- Nos casos em que o prazo para a realização de investimentos ou depósitos ao abrigo da secção 54 expira entre 20 de Março de 2020 e 29 de Setembro de 2020, o tempo disponível é prolongado até 30 de Setembro de 2020.
“Invista agora em propriedade, guarde-a durante alguns anos e depois venda-a por um preço mais elevado”. Este tem sido o mantra para os indivíduos que procuram investimentos seguros, de menor risco e menos voláteis. No entanto, ao conceberem as suas estratégias, muitas vezes o componente mais importante – o planeamento fiscal – é muitas vezes esquecido. Você pode planejar uma venda de bens imóveis e reinvestimento com planejamento para isenção de impostos.
- Introdução
- Quais são os benefícios de um ativo ser classificado como um ativo de capital de longo prazo?
- Isenção sob a Seção 54
- Qual é o valor da Isenção disponível sob a Seção 54 da Lei do Imposto de Renda?
- Quais são as disposições relativas à transferência de bens após a solicitação do benefício sob a Seção 54?
- O que é o esquema de Conta de Ganhos de Capital?
- Secção 54 v/s Secção 54F
- Requisitos comuns entre as duas secções
- Diferenças entre estas duas secções
- Pontos-chave a lembrar
- Introdução
- Quais são os benefícios de um activo ser classificado como um activo de capital a longo prazo?
- Remuneração sob a Seção 54
- Qual é o valor da isenção disponível sob a Seção 54 da Lei do Imposto de Renda?
- Quais são as disposições relativas à transferência de propriedade após a reivindicação do benefício nos termos da Secção 54?
- Exemplo
- Exemplo
- O que é o esquema de Conta de Ganhos de Capital?
- Secção 54 v/s Secção 54F
- Requisitos comuns entre as duas Seções
- Diferenças entre estas duas Secções
- Key points to remember
Introdução
Primeiro, vamos entender qual a parte dos rendimentos que é tributável na venda do imóvel. É a totalidade do valor recebido na venda do imóvel? A resposta é NÃO. Em palavras simples, é apenas o lucro ganho pelo indivíduo na venda do imóvel que é tributável. O lucro é a diferença entre o preço de venda e o custo do imóvel.
A venda de uma casa residencial é uma venda de um bem de capital, e o lucro é tributado como ganho de capital. A definição de bens de capital nos termos da secção 2(14) da Lei do Imposto sobre o Rendimento inclui bens de qualquer tipo, móveis ou imóveis, tangíveis ou intangíveis, detidos pelo locatário para qualquer fim.
Como por lei do imposto sobre o rendimento, para efeitos de ganhos de capital, os bens são classificados em 2 tipos, dependendo do período de detenção do activo:
- Activo de capital a longo prazo
- Activo de capital a longo prazo
Quais são os benefícios de um activo ser classificado como um activo de capital a longo prazo?
O maior benefício de um activo ser classificado como um bem de capital a longo prazo é que o tomador é elegível para o benefício de indexação. Além disso, certas isenções são elegíveis apenas para ativos de capital de longo prazo.
Remuneração sob a Seção 54
Nos termos da Seção 54 da IncomeTax Act, uma pessoa física ou HUF vendendo um imóvel residencial pode beneficiar de isenções fiscais de Ganhos de Capital se os ganhos de capital forem investidos na compra ou construção de um imóvel residencial. Contribuintes tais como sociedades de pessoas, LLP’s, empresas ou qualquer outra associação ou organismo não podem requerer isenção de impostos sob a secção 54.
As condições que precisam de ser satisfeitas para usufruir do benefício da referida secção são as seguintes:
As condições acima são cumulativas. Portanto, mesmo que uma condição não seja cumprida, então o vendedor não pode beneficiar da isenção sob a Seção 54.
Com efeito a partir do Ano de Avaliação 2020-21 correspondente ao AF de 2019-20, uma isenção de ganho de capital está disponível para a compra de duas casas residenciais na Índia. No entanto, a isenção está sujeita ao ganho de capital não superior a Rs 2 crore. Além disso, a isenção está disponível apenas uma vez na vida do vendedor.
Qual é o valor da isenção disponível sob a Seção 54 da Lei do Imposto de Renda?
O montante de isenção ao abrigo da Secção 54 da Lei do Imposto sobre o Rendimento para os ganhos de capital a longo prazo será o menor de:
- Ganhos de capital a longo prazo resultantes da transferência de habitação.
>
ou
- Investimento feito na compra ou construção de um novo imóvel residencial. Assim, o saldo das mais-valias (caso existam) será tributável.
