Sunt pe acest site de ceva vreme și nu postez atât de mult pe cât mi-aș dori, dar am apreciat muntele de informații găsite aici. Am așteptat intenționat să închid creditul (ceea ce s-a întâmplat mai devreme astăzi) până când am postat asta. Voi încerca să păstrez această introducere scurtă, deoarece postul va fi destul de lung. Pe scurt, am făcut o refinanțare, iar noul împrumut include fonduri pentru lucrările de renovare pe care le fac. În cazul acestui tip de împrumut, banca va baza valoarea împrumutului pe ARV. Sunt o persoană destul de conservatoare în ceea ce privește investițiile mele. Nu-mi pun ochelarii roz atunci când fac proiecții. Evaluatorul a evaluat valoarea ARV a casei la 240 000 de dolari, ceea ce era cu mult sub valoarea mea conservatoare de aproximativ 250 000 de dolari. L-am sunat pe cel care se ocupă de împrumut și mi-a spus că, dacă mi se pare prea mică, ar trebui să scriu o scrisoare pentru a o contesta. Am făcut căutări aici, desigur, precum și căutări pe Google cu privire la contestarea unei evaluări și, în mare parte, tot ce am găsit spunea că singura modalitate de a avea o șansă de a lupta este să existe vânzări recente pe care evaluatorul nu le-a luat în considerare. Acest lucru nu a fost o opțiune pentru mine, așa că a trebuit practic să desființez fiecare comp pe care l-a folosit. Am copiat și lipit mai jos scrisoarea exactă pe care am trimis-o băncii. Singura modificare pe care am făcut-o a fost să elimin adresele și linkurile.
Dragă domnule/doamnă,
Scriu această scrisoare pentru a face apel la evaluarea pe care am primit-o și care, în opinia mea, nu reflectă în mod corect adevărata ARV a proprietății. Unul dintre elementele care nu sunt reflectate în evaluare este faptul că proprietatea se află într-un cartier istoric. Cred că această desemnare istorică adaugă valoare proprietății.
Am explicat mai în profunzime de ce cred că există greșeli în comparațiile folosite mai jos:
Comp #1 – (Inserați adresa)
- Această casă este comparabilă ca mărime, dar locația este semnificativ inferioară celei a proprietății în cauză. Acest comp este mult mai departe de universitatea principală. Proprietatea în cauză are o concentrație mare de studenți și o activitate de închiriere a studenților.
- Această proprietate este listată pe site-ul web al evaluatorului fiscal ca „Apt.Boarding home”, ceea ce cred că reduce și valoarea acestei proprietăți.
Comp #2 – (Inserați adresa)
- Sunt similare ca locație, dar proprietatea vizată este cu peste 30% mai mare decât această comp. Această evaluare sugerează că aceste două proprietăți valorează exact aceeași sumă, chiar și cu o diferență atât de mare de mărime.
- Proprietatea în cauză va include un dormitor suplimentar, o spălătorie și are un subsol mai mare în metri pătrați.
Comp #3 – (Inserați adresa)
- Această proprietate a intrat în contract și s-a încheiat la două săptămâni după ce a fost listată pe MLS. Cred că acest lucru reflectă un preț de listare scăzut/vânzător aflat în dificultate care avea nevoie să mute proprietatea imediat.
Comp #4 – (Inserați adresa)
- Acest comp s-a vândut de două ori într-un interval de 4 luni. Acesta pare a fi un flip și tocmai a fost vândut pentru un profit rapid. După ce a fost vândut prima dată, a fost re-listat 2 luni și jumătate mai târziu și apoi a fost vândut puțin mai mult de o lună după.
- Localizarea acestei comp este similară cu proprietatea în cauză, dar este mult mai mică ca dimensiune.
Comp #5 – (inserați adresa) #6 – (inserați adresa)
- Aceste două proprietăți sunt în prezent liste active și cred că estimările date proprietății în cauză în legătură cu acestea sunt în concordanță cu ARV-ul.
Mai jos am enumerat alte comparații din apropiere care, în opinia mea, susțin, de asemenea, că proprietatea în cauză are o ARV mai mare decât cea sugerată în evaluare.
(Inserați adresa)
- Această proprietate a fost vândută la 16/7/14 pentru 244.000 $
- Casa are 6 dormitoare, 2 băi, 1144 de metri pătrați în interior, cu o dimensiune a terenului de 996 de metri pătrați.
- Această casă este cu mai mult de 1000 de metri pătrați mai mică decât proprietatea în cauză
- Listarea notează că a existat un „vânzător motivat”. Sugerând că aceștia căutau să mute proprietatea foarte repede
- Aici este un link către listare: (inserare link)
(inserare adresă)
- Această proprietate a fost vândută pe 4/29/14 pentru 235.000 $
- Casa are 6 dormitoare, 3 băi, 1530 de metri pătrați în interior, 1107 metri pătrați de dimensiune a lotului.
- Această casă este cu mai mult de 1000 sq ft mai mică decât proprietatea în cauză
- Ele sunt într-o locație similară
- Aici este un link către listare: (inserare link)
- (inserare adresă) (listare activă)
- Această proprietate este în prezent listată la 325.000 $
- Casa are 6 dormitoare, 2 băi, 1800 de metri pătrați în interior, 980 de metri pătrați de dimensiune a terenului.
- Această casă este cu aproape 1000 de metri pătrați mai mică decât proprietatea în cauză
- Ele se află într-o locație similară
- Iată un link către listare: (inserare link)
- (inserare adresă) (listare activă)
- Această proprietate este în prezent listată la 395.000 $
- Casa are 6 dormitoare, 1 baie, (descrierea anunțului menționează 5 dormitoare, 2 băi), 1895 mp interior, 1102 mp dimensiune teren.
- Această casă este cu aproape 1000 de metri pătrați mai mică decât proprietatea în cauză
- Acest comp este puțin mai aproape de universitatea principală din zonă
- Aici este un link către listare: (insert link)
Vă mulțumesc că v-ați făcut timp să analizați acest lucru și sper că veți constata că informațiile pe care vi le-am furnizat susțin, de fapt, o evaluare mai mare pentru această casă.
Condoleanțe călduroase,
Damian Baynes
În cele din urmă mi-a luat puțin mai puțin de două ore să compilez toate informațiile pe care le-am folosit și să scriu scrisoarea către bancă. Mi-au cerut o dovadă că locuința se află într-un cartier istoric, pe care le-am furnizat-o. Câteva săptămâni mai târziu au programat o a doua evaluare, iar a doua evaluare a ajuns la 264.000 de dolari! Această diferență de 24.000 de dolari a fost literalmente diferența între a obține sau nu acest împrumut. Știu că este o lectură lungă, dar sper că îi va ajuta pe alții care ajung vreodată într-o poziție similară.