Drepturile de servitute sunt un element omniprezent în dreptul proprietății din Texas și sunt în general definite ca un drept, privilegiu sau avantaj care există ca un interes distinct de drepturile de proprietate asupra bunurilor imobile. Cel mai frecvent, o servitute permite unei persoane (sau publicului) să folosească terenul altei persoane într-un anumit mod.
Există numeroase moduri de a stabili o servitute în Texas, așa cum este subliniat de common law.
Servitute prin concesiune expresă
Acest tip de servitute este creat prin acordul expres al părților și respectă formalitățile instrumentelor imobiliare din Texas. Servituțile exprese trebuie să fie în scris, să fie subscrise în mod corespunzător de către partea care urmează să fie imputată, să arate intenția de acordare cu o descriere juridică adecvată, să fie recunoscute (dacă sunt înregistrate) și să fie livrate în mod corespunzător. Pick v. Bartel, 659 S.W.2d 636 (Tex. 1983).
Servitutea prin prescripție
O servitute prin prescripție este o servitute care a fost obținută și deținută de un reclamant împotriva voinței proprietarului terenului. Reclamantul confirmă, de obicei, dreptul la servitute prin intermediul unei hotărâri judecătorești și trebuie să îndeplinească următoarele cerințe:
- Utilizarea servituții trebuie să fie adversă, deschisă, notorie și ostilă intereselor proprietarului terenului. Vrazel v. Skrabanek, 725 S.W.2d 709 (Tex. 1987).
- Servitutea trebuie să fie folosită exclusiv de către reclamant și să nu fie deschisă publicului sau să se califice drept o servitute de uz comun. Brooks v. Jones, 578 S.W.2d 669 (Tex. 1974).
- Utilizarea servituții trebuie să fie neîntreruptă și continuă pentru o perioadă de cel puțin 10 ani. Davis v. Carriker, 536 S.W.2d 246 (Tex. Civ. App.-Amarillo, 1976).
Easement by Estoppel
Dacă un reclamant, cu bună-credință, se bazează pe acordul verbal al unui proprietar de proprietate cu privire la o servitute care este ulterior retrasă, acesta poate solicita o servitute prin estoppel. Reclamantul trebuie să demonstreze că:
- Promisiunea de servitute a fost comunicată reclamantului;
- Acesta a crezut în promisiune;
- Și poate demonstra că s-a bazat pe promisiune în detrimentul său, cum ar fi cheltuirea de fonduri care nu pot fi recuperate dacă promisiunea este retrasă. Exxon Corp. v. Schutzmaier, 537 S.W.2d 282 (Tex. Civ. App.-Beaumont, 1976).
Servitute de trecere implicită
O servitute de trecere implicită este impusă de o instanță pentru a asigura echitatea. La fel ca o cerere de estoppel, o servitute implicită nu este în scris. Aceasta apare, de obicei, atunci când o servitute a fost folosită în mod continuu pentru o anumită perioadă de timp (dar nu a fost creată printr-un acord în scris), iar proprietarul terenului întrerupe brusc accesul. Utilizarea anterioară trebuie să fie aparentă și evidentă, rezonabil de continuă și necesară pentru a se bucura de o utilizare echitabilă a proprietății proprii a reclamantului. Persons v. Russell, 625 S.W.2d 387 (Tex. Civ. App.-Tyler, 1981).
În cele din urmă, reclamantul trebuie să demonstreze că a existat inițial o unitate de proprietate a celor două proprietăți imediat înainte de crearea servituții. De obicei, acest lucru se întâmplă atunci când o proprietate este împărțită și vândută la doi proprietari. Acești proprietari pot avea apoi un acord verbal prin care se acordă servitutea de trecere asupra proprietății celuilalt proprietar fără ieșire la mare. Westbrook v. Wright, 477 S.W.2d 663 (Tex. Civ. App.-Houston, 1972).
Easement by Necessity
Easements by Necessity sunt adesea confundate cu servituțile de necesitate, dar nu sunt același lucru. Pentru a crea o servitute de necesitate trebuie să se dovedească:
- A existat o unitate de proprietate cu pretinsele proprietăți dominante și servitoare.
- Accesul este o necesitate, nu o simplă comoditate.
- Necesitatea a existat la momentul separării proprietăților. Othen v. Rosier, 226 S.W.2d 622 (Tex. 1950).
Să fii fără ieșire la mare, în sine, nu creează o servitute de necesitate. Reclamantul trebuie să demonstreze existența unui comportament între cele două proprietăți, deoarece instanțele au decis că nimeni nu poate avea o servitute de necesitate asupra terenului unui străin. De asemenea, necesitatea trebuie să fie strictă, ceea ce înseamnă că este singurul acces posibil la cealaltă proprietate. Duff vs. Matthews, 311 S.W.2d 637.
Concluzie
Dacă aveți întrebări cu privire la aplicarea sau stabilirea de servituți, contactați un avocat cu experiență în domeniul imobiliar pentru consiliere. Legea privind servituțile din Texas este complexă și necesită cunoștințele și abilitățile necesare pentru a naviga printre diferitele tipuri de servituți disponibile pentru proprietarii de terenuri.
Toate informațiile furnizate pe Silblawfirm.com (denumit în continuare „site-ul web”) sunt furnizate doar în scop informativ și nu sunt destinate a fi utilizate ca sfaturi juridice. Utilizatorii acestui site web nu ar trebui să întreprindă nicio acțiune sau să se abțină de la a întreprinde vreo acțiune pe baza conținutului sau a informațiilor de pe acest site web. Utilizatorii acestui site ar trebui să contacteze un avocat licențiat din Texas pentru o analiză completă și integrală a problemelor lor juridice.