În domeniul imobiliar, principiul regresiei este simplu. Este fenomenul prin care proprietățile valoroase își văd valoarea diminuată de proprietățile mai puțin valoroase din jur. Dacă sunteți familiarizat cu sfatul de a „cumpăra cea mai ieftină casă din cartier”, sunteți familiarizat cu principiul progresiei, care constă în faptul că valoarea de evaluare a unei proprietăți de valoare scăzută este stimulată de prezența proprietăților de mare valoare din jurul ei. Regresia este opusul progresiei și este o preocupare legitimă pentru vânzătorii și cumpărătorii de case.
Ca agent imobiliar, țineți-vă la curent cu valorile medii ale caselor din cartierele în care faceți vânzări. Noile modele de migrație, schimbările economice, degradarea caselor și clădirilor mai vechi și afluxul de noi afaceri într-un cartier – în special retaileri specifici, cum ar fi Starbucks și Trader Joe’s – pot determina creșterea sau scăderea valorilor proprietăților. Fluctuațiile valorii proprietăților nu au loc la nivel individual; atunci când are loc o schimbare mare, cum ar fi una dintre cele descrise mai sus, valorile proprietăților din întregul cartier se modifică. În cazurile în care valorile regresează, acest lucru înseamnă o scădere a valorii pentru casele mai noi și mai valoroase din cartier.
Exemple de regresie în acțiune
Principiul regresiei funcționează în mod similar cu principiul conformității, care afirmă că o casă cu facilități care se află cu mult în afara ofertelor tipice ale cartierului său nu va fi evaluată la valoarea sa reală din cauza deviației sale. De exemplu, o casă mare și modernă într-un cartier format din case mai mici și mai vechi va fi subevaluată deoarece cumpărătorul tipic care caută case ca cea mai mare și modernă nu caută case în cartierele cu case mici și vechi.
Dispusă în cifre în dolari, regresia funcționează astfel: într-un cartier în care casa medie este evaluată la 300.000 de dolari, o casă în valoare de 500.000 de dolari dintr-un alt cartier nu va fi evaluată la 500.000 de dolari, chiar dacă este identică cu o casă care este evaluată la fel de mult la doar câteva străzi distanță.
Pus într-un scenariu ipotetic, imaginați-vă că un individ cumpără una dintre casele din acel cartier pentru 280.000 de dolari, cu intenția de a adăuga încă două dormitoare și încă o baie, aducându-i valoarea peste cea la care a fost evaluată atunci când are doar trei dormitoare și o baie, tipice pentru cartierul său. Deși o casă cu cinci dormitoare și două băi s-ar putea vinde cu 450.000 de dolari în cealaltă parte a orașului, această casă particulară ar putea ajunge doar la 425.000 de dolari pentru că este înconjurată de proprietăți care valorează în medie 300.000 de dolari.
Cum folosesc evaluatorii imobiliari principiul regresiei pentru a evalua proprietățile
Principiul regresiei este unul important pentru evaluatorii imobiliari. Iată cum funcționează în acest context:
- Evaluatorii determină cifrele de vânzări pentru proprietăți similare din jurul celei pe care o evaluează. Valorile caselor sunt reprezentate ca preț pe picior pătrat, sau găsite prin împărțirea valorii determinate a casei la suprafața sa pătrată;
- Cu aceste cifre în minte, evaluatorul analizează apoi diferențele dintre proprietăți. Acestea ar putea fi diferențe în ceea ce privește numărul de dormitoare, diferențe în ceea ce privește dimensiunea lotului și diferențe în ceea ce privește metrii pătrați. Este important de reținut că mai mare nu înseamnă automat mai valoros atunci când vine vorba de case. Alți factori care influențează valoarea proprietăților individuale includ starea interiorului casei și amenajarea acesteia; apoi
- Utilizând aceste date, evaluatorul poate trasa proprietățile individuale ca puncte pe un grafic și poate vedea cum, controlând variabilele specifice, valoarea unei case individuale poate fi influențată negativ de proprietățile mai puțin valoroase din apropiere.
În cele din urmă, valoarea de evaluare a unei case poate face o mulțime de lucruri. Poate fi motivul pentru care un potențial cumpărător renunță la o tranzacție – după ce a văzut cât valorează cu adevărat o casă, acesta poate alege să caute în altă parte pentru a găsi o casă cu o valoare mai bună. Sau poate fi folosită pentru a determina valoarea unei case ca bun marital în divorțul unui cuplu. Proprietățile comerciale sunt evaluate, de asemenea, în scopul evaluării activelor în cazul falimentelor, fuziunilor, achizițiilor, divorțurilor, vânzărilor comerciale și achizițiilor comerciale.
Pregătește-te pentru viitoarea ta carieră cu Ghidul de pregătire în domeniul imobiliar
Când îți dorești cu adevărat să devii un agent imobiliar, trebuie să te pregătești temeinic pentru examenul de licență în domeniul imobiliar. Începeți de astăzi să vă pregătiți pentru examenul dumneavoastră cu Ghidul de pregătire în domeniul imobiliar. Suntem atât de încrezători în eficiența materialului nostru încât oferim o garanție completă de returnare a banilor pentru fiecare student care nu promovează examenul de licență imobiliară. Puteți trece examenul, iar noi suntem aici pentru a vă ajuta să faceți acest lucru. Lucrați cu Ghidul de pregătire în domeniul imobiliar pentru a vă apropia de obiectivul dvs. de carieră în domeniul imobiliar.