Acces & Servitutea de proprietate: O scurtă discuție
Când o proprietate imobiliară este cumpărată și vândută în California, parcela reală de teren care este transmisă este descrisă în termenii limitei sale perimetrale. Mai mult decât atât, perimetrul proprietății care se cumpără și se vinde este descris în raport cu parcele mai mari de teren care au fost anterior cercetate și descrise de către guvernul federal. Aceste parcele mai mari, denumite Townships, sunt teoretic pătrate de 6 mile, care sunt împărțite în pătrate de 1 milă, numite Sections. Subdivizarea acestor Secțiuni poate fi descrisă într-o varietate de moduri, care în unele cazuri pot fi alambicate: pagini de coordonate și distanțe care îl vor lăsa pe cititorul începător foarte confuz. În alte cazuri, descrierea juridică poate fi la fel de simplă ca, de exemplu: „Lotul 7 din Harta parcelei 1688, înregistrată în comitatul San Diego, statul California, la 24 iunie 2017.” În cele din urmă, aceste descrieri legale definesc proprietatea care este cumpărată și vândută într-o tranzacție imobiliară.
În plus față de descrierea legală care definește perimetrul proprietății care este cumpărată și vândută, descrierile legale pentru alte drepturi care vin cu proprietatea pot fi încorporate în descrierea legală. Unul dintre aceste drepturi este dreptul legal documentat de a avea acces la proprietatea în cauză atunci când aceasta nu este contiguă cu un drum public, cunoscut sub numele de parcelă de acces.
Aceasta nu reprezintă o problemă atunci când proprietatea dvs. este contiguă cu un drum public. Cu toate acestea, în zonele rurale, mulți proprietari își accesează proprietățile traversând parcelele învecinate. Această discuție se va concentra asupra problemelor implicate în accesarea proprietății private prin traversarea altor proprietăți private.
Calea de acces parcursă pe o parcelă privată de către o persoană cu consimțământ implicit sau documentat se numește servitute. O servitute de proprietate poate varia în funcție de scop. Majoritatea oamenilor înțeleg că servituțile sunt pentru intrarea și ieșirea vehiculelor. O servitute de proprietate poate servi, de asemenea, ca acces la utilități, acces pentru pietoni/călăreți, conservarea habitatelor și a resurselor, restricții ale spațiului aerian, acomodare la încrucișări, pe lângă o varietate de alte scopuri.
În scopul acestei discuții, vom lua în considerare servituțile de acces.
Clasificări ale servituții de proprietate
Servituți de acces
O servitute poate fi în beneficiul unei persoane sau al unei parcele de teren. Persoana sau parcela de teren care beneficiază de o servitute se numește fond de uzufruct dominant. Atunci când o servitute este încorporată în descrierea juridică a unei proprietăți, servitutea este denumită servitute accesorie proprietății în cauză. Acest tip de servitute imobiliară „curge odată cu terenul” care beneficiază de servitute.
Când o servitute a fost acordată unei persoane fizice, servitutea este în beneficiul persoanei în cauză doar atât timp cât aceasta este în viață, cu excepția cazului în care se prevede altfel în documentul de servitute (de exemplu, servitutea poate preciza că servitutea este în beneficiul persoanei și al moștenitorilor, caz în care dreptul nu ar înceta la decesul concesionarului inițial). O servitute de acest tip este cunoscută sub denumirea de „servitute brută”. O servitute brută nu va apărea ca o parcelă de acces pe polița de titlu. În schimb, aceasta va apărea în lista de excepții la asigurarea titlului de proprietate. Adesea, aceste servituți vor rămâne ca excepție de la asigurarea titlului de proprietate mult timp după ce persoana respectivă a decedat, cu excepția cazului în care se iau măsuri pentru renunțarea la servitute la decesul persoanei sau în documentul de servitute în sine (de exemplu, „…această servitute încetează la decesul concesionarului…”). Servituțile de acest tip necesită acțiuni pentru a fi eliminate din titlu odată ce încetează.
Servituți de împovărare
O servitute poate, de asemenea, să împovăreze o parcelă de teren, ceea ce se numește o servitute de împovărare. Parcela de teren care este grevată de o servitute de proprietate este denumită servitute de servitute. După cum s-a menționat mai sus, servituțile pot împovăra o parcelă de teren într-o varietate de moduri, inclusiv: drumuri, poteci pietonale/călărești, utilități, spații deschise, spații aeriene, apă, minerale, conservare, încropire, drenaj, pentru a numi câteva dintre cele mai comune tipuri de servituți.
