În timp ce megabăncile precum Bank of America, Wells Fargo și JPMorgan Chase au ținut prima pagină a ziarelor la începutul acestui an, anunțând separat planurile de a oferi ipoteci care necesită doar un avans de 3% din partea împrumutatului, există un alt creditor important care solicită în mod discret chiar mai puțin de la împrumutați.
Fără știrea multora de pe piață, Quicken Loans a început să ofere o ofertă și mai bună pentru împrumutați la sfârșitul anului trecut – o ipotecă cu un avans de 1%.
Dar, aici, compania se deschide pentru prima dată cu privire la acest produs.
În primul rând, programul ipotecar de 1% avans al Quicken nu este pentru toată lumea, deoarece există mai multe stipulații și cerințe, dar un avans de 1% este totuși un avans de 1%.
Este totuși cu 66% mai mic decât ceea ce oferă Bank of America, Wells Fargo, JPMorgan Chase și mulți alți creditori importanți.
Așadar, de ce a decis Quicken Loans să spargă matrița?
După ce a fost informat despre programul Quicken de 1% avans de către Rob Chrisman, un insider din industria ipotecară, care a remarcat programul Quicken la începutul acestei săptămâni, HousingWire a contactat Quicken pentru a răspunde exact la această întrebare.
Acum, într-un interviu exclusiv, Bill Banfield, vicepreședintele Quicken Loans pentru piețe de capital, oferă mai multe detalii despre cum a apărut acest program, cum funcționează și de ce este atât de important pentru Quicken.
Potrivit lui Banfield, programul de împrumut cu 1% avans nu este atât de șocant pe cât pare.
Programul face parte, de fapt, dintr-un parteneriat între Quicken și Freddie Mac care a fost anunțat în octombrie 2015.
La momentul respectiv, detaliile privind parteneriatul au fost puține, cele două organizații declarând că programul va cuprinde „produse unice, dezvoltate în comun pentru a satisface nevoile piețelor emergente, inclusiv ale milenialilor, ale celor care cumpără pentru prima dată o locuință și ale împrumutaților din clasa de mijloc”.”
După cum se pare, una dintre aceste opțiuni de împrumut este un împrumut cu un avans de 1%, dar, după cum notează Banfield, împrumutul este de fapt structurat pentru a face parte din programul Home Possible Advantage al Freddie Mac, pe care întreprinderea sponsorizată de guvern a lansat-o în decembrie 2014, și necesită un avans de 3%.
Așadar, cum ajunge Quicken Loans de la un avans de 1% din partea cumpărătorului la cei 3% necesari pentru a lua parte la programul Freddie Mac? Quicken acordă banii în plus împrumutatului, a spus Banfield.
„Cerem 1% de la consumator și îi dăm consumatorului o subvenție de 2%, astfel încât clientul are 3% capital propriu imediat”, a declarat Banfield pentru HousingWire.
Dar programul cu 1% avans nu este oferit tuturor, a spus Banfield. Există mai multe reguli cu privire la cine este eligibil.
În primul rând, împrumuturile Quicken de 1% avans sunt disponibile doar pentru ipoteci de cumpărare. Nu sunt permise refinanțări. În al doilea rând, programul poate fi folosit numai pentru o casă unifamilială sau un apartament, nu pentru o a doua casă, o proprietate de investiții sau o cooperativă.
În plus, împrumutații trebuie să aibă un scor FICO de 680 sau mai mare, să câștige mai puțin decât venitul median pentru comitatul lor și să aibă un raport datorie-venit de 45% sau mai puțin.
De asemenea, ca parte a programului, Quicken Loans pune la dispoziția tuturor împrumutaților eligibili un curs online gratuit privind proprietatea asupra locuinței. Cei care cumpără pentru prima dată trebuie să urmeze cursul online pentru a fi eligibili pentru program.
Deci, de ce are sens acest program pentru un împrumutat, în afară de avansul scăzut, desigur?
Potrivit lui Banfield, condițiile acestui împrumut sunt avantajoase față de un împrumut susținut de Administrația Federală a Locuințelor, de exemplu.
