Nu este neobișnuit ca în contractele imobiliare să fie incluse prorate atât pentru cumpărători, cât și pentru vânzători. Proratele există pentru a împărți în mod rezonabil orice cheltuieli legate de proprietate, inclusiv impozitele pe proprietate, cotele HOA, dobânda ipotecară, utilitățile și așa mai departe, astfel încât ambele părți să nu fie blocate să plătească mai mult decât partea lor echitabilă.
De multe ori cumpărătorii sunt taxați pentru prorăciuni într-un contract imobiliar, dar vânzătorii pot fi adesea și ei în cârlig pentru aceste cheltuieli. Costul asociat cu aceste taxe va fi inclus ca un debit pentru o parte și un credit pentru cealaltă parte în declarațiile de închidere respective.
Deci, cum anume funcționează proracerile în contractele imobiliare? Pentru a vă face o idee mai bună, este util să analizați fiecare tip de proraționare în parte, deoarece fiecare este calculat în felul său.
Pratațiile impozitului pe proprietate
Dacă dețineți o proprietate, veți fi obligat să plătiți impozitul pe proprietate. Suma pe care trebuie să o plătiți va depinde de o serie de factori, inclusiv de locația dvs. exactă. Fiecare stat își calculează impozitele pe proprietate pe baza propriului an calendaristic unic. În California, anul calendaristic în scopul calculării impozitelor pe proprietate este de la 1 iulie la 30 iunie.
Impozitele se plătesc de obicei în două rate, mai degrabă decât într-o singură sumă forfetară la sfârșitul anului calendaristic. În California, aceste date sunt 1 noiembrie și 1 februarie. Pentru plățile întârziate se percepe o penalitate de 10 %.
Vă va trebui să stabiliți dacă impozitele au fost plătite în avans sau nu sunt încă scadente și urmează să fie plătite la o dată ulterioară. În cazul în care impozitele au fost deja plătite în avans, vânzătorii vor primi o proporție de credit, iar cumpărătorii vor primi o proporție de debit. Pe de altă parte, dacă impozitele nu au fost încă plătite, vânzătorii vor primi un debit, iar cumpărătorii vor primi o prorație de credit.
Dacă ultima plată a vânzătorului pentru impozitele pe proprietate a acoperit o perioadă de timp după data închiderii, prorația se va face de la data închiderii până la data până la care impozitele sunt plătite. În acest caz, prorata va fi un credit pentru vânzător și un debit pentru cumpărător.
De exemplu, dacă data încheierii tranzacției este 20 octombrie 2017, iar vânzătorul a plătit prima rată care acoperă până la 1 februarie 2018, vânzătorul va fi creditat, iar cumpărătorul va fi debitat între aceste două date. Scopul acestei proraționări este de a rambursa vânzătorul pentru această perioadă de timp în care proprietatea nu mai are numele vânzătorului pe titlu.
Dacă data închiderii sosește după data scadenței impozitului pe proprietate, proraționarea se calculează de la prima zi a ratei de impozitare până la data închiderii.
De exemplu, dacă data închiderii este 15 februarie 2018, iar vânzătorul nu a plătit încă a doua tranșă care trebuia plătită la 1 februarie, vânzătorul va fi debitat, iar cumpărătorul va fi creditat de la 1 februarie 2018 până la 15 februarie 2018. Astfel, cumpărătorul va fi rambursat pentru perioada de timp în care vânzătorul a deținut proprietatea în cadrul acelei perioade de impozitare.
Câteodată se plătesc proporțiile impozitului pe proprietate din veniturile vânzătorului, iar partea neutilizată va fi creditată vânzătorului și imputată cumpărătorului dacă data închiderii se apropie de data scadentă pentru impozitul pe proprietate care trebuie plătit. Asigurați-vă că citiți cu atenție contractul pentru a afla dacă veți fi sau nu creditat sau debitat pentru orice impozit pe proprietate asociat cu proprietatea în cauză.
Pratațiile asigurărilor ipotecare
Care plată ipotecară efectuată acoperă dobânda plătită în luna anterioară. De exemplu, o plată ipotecară care se face la 1 iunie plătește dobânda din luna mai. De obicei, creditorii colectează dobânda ipotecară cu până la 30 de zile înainte de data la care trebuie efectuată prima plată ipotecară atunci când se contractează un nou credit imobiliar. Vânzătorii vor datora dobândă cumpărătorilor până la sau până la data închiderii. Cumpărătorul va fi apoi responsabil pentru plata dobânzii la următoarea plată ipotecară după închiderea escrow-ului.
De exemplu, dacă o tranzacție se încheie pe 15 aprilie, prima plată ipotecară va fi scadentă la 1 iunie, ceea ce va acoperi dobânda pentru luna mai. Cumpărătorilor li se va percepe dobânda de la 15 aprilie la 1 mai pe declarația de închidere.
Pentru a calcula prorata de dobândă, va trebui să se stabilească numărul de zile de dobândă pe care vânzătorul le datorează cumpărătorului. Valoarea dobânzii pe zi este apoi înmulțită cu numărul de zile de dobândă datorată pentru a se obține suma totală datorată.
Pratația taxelor HOA
În cazul în care proprietatea în cauză este guvernată de o asociație de proprietari (HOA), atunci se vor percepe taxe lunare pentru a acoperi cheltuielile legate de întreținerea și gestionarea proprietății în ansamblu. Cumpărătorii și vânzătorii trebuie să împartă această taxă în funcție de timpul pe care fiecare parte îl va petrece în locuință în luna în curs.
Să spunem că închiderea este pe 15 mai, iar taxele HOA sunt de 200 de dolari pe lună. Dacă vânzătorul nu a plătit încă taxele pentru luna mai, acestea vor fi plătite din veniturile vânzătorului pentru perioada de timp dintre 1 și 15 mai. Dacă vânzătorul a plătit deja taxele HOA pentru luna mai, cumpărătorul va fi responsabil pentru acoperirea acestei perioade de timp.
Pratațiile pentru utilități
Utilitățile nu fac deseori obiectul unor prorații în contractele imobiliare, dar acestea sunt uneori aplicabile în unele jurisdicții. De exemplu, în anumite municipalități, dacă vânzătorul nu plătește utilitățile orașului sau ale județului, atunci acestea vor fi trecute în evaluările fiscale și deduse din factura fiscală pentru proruși.
The Bottom Line
Nimeni nu vrea să plătească mai mult decât trebuie într-o tranzacție imobiliară, indiferent cât de mică ar fi suma. Calculele de prorare fac ca totul să fie corect și cinstit în ceea ce privește plata doar a ceea ce este responsabil pentru fiecare parte. Acestea pot fi calcule complicate, care ar trebui să fie examinate cu atenție atunci când atât cumpărătorii, cât și vânzătorii primesc o copie a declarațiilor de închidere pentru a se asigura că diviziunile au fost calculate corect și precis.
.