Para ilustrar:
- O Sr. X vende a sua vivenda (propriedade da casa) por Rs 45,00,000/-
- Com o produto da venda, ele compra outra vivenda por Rs 20,00,000/-
- Ganhos de capital serão calculados da seguinte forma
|
Particulares |
Amt (Rs) |
| Ganhos de capital na transferência de casa residencial | 45.00.000.00 |
| Menos: Investimento feito em propriedade residencial de habitação | 20.00.000,00 |
| Balanço – Ganhos de Capital | 25.00.000,00 |
Quais são as disposições relativas à transferência de propriedade após a reivindicação do benefício nos termos da Secção 54?
Se a casa nova for vendida no prazo de 3 anos a contar da data da compra ou construção, então a isenção reclamada anteriormente ao abrigo do artigo 54º será tributada indirectamente no ano da venda do imóvel da casa nova.
Consideremos dois cenários quando a casa nova é vendida no prazo de 3 anos a partir da data de compra ou construção:
Caso 1: Custo da casa nova comprada é inferior às mais-valias apuradas na venda da casa original
Geralmente, quando uma casa é vendida, o lucro é considerado como mais-valias. No entanto, quando a casa nova é vendida dentro de 3 anos a partir da data da compra ou construção, então o custo de aquisição será considerado como Nulo. Assim, haverá um aumento indirecto nas mais-valias tributáveis
Exemplo
>
O Sr. Y vendeu um imóvel para habitação em Maio de 2015 e as mais-valias foram de Rs. 30,00,000/-
Em Junho de 2015, o Sr. Y comprou um imóvel para habitação no valor de Rs. 18,00,000/-
O Sr. Y vende o imóvel da nova casa residencial (Comprado em Junho de 2015) em Dezembro de 2016 por Rs. 35,00,000/-
Baseado nos factos acima mencionados, vamos calcular as mais-valias tributáveis para o Sr. Y .
FY 15-16 (Imóvel vendido em Maio de 2015)
| Particulares | Amt (Rs) |
| Ganho de capital na transferência da casa residencial | 30.00.000,00 |
| Menos: Investimento feito em propriedade de casa residencial | 18.00.000,00 |
| Balanço – Ganhos de capital tributável no exercício 15-16 | 12.00.000.00 |
FY 16-17 (Imóvel vendido em dezembro de 2016)
| Particulares | Amt (Rs) |
| Consideração para transferência (Considerações de venda) | 35,00,000.00 |
| Menos: Custo de Aquisição | NIL |
| Balanço – Ganhos de Capital Tributável No ano fiscal 16-17 | 35,00,000.00 |
Nota: Como o novo imóvel para o qual a dedução foi solicitada sob a Seção 54 foi vendido em dezembro de 2016 (ou seja, dentro de 3 anos a partir da data de aquisição), portanto o seu custo de aquisição foi considerado como NIL. Como resultado, o valor total da venda foi considerado como ganho de capital. Se o imóvel tivesse sido vendido após 3 anos, ou seja, após Junho de 2018, nesse caso o custo de aquisição estaria disponível como dedução e as mais-valias seriam reduzidas.
Fase 2: O custo da nova casa comprada é superior aos ganhos de capital apurados na venda da casa original
Se o custo da nova casa comprada for superior aos ganhos de capital, então é óbvio que não haverá ganhos de capital, uma vez que a totalidade dos ganhos de capital será isenta.
No entanto, se a casa nova for vendida dentro de 3 anos, então o custo da casa nova será calculado da seguinte forma:
| Particulares | Amt (Rs) |
| Custo original | XXXX |
| Less : Ganhos de capital reclamados para a propriedade da casa anterior | XXXX |
| Custo da casa nova | XXXX |
Exemplo
>
Deixe entender o caso acima com a ajuda de um exemplo
O Sr. Z vendeu uma propriedade de casa residencial e os ganhos de capital são de Rs 25,00.000/- em Junho de 2015. Em Outubro de 2015,
O Sr. Z comprou uma nova propriedade residencial de Rs 40,00,000/-
Em Janeiro de 2017, o Sr. Z vendeu a nova propriedade residencial por Rs 55,00,000/-
Com base nas mais-valias acima mencionadas, vamos calcular as mais-valias tributáveis para o Sr. Z
FY 15-16 (Imóvel vendido em Junho de 2015)
| Particulares | Amt (Rs) |
| Ganho de capital na transferência de casa residencial | 25.00.000.00 |
| Less: Investimento feito em propriedades residenciais | 40.00.000.00 |
| Balanço – Ganhos de capital tributável no AF 15-16 | NIL |
FY 16-17 (Imóvel vendido em Janeiro de 2017)
Nota de trabalho 1:
Computação do custo de aquisição (Como o imóvel foi vendido dentro de 3 anos após a compra e a Seção 54 foi reivindicada)
O que é o esquema de Conta de Ganhos de Capital?
