Os Factores Mais Importantes para o Investimento Imobiliário

Qual é a coisa mais importante a procurar no sector imobiliário? Embora a localização seja sempre uma consideração chave, existem inúmeros outros factores que ajudam a determinar se um investimento é o mais adequado para si. Veja aqui algumas das coisas mais importantes a considerar se você planeja investir no mercado imobiliário.

1. Localização da propriedade

Porque é importante

O adágio “localização, localização, localização” ainda é rei e continua a ser o factor mais importante para a rentabilidade no investimento imobiliário. Proximidade a amenidades, espaço verde, vistas panorâmicas e o fator de status do bairro de forma proeminente nas avaliações de imóveis residenciais. A proximidade a mercados, armazéns, centros de transporte, vias rápidas e áreas isentas de impostos desempenham um papel importante nas avaliações de propriedades comerciais.

O que procurar

Uma chave ao considerar a localização da propriedade é a visão a médio e longo prazo sobre como a área deve evoluir durante o período de investimento. Por exemplo, o terreno aberto de hoje em dia, na parte de trás de um edifício residencial, poderia um dia tornar-se uma instalação fabril barulhenta, diminuindo o seu valor. Analise cuidadosamente a propriedade e o uso pretendido das áreas imediatas onde pretende investir.

Uma forma de recolher informações sobre quais são as perspectivas da vizinhança da propriedade que está a considerar é contactar a câmara municipal ou outros organismos públicos responsáveis pelo zoneamento e planeamento urbano. Isso lhe dará acesso ao planejamento de longo prazo da área e determinará o quão favorável ou desfavorável ao seu próprio plano para o imóvel.

2. Avaliação do imóvel

Porque é importante

Avaliação do imóvel é importante para o financiamento durante a compra, preço de listagem, análise de investimento, seguro e impostos – tudo depende da avaliação imobiliária.

O que procurar

Os métodos de avaliação imobiliária comumente usados incluem:

• Abordagem de comparação de vendas: vendas recentes comparáveis de imóveis com características semelhantes – mais comuns e adequados tanto para imóveis novos como antigos
• Abordagem de custos: o custo do terreno e da construção, menos a depreciação – adequado para novas construções
• Abordagem de rendimento: com base na entrada de caixa esperada – adequado para aluguéis

3. Objectivo do investimento e horizonte de investimento

Porque é importante

Dada a baixa liquidez e o investimento de alto valor em imóveis, a falta de clareza no propósito pode levar a resultados inesperados, incluindo dificuldades financeiras – especialmente se o investimento for hipotecado.

O que procurar

Identificar qual das seguintes categorias amplas se adequa ao seu propósito, e depois planejar de acordo:

• Comprar e usar. Aqui você economizará no aluguel e terá o benefício da auto-utilização, ao mesmo tempo em que receberá valorização.
• Comprar e arrendar. Isto oferece renda regular e valorização de valor a longo prazo. No entanto, o temperamento para ser um locador é necessário para lidar com possíveis disputas e questões legais, gerir inquilinos, trabalhos de reparação, etc.
• Comprar e vender (a curto prazo). Isto é geralmente para lucro rápido, pequeno a médio – a propriedade típica está em construção e vendida com lucro na conclusão.
• Compra e venda (longo prazo). Isto é geralmente focado na grande valorização do valor intrínseco durante um longo período. Isto oferece alternativas para complementar metas de longo prazo, tais como aposentadoria.

4. Fluxos de caixa esperados e oportunidades de lucro

Porque é importante

O fluxo de caixa refere-se a quanto dinheiro sobra depois das despesas. Fluxo de caixa positivo é a chave para uma boa taxa de retorno de uma propriedade de investimento.

O que procurar

Desenvolver projecções para os seguintes modos de lucro e despesas:

• Fluxo de caixa esperado do rendimento do arrendamento (a inflação favorece os proprietários para o rendimento do arrendamento)
• Aumento esperado do valor intrínseco devido à valorização do preço a longo prazo.
• Benefícios da depreciação (e benefícios fiscais disponíveis)
• Análise custo-benefício de renovação antes da venda para obter um melhor preço
• Análise custo-benefício de empréstimos hipotecados vs. valorização

5. Cuidado com a Alavancagem

Porque é Importante

Os empréstimos são convenientes, mas podem ter um grande custo. Você compromete sua renda futura para obter utilidade hoje ao custo dos juros espalhados por muitos anos. Certifique-se de que você entende como lidar com empréstimos desta natureza e evitar altos níveis de endividamento ou o que eles chamam de sobre-endividamento. Mesmo os especialistas em imóveis são desafiados pelo excesso de alavancagem em tempos de condições adversas de mercado e a falta de liquidez com altas obrigações de dívida pode quebrar projetos imobiliários.

