Vaikka megapankit, kuten Bank of America, Wells Fargo ja JPMorgan Chase, nousivat otsikoihin aiemmin tänä vuonna ilmoittamalla erikseen suunnitelmistaan tarjota asuntolainoja, jotka edellyttävät lainanottajalta vain 3 prosentin käsirahaa, on toinen suuri lainanantaja, joka vaatii lainanottajilta hiljaa vielä vähemmän.
Monien markkinoilla toimivien tietämättä Quicken Loans alkoi viime vuoden lopulla tarjota lainanottajille vieläkin parempaa tarjousta – 1 prosentin käsirahaa.
Tässä yhtiö kuitenkin avautuu ensimmäistä kertaa tuotteesta.
Ensinnäkin Quickenin 1 %:n käsirahaohjelma ei sovi kaikille, sillä siihen liittyy useita ehtoja ja vaatimuksia, mutta 1 %:n käsiraha on silti 1 %:n käsiraha.
Se on silti 66 % alhaisempi kuin mitä Bank of America, Wells Fargo, JPMorgan Chase ja monet muut suuret lainanantajat tarjoavat.
Joten miksi Quicken Loans päätti rikkoa muotin?
Saatuaan vinkin Quickenin 1 prosentin käsirahaohjelmasta asuntolaina-alan sisäpiiriläiseltä Rob Chrismanilta, joka totesi Quickenin ohjelman aiemmin tällä viikolla, HousingWire otti yhteyttä Quickeniin vastatakseen juuri tähän kysymykseen.
Nyt Quicken Loansin pääomamarkkinoista vastaava varatoimitusjohtaja Bill Banfield kertoo yksinoikeudella antamassaan haastattelussa lisää yksityiskohtia siitä, miten ohjelma syntyi, miten se toimii ja miksi se on niin tärkeä Quickenille.
Banfieldin mukaan 1 %:n käsirahaohjelma ei ole aivan niin järkyttävä kuin miltä se näyttää.
Ohjelma on itse asiassa osa Quickenin ja Freddie Macin välistä kumppanuutta, joka julkistettiin lokakuussa 2015.
Tuolloin kumppanuuden yksityiskohdat olivat niukkoja, ja molemmat organisaatiot totesivat, että ohjelmassa on ”ainutlaatuisia, yhdessä kehitettyjä tuotteita, jotka vastaavat kehittyvien markkinoiden tarpeisiin, mukaan lukien vuosituhannen vaihteen ikäiset, ensiasunnonostajat ja keskiluokkaiset lainanottajat”.”
Kuten käy ilmi, yksi näistä lainavaihtoehdoista on 1 prosentin käsiraha, mutta kuten Banfield toteaa, laina on itse asiassa rakenteeltaan osa Freddie Macin Home Possible Advantage -ohjelmaa, jonka valtion tukema yritys lanseerasi joulukuussa 2014, ja se edellyttää 3 prosentin käsirahaa.”
Miten Quicken Loans siis pääsee ostajan 1 prosentin käsirahalla 3 prosenttiin, joka on tarpeen, jotta se voi osallistua Freddie Macin ohjelmaan? Quicken myöntää ylimääräisen rahan lainanottajalle, Banfield sanoi.
”Vaadimme kuluttajalta 1 % ja annamme kuluttajalle 2 %:n avustuksen, joten asiakkaalla on heti 3 %:n oma pääoma”, Banfield kertoi HousingWirelle.
Mutta 1 %:n käsirahaohjelmaa ei tarjota kaikille, Banfield sanoi. On olemassa useita sääntöjä, jotka koskevat sitä, kuka on oikeutettu.
Ensinnäkin Quickenin 1 %:n käsirahalainat ovat saatavilla vain ostokiinnityksille. Jälleenrahoitukset eivät ole sallittuja. Toiseksi, ohjelmaa voi käyttää vain omakotitaloon tai osakehuoneistoon, ei kakkosasuntoon, sijoitusasuntoon tai asunto-osakeyhtiöön.
Lisäksi lainanottajilla on oltava vähintään 680 FICO-pistemäärä, heidän on ansaittava vähemmän kuin piirikuntansa mediaanitulot ja heidän velkaantumisasteensa saa olla enintään 45 prosenttia.
Osana ohjelmaa Quicken Loans tarjoaa myös ilmaisen verkkokurssin kodinomistajuuden opettamisesta kaikille kelpoisuusehdot täyttäville lainanottajille. Ensikertalaisilta ostajilta edellytetään verkkokurssin käymistä, jotta he voivat osallistua ohjelmaan.
Miksi tämä ohjelma on lainanottajan kannalta järkevä, tietenkin alhaisen käsirahan lisäksi?
Banfieldin mukaan tämän lainan ehdot ovat edullisemmat kuin esimerkiksi liittovaltion asuntohallinnon (Federal Housing Administration, FHA) takaaman lainan ehdot.
