O advogado local Hugh Cropper IV, que representava o promotor do projecto Deep Blue Hospitality, explicou que o conceito inclui quartos de hotel bem equipados, mas mais pequenos, com maior ênfase nas áreas comuns. Por exemplo, os planos para o novo Hilton Tru na 33rd Street incluem áreas comuns internas e externas com áreas de jogo, estações de trabalho e outras comodidades.
“É um novo conceito”, disse ele. “É uma espécie de passo noutra direcção. A tendência tem sido quartos e suítes maiores, mas este é menor e mais contemporâneo”. Há uma grande área comunitária. O conceito é encorajar as pessoas a usar as áreas comunitárias e não passar tanto tempo em seus quartos”
Zoning Administrator Frank Hall abordou sistematicamente as preocupações e condições do pessoal após uma revisão cuidadosa dos planos, incluindo impactos de tráfego, iluminação e paisagismo e pontos de entrada e saída. O plano prevê um hotel de cinco andares com um design contemporâneo que inclui 105 quartos e vastas áreas comuns. Hall explicou o projeto conforme planejado, atendendo a todos os requisitos do código da cidade.
“Não há exceções especiais e sem desvios”, disse ele. “O projeto é compatível com o código em todos os sentidos”
Jeff Thaler, um dos diretores da equipe de desenvolvimento, concordou que uma revisão rigorosa da equipe não revelou a necessidade de qualquer exceção ou variação especial. O projeto inclui apenas 104 vagas de estacionamento para 105 quartos, mas uma vaga é dedicada a um abrigo de ônibus municipal, portanto não conta contra os requisitos de estacionamento.
“Sentimos que nos encontramos e fizemos tudo o que nos foi pedido”, disse ele. “Este projeto respeita o caráter do bairro e será um grande trunfo”.
algumas pessoas da comissão de planejamento expressaram preocupação com o impacto sobre o tráfego em uma área que freqüentemente está congestionada já nas horas de pico. A engenheira de trânsito Betty Tustin do Traffic Group explicou que havia uma estrada de serviço de sentido único na parte traseira da propriedade que canalizaria o tráfego do hotel para o cruzamento sinalizado na Rua 33. Além disso, a planta do local inclui ampla sinalização na propriedade para direcionar os hóspedes para os cruzamentos sinalizados e as faixas de pedestres.
“Conseguimos controlar a quantidade de tráfego gerado pelo Planet Maze e pelo mini-golf e foi em torno de 300 em alguns dias e 800 em dias grandes com uma média de cerca de 400”, disse ela. “Um hotel com 105 quartos vai gerar muito menos tráfego. Os hóspedes usarão transporte público ou caminharão para onde quiserem quando estiverem aqui”
Talvez o maior problema, e um problema que ameaçava descarrilar o processo de aprovação do plano do local, envolveu a drenagem das águas pluviais da propriedade. O engenheiro da construtora explicou que o projeto foi projetado para reduzir a quantidade de superfície permeável que drena da propriedade em comparação com o que existe no local.
Existe um sistema de gerenciamento de águas pluviais de 10 pés ao longo do lado norte da propriedade que acaba descarregando na baía através de um sistema de drenagem, incluindo tubulações que levam ao outfall. Aquele cavalete de 10 pés tornou-se um ponto de discórdia para os proprietários de propriedades vizinhas nos condomínios da Baía da Jamaica e o Sandpiper nos condomínios da Baía.
Os proprietários não se opuseram ao novo hotel em geral, mas levantaram preocupações sobre a contribuição do projeto para o que já é um problema desafiador de drenagem em alguns momentos. O engenheiro da cidade Terry McGean forneceu uma breve história sobre os problemas de drenagem e inundação na área, que incluiu um processo judicial décadas atrás. Essencialmente, havia um cano de drenagem que levava ao desabamento da baía na zona de águas pluviais de 10 pés que de tempos em tempos ficava bloqueado ou entupido. Além disso, o outfall em si mesmo muitas vezes fica bloqueado por areia e outros detritos, limitando o fluxo de águas pluviais das propriedades.
Como resultado da ação judicial, um novo cano de drenagem foi instalado no easement que lidava com o escoamento das propriedades adjacentes da Jamaica Bay e Sandpiper, mas esse cano terminou na linha da propriedade para a parcela que irá hospedar o novo hotel. Desde então, o cano existente no cavalete ao longo da propriedade do hotel foi abandonado e não se liga ao cano que conduz ao outfall.
“Esse cavalete tem sido objeto de controvérsia ao longo dos anos”, disse McGean. “Temos trabalhado com os proprietários da propriedade sobre esse assunto. Esse cano de emissário só serve a essas propriedades. Não haverá nenhum escorrimento adicional deste site”. Acreditamos que essas condições foram cumpridas e estamos confortáveis que este projeto tem controles de projeto suficientes”.
McGean disse que, enquanto ele estava confortável com o projeto de águas pluviais para o projeto, ele estava disposto a continuar a trabalhar com os desenvolvedores do hotel e os proprietários das propriedades vizinhas para garantir que os potenciais problemas de inundação não sejam exacerbados.
“Reconhecemos as preocupações da comunidade”, disse ele. “Trabalhamos para resolver essas preocupações e continuaremos a resolvê-las à medida que o projeto avança”.
Projeto Mike Meoli, do Deep Blue Hospitality, disse que sua empresa concordaria em limpar o cano de drenagem e o outfall conforme necessário se isso ajudasse a aliviar as preocupações dos vizinhos, mesmo que não se espere que seu projeto contribua para quaisquer problemas de inundação.
“É igualmente importante para nós que o cano não se apoie”, disse ele. “Se os custos não forem escandalosos e for preciso fazê-lo uma vez por ano, ficaríamos felizes em fazê-lo.”
Attorney John Seipp, que representava os proprietários adjacentes na Jamaica Bay e Sandpiper, reiterou parte da história dos problemas de drenagem da propriedade combinada. Enquanto ele disse que os proprietários de propriedades adjacentes não eram contra o hotel em geral, eles tinham reservas sobre o plano de drenagem proposto.
“A questão é, eles vão colocar água no nosso cano?”, disse ele. “Se sim, quanto? Se eles vão usar o nosso cano, queremos que eles façam um estudo para determinar se toda aquela drenagem daquele terreno que vai para aquele cano não vai sobrecarregá-lo.”
Seipp chamou o engenheiro e arquiteto Keith Iott para alguma perícia técnica sobre a questão da drenagem. Iott, que examinou as condições existentes antes da reunião de terça-feira, disse que acreditava que o cano existente no passeio ao longo da propriedade proposta do hotel já não estava a funcionar.
“Ficaria surpreendido se houvesse alguma água a entrar na secção do cano”, disse ele. “Toda a propriedade do Planet Maze drena para aquele canto noroeste. Eu acho que deveria haver uma análise hidrográfica completa. Acho que isso poderia ser feito como uma revisão contínua antes da emissão de uma licença de construção”. A intenção aqui não é paralisar este processo e eles não são contra o hotel, mas isto precisa de mais estudo”
Após um debate considerável, a comissão de planejamento votou 5-0 com dois membros ausentes para aprovar o plano do local para o novo Hilton Tru com uma condição adicional de o promotor compartilhar os relatórios de engenharia de drenagem com os proprietários adjacentes Jamaica Bay e Sandpiper.