No setor imobiliário, o princípio da regressão é simples. É o fenômeno dos imóveis de valor tendo seu valor diminuído pelos imóveis de menor valor que os circundam. Se está familiarizado com o conselho de “comprar a casa mais barata do quarteirão”, está familiarizado com o princípio da progressão, que é onde o valor avaliado de um imóvel de baixo valor é impulsionado pela presença dos imóveis de alto valor que o rodeiam. A regressão é o oposto da progressão, e é uma preocupação legítima para vendedores e compradores de casas.
Como agente imobiliário, mantenha-se actualizado sobre os valores médios das casas nos bairros onde faz vendas. Novos padrões de migração, mudanças econômicas, dilapidação de casas e edifícios mais antigos, e o influxo de novos negócios em um bairro – particularmente varejistas específicos como Starbucks e Trader Joe’s – podem elevar ou diminuir o valor das propriedades. As flutuações do valor da propriedade não ocorrem individualmente; quando há uma grande mudança como uma das descritas acima, os valores da propriedade mudam em todo o bairro. Nos casos em que os valores regridem, isso significa um valor que não é percebido para as casas mais novas e valiosas do bairro.
Exemplos de Regressão em Ação
O princípio da regressão opera de forma semelhante ao princípio da conformidade, que afirma que uma casa com amenidades muito fora das ofertas típicas do bairro não será avaliada pelo seu verdadeiro valor devido ao seu desvio. Por exemplo, uma casa grande e moderna em um bairro composto por casas menores e mais antigas será subvalorizada porque o comprador típico que procura casas como a maior e moderna não está procurando por casas em bairros com casas pequenas e antigas.
Casando em dólares, a regressão funciona assim: num bairro onde a casa média é avaliada em $300.000, uma casa no valor de $500.000 em outro bairro não será avaliada em $500.000, mesmo que seja idêntica a uma casa que é avaliada tão alta a apenas alguns quarteirões de distância.
Conte para um cenário hipotético, imagine um indivíduo comprar uma das casas naquele bairro por $280.000, com a intenção de adicionar dois quartos adicionais e outro banheiro, trazendo seu valor além do que tinha avaliado quando tem apenas três quartos e um banheiro, típico para o seu bairro. Embora uma casa de cinco quartos e dois banheiros possa ser vendida por $450.000 no outro lado da cidade, esta casa particular pode chegar a $425.000 porque está rodeada de propriedades que valem em média $300.000.
Como os Avaliadores de Imóveis Utilizam o Princípio da Regressão de Valorização de Imóveis
O princípio da regressão é importante para os avaliadores de imóveis. Eis como funciona neste contexto:
- Avaliadores determinam os valores de vendas de imóveis similares em torno do que eles estão avaliando. Os valores das casas são representados como preço por metro quadrado, ou encontrados dividindo o valor determinado da casa pela sua metragem quadrada;
- Com estes valores em mente, o avaliador então olha para as diferenças entre os imóveis. Estas podem ser diferenças no número de quartos, diferenças no tamanho do lote e diferenças nas metragens quadradas. É importante ter em mente que maior não significa automaticamente mais valioso quando se trata de casas. Outros factores que têm impacto nos valores individuais das propriedades incluem a condição do interior da casa e o seu layout; depois
- Usando estes dados, o avaliador pode traçar propriedades individuais como pontos num gráfico e ver como, controlando para variáveis específicas, o valor de uma casa individual pode ser negativamente impactado por propriedades de menor valor nas proximidades.
Ultimamente, o valor avaliado de uma casa pode fazer um monte de coisas. Pode ser a razão pela qual um potencial comprador desiste do negócio – depois de ver o valor real de uma casa, ele ou ela pode escolher procurar em outro lugar para encontrar uma casa que tenha um valor melhor. Ou pode ser usado para determinar o valor de uma casa como um bem conjugal no divórcio de um casal. Os imóveis comerciais também são avaliados para fins de avaliação de bens em falências, fusões, aquisições, divórcios, vendas comerciais e compras comerciais.
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