”Totuus FHA:n osalta on se, että sen maksimilainan laina-suhde suhteessa lainaosuuden arvoon on 96,5 %”, Banfield selittää. ”Mutta useimmat ostajat lisäävät 1,75 prosentin suuruisen kiinnitysvakuutusmaksun, jolloin heidän LTV:nsä on 98,25 prosenttia.”
Kun Fannie ja Freddie tarjoavat lainanottajille mahdollisuuden maksaa vain 3 prosenttia, ilman kiinnitysvakuutusmaksua eikä lainan elinkaaren aikaista kiinnitysvakuutusmaksua, kuten FHA:lla, lainanottajilla on enemmän omaa pääomaa ja enemmän omaa pääomaa, kun he ovat saaneet MI:n valmiiksi, Banfield sanoo.
Kun otetaan huomioon nämä ehdot, ”et pitäisi sitä subprime-lainana”, Banfield sanoi, kun häneltä kysyttiin tämän ohjelman mahdollisesta negatiivisesta palautteesta. ”Markkinat ovat muuttuneet niin paljon kriisin jälkeen. Säännöt ovat nyt niin paljon erilaiset. Tällaista ohjelmaa ei todellakaan voi ottaa käyttöön miettimättä sitä kokonaan.”
Miksi siis tarjota lainoja kuluttajille, jotka maksavat vain 1 % asuntonsa ostohinnasta?
Quickenille kyse on siitä, että pyritään auttamaan yhä useampia kuluttajia pääsemään asuntoon ja samalla varmistamaan, että se tehdään älykkäästi ja turvallisesti.
”Haluamme yrittää auttaa ihmisiä ja tehdä sen älykkäästi”, Banfield sanoi. ”Meille kyse oli siitä, että jos haluamme tarjota luottoa, miten voimme tehdä sen vastuullisesti. Miten voit auttaa ihmisiä? Jos ensikertalaisilla ostajilla on vaikeuksia, onko olemassa älykkäitä tapoja auttaa heitä ja samalla tasapainottaa luoton saantia?”
Quicken näki tämän mahdollisuuden Freddie Macin ja Fannie Maen tarjoamissa 3 %:n käsirahaohjelmissa, jotka myös käynnistivät 3 %:n käsirahaohjelman joulukuussa 2014.
Banfieldin mukaan Quicken aloitti molempien ohjelmien tarjoamisen, mutta näki vain rajallisen vastakaikua.
”Tarjosimme Fannie Macille ja Fannie Macin ja Fannie Macin myöntämiä 97 %:n suuruisia LTV-rajapinta-alaltaan edullisimpia luotto-ohjelmia. Mutta näimme aneemisen kasvun näissä ohjelmissa”, Banfield sanoi.
”Kysymys kuului, että jos tarjoat ohjelmia, joissa on 3 %:n lainat, miksi ihmiset eivät hyödynnä niitä?” Banfield sanoi. No, ihmiset etsivät sitä, mikä on heille parasta”, Banfield ”Ja nuo ohjelmat olivat aluksi aivan liian yksityiskohtaisia yrittäessään löytää oikean tuotteen oikealle ostajalle.”
Mutta sen jälkeen, kun Fannie ja Freddie ilmoittivat näistä ohjelmista, Banfield totesi, että molemmat GSE-yhtiöt ovat muuttaneet joitakin ehtoja, jotta useammat lainanottajat voisivat hyödyntää alhaisen käsirahan ohjelmaa.”
”Tarinat, joita kuulee, ovat sitä, miten saada useammat ihmiset aloitteleviin ostajiin, olivatpa he sitten ensikertalaisia ostajia tai vuosituhannen vaihteen ikäisiä henkilöitä, asunnon hankkimiseen”, Banfield sanoi. ”Siellä on paljon esteitä. Jotkut ihmiset haluavat välttää FHA:ta jostain syystä. Halusimme tavanomaisen vaihtoehdon, jolla saisimme ihmiset useampiin koteihin.”
Niinpä Quicken teki yhteistyötä Freddie Macin kanssa pilotoidakseen tätä ohjelmaa tarjotakseen asiakkailleen toisen kohtuullisen lainavaihtoehdon.
”Tällä hetkellä tämä on yksi asiakkaidemme vaihtoehdoista. Se tulee olemaan todella asiakaskohtaista”, Banfield sanoi. ”Haluamme huolehtia asiakkaistamme ja auttaa heitä mahdollisimman paljon. Joten jos tämä on heille paras vaihtoehto, niin tehdään se. Jos se ei ole, jos FHA-laina tai (veteraaniasioiden ministeriön tukema laina) on parempi vaihtoehto, teemme sen sijaan sen.”
Banfield sanoi, että yhtiö on nähnyt hyvän vastakaikua 1 prosentin käsirahaohjelmasta sen alusta lähtien ja odottaa ohjelman kasvavan tulevaisuudessa.
”Aloimme tarjota tätä ohjelmaa kuusi tai seitsemän kuukautta sitten, ja mielestäni se on toiminut tähän mennessä todella hyvin”, Banfield sanoi. ”Tämä ohjelma on kasvanut johdonmukaisesti, ja uskomme, että se jatkaa kasvuaan.”