Codul fiscal intern („IRC”) nu descrie în ce poate investi un plan de pensii, ci doar în ce nu poate investi. Secțiunile 408 & 4975 din Internal Revenue Code interzic persoanelor descalificate să se angajeze în anumite tipuri de tranzacții. Scopul acestor norme este de a încuraja utilizarea conturilor de pensie pentru acumularea de economii pentru pensie și de a interzice celor care controlează contul de pensie să profite de avantajele fiscale pentru contul lor personal.
Cu începutul dificil al anului 2016 pentru piețele bursiere mondiale, investițiile în active alternative, cum ar fi bunurile imobiliare, au devenit mai atractive pentru mulți deținători de conturi de pensie. Cu toate acestea, ceea ce mulți investitori în conturi de pensii nu știu este că, ascunsă în codul fiscal, există o dispoziție demnă de luat în seamă care permite unui plan 401(k) să achiziționeze bunuri imobiliare cu efect de levier fără a declanșa un impozit. Permiteți-mi să vă explic în continuare.
În general, când vine vorba de utilizarea unui cont de pensie pentru a face investiții, majoritatea sunt scutite de impozitul federal pe venit. Acest lucru se datorează faptului că un cont de pensie este scutit de impozit în conformitate cu secțiunile 401 și 408 din IRC. Secțiunea 512 din IRC a Codurilor de venituri interne scutește de impozitare majoritatea formelor de venituri din investiții generate de un IRA. Printre exemplele de tipuri de venituri scutite se numără: dobânzile din împrumuturi, dividendele, anuitățile, redevențele, majoritatea chiriilor din proprietăți imobiliare și câștigurile/pierderile din vânzarea de proprietăți imobiliare. În schimb, tipul de venit care, în general, ar putea supune un cont de pensie la UBTI este venitul generat din următoarele surse:
– Veniturile provenite din exploatarea unei activități comerciale sau a unei afaceri active – de exemplu, un restaurant, o benzinărie, un magazin etc.
– Venituri comerciale generate prin intermediul unei entități passthrough, cum ar fi un LLC sau un parteneriat
– Utilizarea unui împrumut fără recurs pentru a achiziționa o proprietate (în cazul unei IRA)
– Utilizarea marjei la o achiziție de acțiuni
Aceste reguli se regăsesc la secțiunile 511-514 din Internal Revenue Code și au devenit cunoscute sub numele de regulile privind veniturile impozabile din activități comerciale nelegate sau UBTI sau UBIT. În cazul în care se declanșează regulile UBTI, venitul generat de activitățile respective ar fi supus, în general, unui impozit de aproape 40% pentru 2016. Regulile UBTI se aplică atât planurilor IRA, cât și planurilor 401(k); cu toate acestea, există o excepție unică care se găsește în IRC 514(c)(9) și care ar permite ca o investiție din planul 401(k) să achiziționeze bunuri imobiliare și să utilizeze un efect de levier fără recurs fără a declanșa impozitul.
Când o IRA cumpără bunuri imobiliare care au un efect de levier cu finanțare ipotecară, aceasta creează venituri finanțate din datorii nelegate (Unrelated Debt Financed Income – UDFI), un tip de UBTI pentru care trebuie să se plătească impozite. Cu toate acestea, cu un plan 401(k), puteți utiliza efectul de levier fără a fi supus regulilor UDFI și impozitului UBTI. Această scutire în conformitate cu IRC 514(d)(9) oferă avantaje fiscale semnificative pentru utilizarea unui plan 401(k) față de un IRA pentru achiziționarea de bunuri imobiliare. Pentru a beneficia de scutirea prevăzută la 514(c)(9), împrumutul trebuie să fie un împrumut de bună credință fără recurs și trebuie să fie utilizat pentru a achiziționa bunuri imobiliare. Un împrumut fără recurs este un tip de împrumut care este garantat cu o garanție, care este, de obicei, o proprietate.
Dacă împrumutatul nu își îndeplinește obligațiile de plată, emitentul poate pune sechestru pe garanție, dar nu îl poate căuta pe împrumutat pentru orice altă compensație, chiar dacă garanția nu acoperă valoarea totală a sumei neplătite. Acesta este un caz în care împrumutatul nu are o răspundere personală pentru împrumut.
Motivul pentru care se pot utiliza numai împrumuturi fără recurs atunci când se investește în proprietăți imobiliare cu fonduri de pensii este că IRC 4975(c)(1)(B) interzice unei persoane descalificate să împrumute bani sau să ofere orice altă prelungire a creditului între cu un cont de pensii. Capacitatea de a obține un împrumut fără recurs pentru un plan 401(k) poate fi o provocare, iar creditorul fără recurs solicită, în general, cel puțin treizeci și cinci la sută din capitalul angajat în proiect.
Capacitatea de a utiliza efectul de levier pentru o achiziție imobiliară fără a declanșa impozitul ar putea fi o oportunitate foarte profitabilă pentru deținătorii de conturi de pensii. Potrivit multor investitori imobiliari, unul dintre cele mai mari avantaje ale investițiilor în imobiliare este capacitatea de a utiliza efectul de levier. Pârghia este un termen economic general pentru orice tehnică de multiplicare a câștigurilor și pierderilor. În domeniul imobiliar, efectul de pârghie permite obținerea unui randament al investiției mult mai mare decât s-ar putea obține în lipsa acestuia.
Există o capcană. Documentele planului dvs. 401(k) trebuie să permită achiziționarea de bunuri imobiliare, ceea ce nu este întotdeauna cazul, în special în cazul planurilor 401(k) care acoperă mulți angajați. Cu toate acestea, dacă lucrați pe cont propriu sau dacă aveți o afacere care nu are alți angajați cu normă întreagă în afară de dumneavoastră sau de soț/soție, un plan 401(k) solo ar putea oferi o soluție. Planul solo 401(k), cunoscut și sub numele de plan individual 401(k), este un tip de plan de pensionare calificat aprobat de IRS. Planul solo 401(k) nu este un tip nou de plan. Este un plan 401(k) tradițional care acoperă un singur angajat, ceea ce îi permite să ocolească reglementările complexe ale ERISA, motiv pentru care este atât de popular pentru investiții imobiliare și alte investiții în active alternative.
Pentru investitorii imobiliari, cărora le place ideea de a folosi efectul de pârghie pentru a supraîncărca randamentul contului lor de pensie, utilizarea unui plan 401(k), sau a unui plan solo 401(K) dacă este vorba de un lucrător independent, poate fi foarte utilă. Desigur, cumpărarea de proprietăți imobiliare cu ajutorul conturilor de pensie, cu sau fără efect de levier, nu este pentru toată lumea și nu este lipsită de riscuri sau costuri. Câteva lucruri de care trebuie să țineți cont: (i) asigurați-vă că planul dvs. 401(k) permite achiziționarea de bunuri imobiliare, (ii) asigurați-vă că utilizați un împrumut fără recurs ca parte a achiziției de bunuri imobiliare, (iii) asigurați-vă că achiziționați bunuri imobiliare – scutirea prevăzută de IRC 514(c)(9) nu se aplică achiziției de bunuri personale sau de inventar și, bineînțeles, (iv) fiți atenți la aspectele economice ale tranzacției și la costurile potențiale ale împrumutului, precum și la alte cheltuieli legate de bunuri imobiliare.
.