Cei mai importanți factori pentru investiții imobiliare

Ce este cel mai important lucru de căutat în domeniul imobiliar? În timp ce locația este întotdeauna un considerent cheie, există numeroși alți factori care ajută la determinarea dacă o investiție este potrivită pentru dvs. Iată o privire asupra unora dintre cele mai importante lucruri de luat în considerare dacă intenționați să investiți pe piața imobiliară.

1. Locația proprietății

De ce este importantă

Adictul „locație, locație, locație” este încă rege și continuă să fie cel mai important factor de rentabilitate în investițiile imobiliare. Proximitatea față de facilități, spațiul verde, priveliștile pitorești și statutul cartierului sunt factori importanți în evaluarea proprietăților rezidențiale. Apropierea de piețe, depozite, noduri de transport, autostrăzi și zone scutite de taxe joacă un rol important în evaluarea proprietăților comerciale.

Ce trebuie să căutați

Un element cheie atunci când se ia în considerare locația proprietății este viziunea pe termen mediu și lung cu privire la modul în care se așteaptă ca zona să evolueze pe parcursul perioadei de investiție. De exemplu, terenul deschis liniștit de astăzi din spatele unei clădiri rezidențiale ar putea deveni într-o bună zi o unitate de producție zgomotoasă, diminuându-i valoarea. Examinați temeinic proprietatea și utilizarea preconizată a zonelor imediate în care intenționați să investiți.

O modalitate de a colecta informații despre care sunt perspectivele din vecinătatea proprietății pe care o aveți în vedere este să contactați primăria sau alte agenții publice responsabile de zonare și planificare urbană. Astfel veți avea acces la planificarea pe termen lung a zonei și veți putea determina cât de favorabil sau nefavorabil este planul dvs. pentru proprietatea respectivă.

2. Evaluarea proprietății

De ce este importantă

Evaluarea proprietății este importantă pentru finanțarea în timpul achiziției, prețul de listare, analiza investiției, asigurarea și impozitarea – toate acestea depind de evaluarea imobiliară.

Ce trebuie să căutați

Metodele de evaluare imobiliară utilizate în mod obișnuit includ:

• Abordarea prin comparație a vânzărilor: vânzări recente comparabile de proprietăți cu caracteristici similare – cea mai frecventă și potrivită atât pentru proprietăți noi, cât și pentru cele vechi
• Abordarea prin costuri: costul terenului și al construcției, minus amortizarea- potrivită pentru construcțiile noi
• Abordarea bazată pe venit: bazată pe intrările de numerar preconizate- potrivită pentru închirieri

3. Scopul investiției și orizontul investiției

De ce este important

Datorită lichidității reduse și valorii ridicate a investiției în imobiliare, lipsa de claritate a scopului poate duce la rezultate neașteptate, inclusiv la dificultăți financiare – în special dacă investiția este ipotecată.

Ce trebuie să căutați

Identificați care dintre următoarele categorii generale se potrivește scopului dvs. și apoi planificați în consecință:

• Cumpărați și autoutilizați. Aici veți economisi la chirie și veți avea avantajul autoutilizării, obținând în același timp și o apreciere a valorii.
• Cumpărați și închiriați. Aceasta oferă un venit regulat și o apreciere a valorii pe termen lung. Cu toate acestea, este nevoie de temperamentul de a fi proprietar pentru a gestiona eventualele litigii și probleme juridice, a gestiona chiriașii, lucrările de reparații etc.
• Cumpărați și vindeți (pe termen scurt). Aceasta este, în general, pentru un profit rapid, mic sau mediu – proprietatea tipică este în construcție și se vinde cu profit la finalizare.
• Cumpărați și vindeți (pe termen lung). Aceasta este, în general, axată pe o apreciere mare a valorii intrinseci pe o perioadă lungă de timp. Aceasta oferă alternative pentru a completa obiectivele pe termen lung, cum ar fi pensionarea.

4. Fluxurile de numerar preconizate și oportunitățile de profit

De ce este important

Fluxul de numerar se referă la câți bani rămân după cheltuieli. Un flux de numerar pozitiv este esențial pentru o rată bună de rentabilitate a unei proprietăți de investiții.

Ce trebuie să căutați

Elaborați proiecții pentru următoarele moduri de profit și cheltuieli:

• Fluxul de numerar preconizat din veniturile din chirii (inflația favorizează proprietarii pentru veniturile din chirii)
• Creșterea preconizată a valorii intrinseci datorită aprecierii prețului pe termen lung.
• Beneficiile deprecierii (și beneficiile fiscale disponibile)
• Analiza cost-beneficiu a renovării înainte de vânzare pentru a obține un preț mai bun
• Analiza cost-beneficiu a împrumuturilor ipotecare în raport cu aprecierea valorii

5. Fiți atenți la efectul de levier

De ce este important

Primarile sunt convenabile, dar ele pot avea un cost mare. Îți angajezi venitul viitor pentru a obține utilități astăzi, la costul unei dobânzi eșalonate pe mai mulți ani. Asigurați-vă că înțelegeți cum să gestionați împrumuturile de această natură și evitați nivelurile ridicate de îndatorare sau ceea ce se numește supraîndatorare. Chiar și experții în domeniul imobiliar sunt provocați de supraîndatorarea în perioade de condiții de piață nefavorabile, iar lipsa de lichidități cu obligații mari de îndatorare poate rupe proiectele imobiliare.

