Enquanto megabancos como Bank of America, Wells Fargo, e JPMorgan Chase pegaram as manchetes no início deste ano, anunciando separadamente planos para oferecer hipotecas que requerem apenas 3% de entrada do mutuário, há outro grande emprestador que está silenciosamente exigindo ainda menos dos mutuários.
Desconhecido para muitos no mercado, Quicken Loans começou a oferecer um negócio ainda melhor para os mutuários no final do ano passado – uma hipoteca 1% abaixo.
Mas, aqui, a empresa abre pela primeira vez sobre o produto.
Primeiro, o programa de hipotecas de Quicken 1% não é para todos, pois há várias estipulações e requisitos, mas um 1% de entrada ainda é um 1% de entrada.
Ainda é 66% inferior ao que o Bank of America, Wells Fargo, JPMorgan Chase, e muitos outros grandes emprestadores estão oferecendo.
Então por que Quicken Loans decidiu quebrar o molde?
Depois de ser avisado ao programa de Quicken de 1% de entrada na indústria hipotecária Rob Chrisman, que notou o programa de Quicken no início desta semana, HousingWire contactou Quicken para responder exatamente a essa pergunta.
Agora, numa entrevista exclusiva, Bill Banfield, vice-presidente de mercado de capitais de Quicken Loans, fornece mais detalhes sobre como este programa surgiu, como ele funciona e porque é tão importante para Quicken.
De acordo com Banfield, o programa de empréstimos 1% down não é tão chocante quanto parece.
O programa é na verdade parte de uma parceria entre Quicken e Freddie Mac que foi anunciada em outubro de 2015.
Na época, os detalhes da parceria eram escassos, com as duas organizações afirmando que o programa apresentará “produtos únicos, co-desenvolvidos para atender às necessidades dos mercados emergentes, incluindo Millennials, compradores de casas pela primeira vez e mutuários de classe média”.”
Acontece que uma dessas opções de empréstimo é um empréstimo 1% menor, mas como o Banfield observa, o empréstimo é estruturado para fazer parte do programa Home Possible Advantage do Freddie Mac, que a empresa patrocinada pelo governo lançou em dezembro de 2014, e requer um adiantamento de 3%.
Então, como o Quicken Loans passa de 1% menor do comprador para os 3% necessários para participar do programa do Freddie Mac? Quicken concede o dinheiro extra ao mutuário, disse Banfield.
“Nós exigimos 1% do consumidor e damos ao consumidor um subsídio de 2%, então o cliente tem 3% de equidade imediatamente”, disse Banfield à HousingWire.
Mas o programa de 1% de desconto não é oferecido a todos, disse Banfield. Há várias regras quanto a quem é elegível.
Primeiro, os empréstimos de Quicken com 1% de desconto só estão disponíveis para a compra de hipotecas. Não são permitidos refinanciamentos. Segundo, o programa só pode ser usado numa casa ou condomínio unifamiliar, não numa segunda casa, propriedade de investimento ou cooperativa.
Além disso, os mutuários devem ter uma pontuação FICO de 680 ou superior, devem ganhar menos do que a renda mediana para o seu condado, e devem ter uma taxa de endividamento de 45% ou menos.
Além disso, como parte do programa, Quicken Loans disponibiliza um curso online gratuito sobre a propriedade da casa a todos os mutuários elegíveis. Os primeiros compradores são obrigados a fazer o curso online para serem elegíveis para o programa.
Então porque é que este programa faz sentido para um mutuário, para além do baixo pagamento, claro?
De acordo com o Banfield, os termos deste empréstimo são vantajosos em relação a um empréstimo apoiado pela Administração Federal de Habitação, por exemplo.
“A verdade do FHA é que o seu rácio máximo de empréstimo em relação ao valor é de 96,5%”, explica Banfield. “Mas a maioria dos compradores rola em seu prêmio de seguro hipotecário inicial de 1,75%, deixando-os com 98,25% LTV.”
Então, com Fannie e Freddie oferecendo aos mutuários a oportunidade de abaixar apenas 3%, sem prêmio de seguro hipotecário inicial e sem prêmio de seguro hipotecário vitalício, como com a FHA, os mutuários têm mais equidade na frente e mais equidade quando terminam com o MI, disse Banfield.
Dadas essas estipulações, “Você não consideraria um empréstimo subprime”, disse Banfield, quando questionado sobre o potencial feedback negativo a este programa. “O mercado mudou muito desde a crise. As regras são muito diferentes agora. Você realmente não pode lançar um programa como este sem pensar completamente no assunto”
Então por que oferecer empréstimos aos consumidores que estão apenas à frente de 1% do preço de compra de sua casa?
Para Quicken, é tudo uma questão de tentar ajudar mais consumidores a entrar em uma casa, enquanto garante que está sendo feito de forma inteligente e segura.
“Queremos tentar ajudar as pessoas e fazer isso de uma forma inteligente”, disse Banfield. “Para nós, era realmente uma questão de se você quer fornecer acesso ao crédito, como fazê-lo de forma responsável? Como você pode ajudar as pessoas? Se os compradores de primeira viagem estão lutando, existem maneiras inteligentes de ajudá-los, enquanto ainda equilibram o acesso ao crédito?”
E Quicken viu essa oportunidade nos programas de empréstimos com 3% de queda oferecidos por Freddie Mac e Fannie Mae, que também lançaram um programa de empréstimos com 3% de queda em dezembro de 2014.
De acordo com Banfield, Quicken começou a oferecer ambos os programas, mas viu uma resposta limitada.
“Nós oferecemos empréstimos de Fannie e Freddie com 97% de LTV desde que eles os revigoraram. Mas vimos um crescimento anêmico nesses programas”, disse Banfield.
“A questão tornou-se, se você oferece programas com 3%, por que as pessoas não estão tirando vantagem disso? Bem, as pessoas vão procurar o que é o melhor para elas”, disse Banfield “E esses programas foram inicialmente muito detalhados na tentativa de encontrar a coisa certa para o comprador certo”.”
Mas desde que Fannie e Freddie anunciaram esses programas, Banfield observou que ambos os IGEs mudaram algumas das estipulações para permitir que mais tomadores de empréstimo aproveitem o programa de baixa entrada.
“As histórias que você ouve são como conseguir que mais pessoas em compradores de nível básico, sejam eles compradores de primeira viagem ou Millennials, entrem em uma casa”, disse Banfield. “Há muitos obstáculos lá fora. Algumas pessoas gostam de evitar a FHA por qualquer razão”. E nós queríamos ter uma opção convencional para levar as pessoas para mais casas”
Então Quicken trabalhou com Freddie Mac para pilotar este programa para oferecer aos seus clientes outra opção de empréstimo razoável.
“Atualmente, esta é uma das nossas opções para os nossos clientes. Vai ser realmente específico para o cliente”, disse Banfield. “Queremos cuidar dos nossos clientes e ajudá-los o máximo possível”. Portanto, se esta é a melhor opção para eles, então vamos fazer isso. Se não for, se um empréstimo da FHA ou (um empréstimo apoiado pelo Departamento de Assuntos Veteranos) for uma opção melhor, então vamos fazer isso”, disse Banfield. “
Banfield disse que a empresa tem visto uma boa resposta do programa 1% abaixo desde o seu início e espera que o programa cresça no futuro.
“Começamos a oferecer este programa há seis ou sete meses, e acho que tem funcionado muito bem até agora”, disse Banfield. “Este programa cresceu consistentemente e pensamos que vai continuar a crescer.”