Kiinteistöissä regression periaate on yksinkertainen. Se on ilmiö, jossa arvokkaiden kiinteistöjen arvoa alentavat ympäröivät vähempiarvoiset kiinteistöt. Jos tunnet neuvon ”osta korttelin halvin talo”, tunnet myös progression periaatteen, jossa arvoltaan vähäisen kiinteistön arvioitu arvo nousee sitä ympäröivien arvokkaiden kiinteistöjen myötä. Regressio on progression vastakohta, ja se on oikeutettu huolenaihe asuntojen myyjille ja ostajille.
Kiinteistönvälittäjänä pidä itsesi ajan tasalla asuntojen keskimääräisistä arvoista niillä asuinalueilla, joilla teet kauppaa. Uudet muuttomallit, taloudelliset muutokset, vanhojen talojen ja rakennusten rappeutuminen ja uusien yritysten tulo naapurustoon – erityisesti erityiset vähittäiskauppiaat, kuten Starbucks ja Trader Joe’s – voivat nostaa tai laskea kiinteistöjen arvoja. Kiinteistöjen arvonvaihtelut eivät tapahdu yksittäisten kiinteistöjen kohdalla; kun tapahtuu jokin suuri muutos, kuten jokin edellä kuvatuista, kiinteistöjen arvot muuttuvat koko naapurustossa. Tapauksissa, joissa arvot taantuvat, tämä tarkoittaa arvonnousua naapuruston uudempien, arvokkaampien asuntojen kohdalla.
Esimerkkejä taantumisesta toiminnassa
Taantumisen periaate toimii samalla tavalla kuin yhdenmukaisuuden periaate, jonka mukaan asuntoa, jonka mukavuudet ovat kaukana naapuruston tyypillisestä tarjonnasta, ei poikkeavuutensa vuoksi arvioida todelliseen arvoonsa. Esimerkiksi suuri, moderni koti naapurustossa, joka koostuu pienemmistä, vanhemmista kodeista, on aliarvostettu, koska tyypillinen ostaja, joka etsii isomman, modernin kodin kaltaisia koteja, ei etsi koteja naapurustosta, jossa on pieniä, vanhoja koteja.
Dollariluvuiksi muutettuna regressio toimii näin: naapurustossa, jossa keskivertokodin arvo on 300 000 dollaria, toisella naapurustolla sijaitsevaa 500 000 dollarin arvoista taloa ei arvioida 500 000 dollarin arvoiseksi, vaikka se olisikin identtinen vain muutaman korttelin päässä sijaitsevan yhtä korkealle arvostetun kodin kanssa.
Hypoteettisena skenaariona kuvitellaan, että yksityishenkilö ostaa yhden tuon naapuruston taloista 280 000 dollarilla ja aikoo lisätä siihen kaksi lisämakuuhuonetta ja toisen kylpyhuoneen, jolloin sen arvo nousee korkeammaksi kuin mitä se oli arvioitu, kun siinä on vain kolme makuuhuonetta ja yksi kylpyhuone, mikä on tyypillistä naapurustolleen. Vaikka viiden makuuhuoneen ja kahden kylpyhuoneen talo saattaisi myydä kaupungin toisella puolella 450 000 dollarilla, tämä kyseinen talo saattaa saavuttaa vain 425 000 dollaria, koska sitä ympäröivät kiinteistöt, joiden arvo on keskimäärin 300 000 dollaria.
Kuinka kiinteistöarvioitsijat käyttävät regressioperiaatetta kiinteistöjen arvottamiseen
Regressioperiaate on tärkeä periaate kiinteistöarvioitsijoille. Näin se toimii tässä yhteydessä:
- Arvioitsijat määrittävät arvioitavan kiinteistön ympärillä olevien samankaltaisten kiinteistöjen myyntiluvut. Asuntojen arvot esitetään hintana neliöjalkaa kohti, tai ne löydetään jakamalla kodin määritetty arvo sen neliöjalalla;
- Näiden lukujen perusteella arvioija tarkastelee sitten kiinteistöjen välisiä eroja. Näitä voivat olla erot makuuhuoneiden määrässä, erot tontin koossa ja erot neliömäärissä. On tärkeää pitää mielessä, että isompi ei automaattisesti tarkoita arvokkaampaa, kun kyse on asunnoista. Muita yksittäisten kiinteistöjen arvoon vaikuttavia tekijöitä ovat muun muassa kodin sisätilojen kunto ja pohjaratkaisu.
- Näiden tietojen avulla arvioija voi kartoittaa yksittäiset kiinteistöt pisteinä kuvaajassa ja nähdä, miten lähellä olevat arvokkaammat kiinteistöt voivat vaikuttaa kielteisesti yksittäisen kodin arvoon, kun tietyt muuttujat otetaan huomioon.
Loppujen lopuksi kodin arvioitu arvo voi tehdä monia asioita. Se voi olla syy siihen, miksi ostajaehdokas perääntyy kaupasta – nähtyään, minkä arvoinen koti on todellisuudessa, hän voi päättää etsiä muualta edullisemman kodin. Sitä voidaan myös käyttää määritettäessä kodin arvoa aviovarana pariskunnan avioerossa. Myös liikekiinteistöjä arvioidaan omaisuuden arviointia varten konkursseissa, fuusioissa, yrityskaupoissa, avioeroissa, kaupallisissa myynneissä ja kaupallisissa ostoissa.
Valmistaudu seuraavaan uraan Real Estate Prep Guide -oppaan avulla
Kun todella haluat ryhtyä kiinteistönvälittäjäksi, sinun on valmistauduttava perusteellisesti kiinteistönvälittäjän lupakokeeseen. Aloita valmistautuminen kokeeseen jo tänään Real Estate Prep Guiden avulla. Olemme niin varmoja materiaalimme tehokkuudesta, että tarjoamme täydellisen rahanpalautustakuun jokaiselle opiskelijalle, joka ei läpäise kiinteistönvälittäjän lisenssitutkintoa. Voit läpäistä tenttisi, ja me autamme sinua siinä. Työskentele Real Estate Prep Guiden kanssa siirtyäksesi lähemmäs kiinteistönvälittäjän urasi tavoitetta.