Tipuri de acces
După cum s-a menționat, scopul acestei discuții este de a se concentra asupra servituților care asigură accesul la și de la o anumită proprietate. În general, există două tipuri de servituți de acces întâlnite în mod obișnuit în tranzacțiile imobiliare rurale: accesul fizic implicit și accesul documentat.
Factorul limitativ într-o tranzacție imobiliară tipică este asigurarea titlului de proprietate: ceea ce înseamnă că, dacă o companie de titluri de proprietate nu va asigura anumite fapte materiale despre o parcelă, creditorii nu vor acorda împrumuturi pentru aceasta. Dacă un creditor nu va acorda împrumuturi pentru o parcelă, mai puțini cumpărători sunt capabili să achiziționeze proprietatea respectivă. Atunci când mai puțini cumpărători sunt disponibili pentru a concura pentru achiziționarea unei proprietăți, rezultatul este, în general, o pierdere substanțială a valorii de piață. Ca atare, tipul de acces este un factor critic care trebuie luat în considerare într-o tranzacție imobiliară în cazul în care proprietatea vizată nu este deservită de un drum public.
Acces fizic implicit
Accesul fizic implicit este o situație în care accesul prin proprietatea grevată a fost utilizat în mod deschis și notoriu fără permisiune, iar notificarea constructivă de a nu utiliza accesul nu a fost afișată pentru o anumită perioadă de timp. În California, perioada de timp necesară pentru a face o cerere de acces legal și documentat este de 5 ani. O servitute de această natură este denumită servitute prescriptivă. O servitute prescriptivă nu este asigurabilă și nu este considerată „perfecționată” sau documentată până în momentul în care o hotărâre judecătorească consideră că toate elementele care susțin o servitute prescriptivă au fost îndeplinite și se emite o hotărâre judecătorească.
Easement by estoppel este o altă versiune a accesului fizic implicit, în care vânzătorul unei proprietăți declară că accesul la proprietatea vizată se face prin cealaltă proprietate a vânzătorului, dar nu există o astfel de garanție în scris.
Easement by necessity este o situație în care o parcelă subdivizată a fost creată dintr-o parcelă mai mare, dar nu a fost lăsată cu un acces implicit sau documentat. Ca și în cazul altor forme de acces nedocumentat, servitutea de necesitate stabilește temeiurile pentru urmărirea accesului documentat, dar nu asigură un drept legal de acces până când acesta nu este documentat prin act sau litigiu.
Majoritatea companiilor de titluri de proprietate nu asigură accesul implicit.
Accesul documentat
Accesul legal poate fi documentat în cel puțin 3 moduri care sunt acceptabile pentru majoritatea companiilor de titluri de proprietate: printr-o hartă parcelară, un act de proprietate sau o hotărâre judecătorească.
Accesul rezervat prin hartă parcelară poate crea acces documentat prin dedicarea de drumuri orașului sau județului care aprobă harta parcelară sau prin rezervarea de servituți peste parcele private. Accesul la cele mai multe dintre subdiviziunile urbane a fost creat în acest mod.
Accesul prin act de proprietate documentează dreptul acordat de către servitutea de fond funciar pentru ca fondul dominant să traverseze proprietatea fondului funciar aservit, în general pe un traseu specificat. Accesul creat prin act va apărea ca o parcelă de accesîn completarea descrierii legale din polița de asigurare a titlului de proprietate.
În situațiile în care litigiile privind accesul sunt litigioase, instanțele pot ordona crearea accesului. Accesul judiciar poate fi trecut cu vederea în timpul unei căutări de titlu, deoarece accesul acordat nu apare pe un act de proprietate, care este în principal locul în care cercetătorii de titluri caută parcelele de acces în timpul unei căutări a lanțului de titluri. Atunci când o instanță ordonă acordarea accesului, ordinul judecătoresc trebuie să fie livrat și acceptat de autoritatea de reglementare pentru zona în care se află parcela (oraș sau județ) înainte ca societatea de titlu să asigure parcela.
În toate cazurile de acces, traseul parcurs trebuie să fie specificat (măsurat sau definit în mod specific în alt mod) și să poată fi trasat la scară pe o hartă a parcelei înainte ca majoritatea societăților de titlu să asigure accesul. Aceasta a fost o scurtă explicație a servituților de proprietate și a diferitelor detalii juridice legate de accesul la o proprietate privată. Pentru mai multe informații despre servitutea de proprietate și alte întrebări legate de servitute, contactați-ne!