O que procurar

Dependente de seus ganhos atuais e futuros esperados, considere o seguinte:

• Decida sobre o tipo de hipoteca que melhor se adapta à sua situação – hipoteca de taxa fixa, hipoteca de taxa ajustável (ARM), apenas juros, adiantamento zero, etc. Note que cada tipo de hipoteca tem seu próprio perfil de risco e você precisa estudar cada uma delas cuidadosamente. Por exemplo, o ARM inclui taxas hipotecárias que podem mudar a qualquer momento impulsionadas pelas forças do mercado de capitais e o mutuário deve aceitar qualquer mudança de taxa durante o prazo do empréstimo.
• Cuidar com os termos, condições e outros encargos cobrados pelo credor hipotecário.
• Comprar para encontrar taxas de juros mais baixas e melhores prazos.

6. Nova Construção vs. Propriedade Existente

Porque é Importante

Nova construção geralmente oferece preços atraentes, a opção de personalizar, e comodidades modernas. Os riscos incluem atrasos, aumento de custos e o desconhecido de um bairro recentemente desenvolvido.

As propriedades existentes oferecem conveniência, acesso mais rápido, melhorias estabelecidas (utilidades, paisagismo, etc.), e em muitos casos, custos mais baixos.

O que procurar

Aqui estão algumas coisas fundamentais a procurar quando se decide entre uma construção nova ou uma propriedade existente:

• Revisar projetos passados e pesquisar a reputação da construtora para novos investimentos.
• Revisar escrituras de propriedades, pesquisas recentes e relatórios de avaliação de propriedades existentes.
• Custos de manutenção mensal, taxas pendentes e impostos. Custos como estes podem afetar severamente seu fluxo de caixa.
• Quando investir em propriedades arrendadas, descubra se a propriedade é controlada pelo aluguel, estabilizada pelo aluguel, ou pelo mercado livre. O arrendamento está prestes a expirar? As opções de renovação são favoráveis para o locatário? A quem pertencem os móveis?
• Quality-check items (móveis, utensílios e equipamentos) se estes forem incluídos na venda.

7. Investimentos Indiretos em Imóveis

Porque é Importante

Gerir propriedades físicas em um horizonte de longo prazo não é para todos. Existem alternativas que lhe permitem investir indirectamente no sector imobiliário.

O que procurar

Considerar outras formas de investir no sector imobiliário:

• Fundos de investimento imobiliário (REITs)
• Acções de empresas imobiliárias
• Fundos de investimento imobiliário e ETFs
• Títulos hipotecários
• Títulos garantidos por créditos hipotecários (MBS)

8. A sua pontuação de crédito

Porque é importante

A sua pontuação de crédito afecta a sua capacidade de se qualificar para uma hipoteca, e afecta os termos que o seu credor oferece. Se você tiver uma pontuação de crédito maior, você pode obter melhores termos – o que pode somar economias substanciais ao longo do tempo.

What to Look For

Scores superiores a 800 são considerados excelentes e irão ajudá-lo a qualificar-se para a melhor hipoteca. Se necessário, trabalhe para melhorar a sua pontuação de crédito:

>

>
• Pagar contas em pagamentos automáticos a tempo ou lembretes
• Pagar dívidas
• Avisar para não mais de 30% de utilização de crédito
• Não fechar crédito não utilizado cartões – desde que não esteja a pagar taxas anuais
• Limite pedidos de novos créditos e consultas “difíceis”
• Revise o seu relatório de crédito e as inexactidões de disputa

>

9. Mercado Imobiliário Global

Porque é Importante

Como com outros tipos de investimentos, é bom comprar baixo e vender alto. Os mercados imobiliários flutuam, e compensa estar atento às tendências. Também é importante prestar atenção às taxas hipotecárias para que você possa reduzir seus custos de financiamento, se possível.

O que procurar

Estar actualizado com as tendências e estatísticas para:

>

• Preços da casa e vendas da casa (global e no seu mercado desejado)
• Nova construção
• Inventário de propriedades
• Preços da hipoteca
• Atividade de hipoteca
• Actividade de fecho

O resultado final

A propriedade real pode ajudar a diversificar a sua carteira. Em geral, os imóveis têm uma baixa correlação com outras classes de ativos importantes – assim, quando as ações estão em baixa, os imóveis estão frequentemente em alta. Um investimento imobiliário também pode proporcionar fluxo de caixa estável, valorização substancial, vantagens fiscais e retorno competitivo ajustado ao risco, tornando-o um bom investimento.

De fato, como qualquer investimento, é importante considerar certos fatores, como os listados aqui, antes de investir em imóveis – quer você opte por propriedade física, REITs ou algo mais.