Secțiunea 54 din Legea privind impozitul pe venit – Scutirea câștigurilor de capital

Introducere

În primul rând, să înțelegem ce parte a venitului este impozabilă la vânzarea proprietății. Este vorba de întreaga sumă primită la vânzarea proprietății? Răspunsul este NU. Cu cuvinte simple, doar profitul obținut de persoana fizică la vânzarea proprietății este impozabil. Profitul este diferența dintre prețul de vânzare și costul activului.

Vânzarea unei case rezidențiale este o vânzare a unui activ de capital, iar profitul este impozitat ca un câștig de capital. Definiția activului de capital în conformitate cu secțiunea 2(14) din Legea privind impozitul pe venit include bunuri de orice fel, mobile sau imobile, corporale sau necorporale, deținute de către persoana impozabilă în orice scop.

În conformitate cu legea privind impozitul pe venit, în scopul câștigurilor de capital, activele sunt clasificate în 2 tipuri, în funcție de perioada de deținere a activului:

• Activ de capital pe termen scurt
• Activ de capital pe termen lung

Care sunt avantajele clasificării unui activ ca fiind un activ de capital pe termen lung?

Beneficiul major al clasificării unui activ ca fiind un activ de capital pe termen lung este acela că
cesionarul este eligibil pentru beneficiul indexării. În plus, anumite scutiri sunt eligibile numai pentru activele de capital pe termen lung.

Excepție în temeiul secțiunii 54

În temeiul secțiunii 54 din Legea privind impozitul pe venit, o persoană fizică sau o HUF care vinde o proprietate rezidențială poate beneficia de scutiri de impozit pe câștigurile de capital, în cazul în care câștigurile de capital sunt investite în achiziționarea sau construirea unei proprietăți rezidențiale. Contribuabilii, cum ar fi firmele de parteneriat, LLP, societățile comerciale sau orice altă asociație sau organism, nu pot solicita scutirea de impozit în temeiul secțiunii 54.

Condițiile care trebuie îndeplinite pentru a beneficia de această secțiune sunt următoarele:

Activul trebuie să fie clasificat ca fiind un activ de capital pe termen lung.

Activul vândut este o casă rezidențială. Venitul obținut dintr-o astfel de casă trebuie să fie impozabil ca venit din proprietăți imobiliare

Vânzătorul trebuie să achiziționeze o casă rezidențială fie cu 1 an înainte de data vânzării/transferului, fie cu 2 ani după data vânzării/transferului. În cazul în care vânzătorul construiește o casă, vânzătorul dispune de un termen prelungit, adică vânzătorul va trebui să construiască casa rezidențială în termen de 3 ani de la data vânzării/transferului. În cazul achiziției forțate, perioada de achiziție sau de construcție va fi determinată de la data primirii compensației (fie că este vorba de compensația inițială sau suplimentară)

Noua casă rezidențială trebuie să fie în India. Vânzătorul nu poate cumpăra sau achiziționa o casă rezidențială în străinătate și să solicite scutirea.

Condițiile de mai sus sunt cumulative. Prin urmare, chiar dacă una dintre condiții nu este îndeplinită, atunci vânzătorul nu poate beneficia de scutirea prevăzută la secțiunea 54.
Cu efect din anul de evaluare 2020-21, care corespunde anului fiscal 2019-20, o scutire a câștigului de capital este disponibilă pentru achiziționarea a două case rezidențiale în India. Cu toate acestea, scutirea este supusă condiției ca câștigul de capital să nu depășească 2 crore de rupii. De asemenea, scutirea este disponibilă o singură dată în timpul vieții vânzătorului.

Care este valoarea scutirii disponibile în temeiul secțiunii 54 din Legea privind impozitul pe venit?

