În Singapore, terenurile sunt deținute în baza a trei tipuri principale de leasing: freehold, leasing pe 999 de ani și leasing pe 99 de ani.
Pentru proprietățile construite pe terenuri freehold, terenul aparține proprietarului de leasing pe termen nelimitat, astfel încât nu trebuie să vă faceți griji cu privire la expirarea contractului de leasing (cu excepția temutei achiziții guvernamentale, desigur). Acest lucru se extinde, într-o anumită măsură, și la proprietățile cu drept de închiriere pe 999 de ani, deoarece 999 de ani este cu siguranță suficient de mult timp pentru a găzdui cu ușurință mai multe generații.
Cele mai îngrijorătoare dintre toate acestea sunt însă proprietățile cu drept de închiriere pe 99 de ani. Ce drepturi au proprietarii acestei clase de active la sfârșitul contractului de închiriere, când titlul de proprietate asupra terenului revine proprietarilor inițiali?
Pentru acest articol, ne vom concentra asupra efectului expirării contractului de închiriere asupra proprietarilor de proprietăți private (cum ar fi condominiile și HUDC-urile privatizate). Dacă sunteți preocupat de HDBs, am scris despre asta aici.
Cui revine contractul de închiriere și ce se întâmplă atunci?
Mai mult de trei sferturi din terenurile din Singapore sunt proprietate de stat și sunt deținute de Singapore Land Authority (SLA), care acționează ca custode al terenurilor. Restul este alcătuit din cele câteva buzunare de terenuri libere deținute de alte departamente guvernamentale, cum ar fi HDB, JTC, PSA și proprietari privați.
La expirarea unui contract de închiriere de 99 de ani, proprietatea asupra terenului revine statului, iar drepturile oricărui proprietar sunt efectiv stinse.
Dar cu siguranță proprietarii vor avea dreptul la o compensație echitabilă pentru casele lor care rămân pe proprietate Din păcate nu. Realitatea dură (și unii ar putea spune nedreaptă) este că SLA nu are nicio obligație de a rambursa sau de a plăti niciun fel de compensație.
Ce opțiuni au atunci proprietarii de imobile cu drept de închiriere pe 99 de ani?
Există două opțiuni la dispoziția proprietarilor de imobile cu drept de închiriere pe 99 de ani, ambele implicând plata către guvern a unei prime pentru prelungirea duratei contractului de închiriere.
Ei pot fie să suplimenteze contractul de închiriere al terenului lor direct cu SLA, fie să își vândă proprietatea unui dezvoltator terț (cunoscută sub numele de vânzare colectivă sau în bloc). Ambele opțiuni trebuie să fie realizate de către toți proprietarii în mod colectiv și nu pot fi realizate în mod individual.
Completarea contractului de închiriere
În acest caz, proprietarii se adresează SLA pentru a-și completa din nou contractul de închiriere până la 99 de ani, cu plata unei prime de teren. Astfel, de exemplu, dacă mai sunt 50 de ani pe teren, proprietarii pot suplimenta încă 49 de ani, astfel încât contractul de închiriere să revină la 99 de ani.
Această primă este evaluată de către evaluatorul-șef al SLA de la caz la caz, luând în considerare factori precum numărul de ani rămași din contractul de închiriere.
În acest moment, este la latitudinea SLA să aprobe sau să respingă cererea. Pentru a lua o decizie, SLA ia în considerare diverși factori ai contractului de închiriere, inclusiv dacă prelungirea s-ar potrivi cu intenția pe termen lung a guvernului cu terenul și dacă utilizarea propusă ar optimiza utilizarea terenului.
În cazul unei suplimentări a contractului de închiriere reușite, proprietarii pot continua să își ocupe proprietatea pe întreaga durată a contractului de închiriere reînnoit de 99 de ani.
Aceasta ar fi, bineînțeles, opțiunea ideală pentru majoritatea proprietarilor de proprietăți cu o durată de 99 de ani, dar, din păcate, prima de teren exorbitantă percepută de SLA face ca această opțiune să fie mult prea costisitoare pentru persoanele fizice obișnuite și este, de obicei, calea urmată de companii sau de alte entități private care și-o pot permite.
Exemple de proprietăți care au primit cu succes suplimentarea contractelor de închiriere includ fosta Casă Shing Kwan și clădirea ICB (acum clădirea SGX), fosta Casă Overseas Union (acum 50 Collyer Quay) și fosta clădire HMC (acum Lumiere).
Vânzarea colectivă (sau în bloc)
Vânzarea colectivă, (sau, așa cum este cunoscută popular, în bloc), este opțiunea preferată de proprietarii de locuințe individuale, deoarece împinge obligația grea a plății primei de teren către dezvoltatorii privați sau companiile care sunt mai în măsură să și-o permită.
Dezavantajul este că, spre deosebire de o completare a contractului de închiriere, proprietarii nu vor mai avea dreptul de a rămâne în proprietatea lor, deoarece drepturile de închiriere se transferă în schimb dezvoltatorilor privați.
Ceea ce primesc, totuși, este o compensație pentru proprietatea lor, la care nu ar fi avut dreptul dacă contractul de închiriere s-ar fi încheiat pur și simplu.
2007 a fost anul de vârf pentru vânzările în bloc, inclusiv cea mai mare vânzare în bloc de până acum: vânzarea apartamentelor Farrer Court. Cele 618 unități ale sale au fost vândute pentru un total de 1,339 miliarde de dolari, ceea ce a adus fiecărui proprietar o sumă frumușică cuprinsă între 2,122 și 2,238 milioane de dolari (după costurile generale). În 2016 a avut loc, de asemenea, vânzarea colectivă a două imobile HUDC privatizate (Shunfu Ville și Raintree Gardens) și preconizăm că această tendință de vânzare în bloc a imobilelor HUDC va continua în 2017.
Dacă sunteți în căutarea unui rezumat al procesului de vânzare în bloc, nu uitați să consultați articolul nostru pe această temă aici.
Proprietăți cu chirie pe 99 de ani: Da sau nu?
Dacă scopul dvs. este de a cumpăra o locuință pe care să o puteți transmite din generație în generație, o proprietate cu drept de închiriere pe 99 de ani nu este cu siguranță pentru dvs.
Dar dacă sunteți mulțumit să dețineți pur și simplu casa pentru întreaga viață (hei, copiii dvs. pot să se descurce singuri), sau dacă o cumpărați în scopuri pur investiționale, atunci merită să o luați în considerare în mod serios.
Am discutat anterior problema proprietăților de tip freehold vs. leasehold, așa că nu uitați să verificați aici pentru o comparație mai aprofundată.
În timp ce închirierea unei proprietăți afectează, fără îndoială, potențialul de apreciere a acesteia, există și alți factori care intră în joc. De exemplu, indiferent dacă achiziționați o locuință cu drept de proprietate sau cu drept de închiriere n, alegeți o dezvoltare care este situată în apropierea unei stații MRT, a unor școli bune și a altor facilități (puteți face acest lucru cu ajutorul filtrelor de căutare de pe 99.co, care vă permit să restrângeți rezultatele în funcție de proximitatea față de diverse facilități). Acestea fac ca dezvoltarea să fie mai dezirabilă pentru dezvoltatorii privați, sporindu-vă șansele de a vă asigura o vânzare în bloc pe parcurs.