Se o bem for vendido no PY, e o vendedor pretender, mas ainda não tiver comprado o novo imóvel
propriedade da casa como o prazo de 2 anos ou 3 anos ainda não expirou, então o arrendatário
é obrigado a depositar o montante dos ganhos no esquema de conta de ganhos de capital (em qualquer agência
do sector público, banco) antes da data de vencimento para apresentação das declarações de imposto de renda.
O montante já incorrido na compra/construção juntamente com o montante depositado na conta de ganhos de capital pode ser reclamado como custo enquanto se solicita a dedução.
No entanto, se o montante depositado na conta de ganhos de capital não for utilizado dentro do prazo mencionado, então será tratado como rendimento do ano anterior no qual 3 anos expiram (a partir da data de transferência do activo original).
Secção 54 v/s Secção 54F
Os rendimentos de capitais lançam automaticamente nos contribuintes a responsabilidade de liquidar o imposto sobre tais rendimentos, o mesmo acontecendo com os ganhos de capital. No entanto, as leis do imposto sobre o rendimento permitem aos contribuintes reclamar certas isenções contra as mais-valias, o que ajudará a reduzir as suas despesas fiscais. Duas dessas isenções cruciais podem ser reclamadas ao abrigo dos artigos 54 e 54F. (editado)
Como discutido acima, a isenção ao abrigo da Secção 54 está disponível sobre o Ganho de Capital a longo prazo na venda de um Imóvel da Casa.
Exempção ao abrigo da Secção 54F está disponível sobre o Ganho de Capital a longo prazo na venda de qualquer activo que não seja um Imóvel da Casa.
Requisitos comuns entre as duas Seções
- Um novo imóvel residencial deve ser comprado ou construído para reivindicar a isenção
- O novo imóvel residencial deve ser comprado 1 ano antes da venda ou 2 anos após a venda do imóvel/imóvel.
- Alternativamente, o imóvel residencial novo deve ser construído dentro de 3 anos após a venda do imóvel/imóvel
- Se não for possível investir o valor especificado na forma indicada acima antes da data da declaração do imposto ou 1 ano a partir da data da venda, o que ocorrer primeiro, deposite o valor especificado em um banco do setor público (ou outros bancos conforme o Capital Gains Account Scheme, 1988).
- Apenas um imóvel residencial pode ser comprado ou construído. A isenção para 2 propriedades para ganhos de capital até Rs 2 crore é apenas uma vez no benefício vitalício de acordo com a Secção 54.
Diferenças entre estas duas Secções
| >
Secção 54 > |
Secção 54F |
| >
Para reivindicar a isenção total os ganhos de capital têm de ser investidos na sua totalidade. > |
Para reclamar a isenção total as mais-valias totais têm de ser investidas. > |
| >
Caso as mais-valias totais não sejam investidas – o valor não investido é tributado como mais-valias de longo prazo. |
Caso as mais-valias totais não sejam investidas, a isenção é permitida proporcionalmente. |
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Não deve possuir mais de uma casa residencial no momento da venda do imóvel original. |
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Esta isenção será revertida se vender este novo imóvel no prazo de 3 anos após a compra e os ganhos de capital resultantes da venda do novo imóvel serão tributados como ganhos de capital de curto prazo. |
Esta isenção será revertida se vender este novo imóvel no prazo de 3 anos após a sua compra ou construção OU se comprar outra casa residencial no prazo de 2 anos após a venda do activo original ou construir uma casa residencial que não seja a casa nova no prazo de 3 anos após a venda do activo original. As mais-valias da venda serão tributadas como mais-valias de longo prazo. |
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Se as mais-valias não excederem Rs.2 Não há isenção para investimentos em 2 imóveis. |
Não há isenção para investimentos em 2 imóveis. |
Key points to remember
- Se o custo do novo imóvel residencial for inferior ao valor total da venda, então a isenção é permitida proporcionalmente. Para o valor restante, você pode reinvestir o dinheiro sob a Seção 54EC dentro de 6 meses.
- O imóvel só deve ser comprado em nome do vendedor e não em nome de ninguém.
- Se o construtor da nova construção residencial não entregar o imóvel ao contribuinte no prazo de 3 anos após a compra, a isenção ainda é permitida.