Ce trebuie să căutați

În funcție de veniturile dvs. actuale și de cele viitoare preconizate, luați în considerare următoarele:

• Decideți asupra tipului de ipotecă care se potrivește cel mai bine situației dvs. – ipotecă cu rată fixă, ipotecă cu rată variabilă (ARM), cu dobândă exclusivă, cu avans zero, etc. Rețineți că fiecare tip de ipotecă are propriul profil de risc și trebuie să îl studiați cu atenție. De exemplu, ARM include rate ipotecare care se pot schimba în orice moment, determinate de forțele pieței de capital, iar împrumutatul trebuie să accepte orice modificare a ratei pe durata împrumutului.
• Fiți conștienți de termenii, condițiile și alte taxe percepute de creditorul ipotecar.
• Shopping around pentru a găsi rate ale dobânzii mai mici și condiții mai bune.

6. Construcții noi vs. proprietăți existente

De ce este important

Construcțiile noi oferă, de obicei, prețuri atractive, posibilitatea de a le personaliza și facilități moderne. Riscurile includ întârzieri, costuri mai mari și necunoscutele unui cartier nou dezvoltat.

Proprietățile existente oferă comoditate, acces mai rapid, îmbunătățiri stabilite (utilități, amenajări peisagistice etc.) și, în multe cazuri, costuri mai mici.

Ce trebuie să căutați

Iată câteva lucruri cheie pe care trebuie să le căutați atunci când vă decideți între o construcție nouă sau o proprietate existentă:

• Revizuiți proiectele anterioare și cercetați reputația companiei de construcții pentru noile investiții.
• Revizuiți actele de proprietate, studiile recente și rapoartele de evaluare pentru proprietățile existente.
• Considerați costurile lunare de întreținere, cotizațiile restante și impozitele. Astfel de costuri pot avea un impact sever asupra fluxului dvs. de numerar.
• Când investiți în proprietăți închiriate, aflați dacă proprietatea este cu chirie controlată, cu chirie stabilizată sau pe piața liberă. Este contractul de închiriere pe cale să expire? Sunt opțiunile de reînnoire favorabile chiriașului? Cine deține mobilierul?
• Chiar cine deține mobilierul?
• Controlați calitatea elementelor (mobilier, instalații și echipamente) dacă acestea vor fi incluse în vânzare.

7. Investiții indirecte în proprietăți imobiliare

De ce este important

Gestionarea proprietăților fizice pe un orizont de timp pe termen lung nu este pentru toată lumea. Există alternative care vă permit să investiți în sectorul imobiliar în mod indirect.

Ce trebuie să căutați

Considerați alte modalități de a investi în sectorul imobiliar:

• Trusturi de investiții imobiliare (REIT)
• Acțiuni ale companiilor imobiliare
• Fonduri mutuale și ETF-uri axate pe sectorul imobiliar
• Obligațiuni ipotecare
• Titluri de valoare garantate cu ipoteci (MBS)

8. Scorul dvs. de credit

De ce este important

Scorul dvs. de credit afectează capacitatea dvs. de a vă califica pentru un credit ipotecar și are un impact asupra condițiilor pe care vi le oferă creditorul. Dacă aveți un scor de credit mai mare, este posibil să obțineți condiții mai bune – ceea ce poate însemna economii substanțiale în timp.

Ce trebuie să căutați

Scorele mai mari de 800 sunt considerate excelente și vă vor ajuta să vă calificați pentru cel mai bun credit ipotecar. Dacă este necesar, lucrați pentru a vă îmbunătăți scorul de credit:

• Plătiți facturile la timp – înființați plăți automate sau memento-uri
• Reduceți datoriile
• Obiectivați să nu depășiți 30% din utilizarea creditului
• Nu închideți creditele nefolosite. carduri de credit nefolosite – atâta timp cât nu plătiți comisioane anuale
• Limitați solicitările de credite noi și anchetele „dure”
• Revizuiți raportul de credit și contestați inexactitățile

9. Piața imobiliară în general

De ce este important

Ca și în cazul altor tipuri de investiții, este bine să cumpărați ieftin și să vindeți scump. Piețele imobiliare fluctuează și merită să fiți conștienți de tendințe. De asemenea, este important să acordați atenție ratelor ipotecare, astfel încât să vă puteți reduce costurile de finanțare, dacă este posibil.

Ce trebuie să urmăriți

Stați la curent cu tendințele și statisticile pentru:

• Prețurile locuințelor și vânzările de locuințe (în general și pe piața dorită de dvs.)
• Construcții noi
• Inventarul de proprietăți
• Ratele ipotecare
• Activitatea de răscumpărare
• Foreclosures

Concluzia

Imobiliarele pot ajuta la diversificarea portofoliului dvs. În general, imobiliarele au o corelație scăzută cu alte clase majore de active – astfel încât atunci când acțiunile sunt în scădere, imobiliarele sunt adesea în creștere. O investiție imobiliară poate oferi, de asemenea, un flux de numerar constant, o apreciere substanțială, avantaje fiscale și randamente competitive ajustate la risc, ceea ce o face o investiție solidă.

Desigur, la fel ca orice investiție, este important să luați în considerare anumiți factori, cum ar fi cei enumerați aici, înainte de a investi în proprietăți imobiliare – fie că optați pentru proprietăți fizice, REIT-uri sau altceva.