„Adevărul despre FHA este că raportul maxim împrumut/valoare este de 96,5%”, explică Banfield. „Dar cei mai mulți cumpărători se rostogolesc în prima lor de asigurare ipotecară inițială de 1,75%, lăsându-i cu 98,25% LTV.”
Deci, cu Fannie și Freddie care oferă împrumutaților posibilitatea de a pune în jos doar 3%, fără prima de asigurare ipotecară inițială și fără prima de asigurare ipotecară pe toată durata de viață a împrumutului, ca în cazul FHA, împrumutații au mai multe capitaluri proprii la început și mai multe capitaluri proprii atunci când au terminat cu MI, a spus Banfield.
Având în vedere aceste prevederi, „Nu ați considera că este un împrumut subprime”, a spus Banfield, când a fost întrebat despre potențialele reacții negative la acest program. „Piața s-a schimbat atât de mult de la criză încoace. Regulile sunt atât de diferite acum. Chiar nu poți lansa un astfel de program fără să te gândești complet la el.”
Deci, de ce să oferi împrumuturi consumatorilor care dau în avans doar 1% din prețul de achiziție al casei lor?
Pentru Quicken, este vorba despre încercarea de a ajuta mai mulți consumatori să intre într-o casă, asigurându-se în același timp că acest lucru se face în mod inteligent și sigur.
„Vrem să încercăm să ajutăm oamenii și să o facem într-un mod inteligent”, a spus Banfield. „Pentru noi, a fost într-adevăr o întrebare: dacă vrei să oferi acces la credite, cum o faci în mod responsabil? Cum poți să ajuți oamenii? Dacă cei care cumpără pentru prima dată se confruntă cu dificultăți, există modalități inteligente de a-i ajuta, echilibrând în același timp accesul la credit?”
Iar Quicken a văzut această oportunitate în programele de împrumut cu avans de 3% oferite de Freddie Mac și Fannie Mae, care au lansat, de asemenea, un program de împrumut cu avans de 3% în decembrie 2014.
Potrivit lui Banfield, Quicken a început să ofere ambele programe, dar a văzut un răspuns limitat.
„Am oferit lui Fannie și Freddie împrumuturi cu LTV de 97% de când le-au revigorat. Dar am văzut o creștere anemică în aceste programe”, a spus Banfield.
„Întrebarea a devenit: dacă oferi programe cu 3%, de ce nu profită oamenii de asta? Ei bine, oamenii vor căuta ceea ce este cel mai bun pentru ei”,” Banfield „Iar acele programe erau inițial mult prea detaliate privind încercarea de a găsi lucrul potrivit pentru cumpărătorul potrivit.”
Dar, în timpul scurs de când Fannie și Freddie au anunțat aceste programe, Banfield a remarcat că ambele GSE au schimbat unele dintre stipulații pentru a permite mai multor debitori să profite de programul de avans redus.
„Poveștile pe care le auziți sunt cum să aduceți mai mulți oameni la nivelul de cumpărători începători, fie că sunt cumpărători pentru prima dată sau Millennials, într-o casă”, a spus Banfield. „Există o mulțime de obstacole acolo. Unii oameni preferă să evite FHA din orice motiv. Și am vrut să avem o opțiune convențională pentru ca oamenii să intre în mai multe case.”
Așa că Quicken a lucrat cu Freddie Mac pentru a pilota acest program pentru a oferi clienților săi o altă opțiune de împrumut rezonabilă.
„În prezent, aceasta este una dintre opțiunile noastre pentru clienții noștri. Va fi într-adevăr specific fiecărui client în parte”, a declarat Banfield. „Vrem să avem grijă de clienții noștri și să îi ajutăm cât mai mult posibil. Așa că, dacă aceasta este cea mai bună opțiune pentru ei, atunci să o facem. Dacă nu este, dacă un împrumut FHA sau (un împrumut garantat de Departamentul Afacerilor Veteranilor) este o opțiune mai bună, atunci o vom face în schimb.”
Banfield a spus că firma a văzut un răspuns bun la programul de avans de 1% încă de la început și se așteaptă ca programul să crească în viitor.
„Am început să oferim acest program acum șase sau șapte luni și cred că a funcționat foarte bine până acum”, a spus Banfield. „Acest program a crescut în mod constant și credem că va continua să crească.”
.