Atât de des, atunci când se ocupă de proprietăți de investiții, brokerii sunt întrebați despre schimbul 1031. Lucrez cu mulți clienți care dețin proprietăți de investiții și care profită de amânarea fiscală a schimbului 1031. Mulți oameni nu sunt familiarizați cu această opțiune sau sunt confuzi în legătură cu procesul. În conformitate cu secțiunea 1031 din Codul de venituri interne al Statelor Unite (26 U.S.C. § 1031), un contribuabil poate amâna recunoașterea câștigurilor de capital și a obligațiilor fiscale federale aferente privind impozitul pe venit la schimbul anumitor tipuri de proprietăți. Aceste schimburi cu impozit amânat sunt disponibile numai pentru proprietățile de investiții și nu se aplică în cazul vânzării de reședințe principale sau de locuințe secundare.
Acest tip de amânare permite ca fondurile care, în caz contrar, ar trebui să fie utilizate pentru a plăti impozitul pe câștigurile de capital pe câștigul de capital din vânzarea proprietății, să fie alocate pentru o investiție egală sau mai mare. În esență, acesta permite vânzătorului să evite impozitul pe câștigurile de capital pe câștigul de capital, dacă reinvestește câștigul realizat înapoi pe piața imobiliară.
De multe ori, avertismentul „similar pentru similar” este confundat. Achiziționarea unei proprietăți prin schimbul 1031 nu înseamnă că vânzătorul este limitat la duplex pentru duplex, ca exemplu. Investitorii pot profita de acest lucru, atâta timp cât proprietatea achiziționată este doar în scop investițional, iar achiziția reprezintă o reinvestire egală sau mai mare înapoi pe piața imobiliară. Prin urmare, un exemplu în acest sens ar putea fi un vânzător care vinde un cvadruplex și cumpără una sau mai multe locuințe unifamiliale de închiriat, sau poate o clădire comercială. Un vânzător poate, de asemenea, să cumpere terenuri goale, deoarece nu este necesar ca proprietatea să fie producătoare de venit în conformitate cu liniile directoare ale codului fiscal. În plus, un vânzător nu este limitat la achiziționarea în aceeași zonă, în cazul în care dorește să reinvestească câștigurile pe o altă piață sau într-un alt stat.
Cel mai frecvent tip de schimb este un „schimb amânat sau direct”. Cu acest tip de schimb, un vânzător are la dispoziție 45 de zile calendaristice de la data închiderii proprietății cedate pentru a identifica o proprietate de înlocuire. Odată ce vânzătorul a identificat proprietatea, are o ofertă acceptată și l-a notificat în scris pe agentul de schimb cu privire la identificarea proprietății, vânzătorul are la dispoziție 180 de zile calendaristice pentru a încheia contractul de garanție pentru proprietatea respectivă. Un lucru de reținut cu privire la schimburile 1031: vânzătorul trebuie să folosească o terță parte certificată care se ocupă de schimb și este înțelept să se consulte cu un consilier fiscal și un planificator financiar înainte de a efectua un schimb.