Montantul scutirii în temeiul secțiunii 54 din Legea privind impozitul pe venit pentru câștigurile de capital pe termen lung va fi cel mai mic dintre:

• Câștigurile de capital pe termen lung rezultate din transferul unei case rezidențiale.

sau

• Investiția făcută în achiziționarea sau construirea unei noi proprietăți de casă rezidențială. Prin urmare, soldul câștigurilor de capital (dacă există) va fi impozabil.

Pentru a ilustra:

• Domnul X își vinde vila (proprietate de casă) pentru 45.00.000 de rupii/-
• Cu veniturile obținute din vânzare, cumpără o altă vilă pentru 20.00 de rupii,000/-
• Câștigul de capital va fi calculat după cum urmează

Particularități	Mat (Rs)
Câștigul de capital din transferul casei rezidențiale	45,00,000.00
Mai puțin: Investiția făcută în proprietatea casei rezidențiale	20,00,000.00
Soldul – Câștiguri de capital	25,00,000.00

Care sunt prevederile referitoare la transferul proprietății după solicitarea beneficiului în temeiul secțiunii 54?

În cazul în care casa nouă este vândută în termen de 3 ani de la data achiziționării sau construirii, atunci scutirea solicitată anterior în temeiul secțiunii 54 este impozabilă indirect în anul vânzării proprietății casei noi.

Să luăm în considerare două scenarii atunci când noua casă este vândută în termen de 3 ani de la data achiziționării sau construirii:

Particularități	Mat (Rs)
Câștig de capital din transferul casei rezidențiale	30,00,000.00.00
Mai puțin: Investiția făcută în proprietatea casei rezidențiale	18,00,000.00
Soldul – Câștiguri de capital impozabile în anul fiscal 15-16	12,00,000.00

ANUL 16-17 (Proprietatea vândută în decembrie 2016)

Particularități	Mont (Rs)
Considerare pentru transfer (Contravaloarea vânzării)	35,00,000.00
Mai puțin: Costul de achiziție	NIL
Soldul – Câștiguri de capital impozabile în anul fiscal 16-17	35,00,000.00

Nota: Deoarece noua proprietate pentru care s-a solicitat deducerea în temeiul secțiunii 54 a fost vândută în decembrie 2016 (adică în termen de 3 ani de la data achiziției), prin urmare, costul de achiziție al acesteia a fost considerat NIL. Prin urmare, întreaga contravaloare a vânzării a fost considerată ca fiind câștiguri de capital. Dacă proprietatea ar fi fost vândută după 3 ani , adică după iunie 2018, atunci, în acest caz, costul de achiziție ar fi fost disponibil ca deducere, iar câștigurile de capital s-ar fi redus.

Particularități	Amt (Rs)
Costul inițial	XXXX
Mai puțin : Câștigurile de capital revendicate pentru casa proprietate anterioară	XXXX
Costul noii case	XXXX

ANUL 15-16 (Proprietatea vândută în iunie 2015)

Particularități	Mat (Rs)
Câștig de capital din transferul casei rezidențiale	25,00,000.00
Mai puțin: Investiția făcută în proprietatea unei case rezidențiale	40,00,000.00
Soldul – Câștiguri de capital impozabile în anul fiscal 15-16	NIMIC

ANUL 16-17 (Proprietatea vândută în ianuarie 2017)

Nota de lucru 1:

Calcularea costului de achiziție (Deoarece proprietatea a fost vândută în termen de 3 ani de la cumpărare și a fost solicitată secțiunea 54)

Ce este schema de cont de câștiguri de capital?

În cazul în care activul este vândut în anul fiscal, iar vânzătorul intenționează, dar nu a cumpărat încă o nouă
proprietate de casă, deoarece termenul de 2 ani sau 3 ani nu a expirat încă, atunci persoana impozabilă
este obligată să depună suma câștigurilor în sistemul de cont de câștiguri de capital (în orice sucursală
de sector public, bancă) înainte de data limită de depunere a declarației de impozit pe venit.

Suma deja suportată pentru achiziție/construcție, împreună cu suma depusă în sistemul de cont de câștiguri de capital, poate fi declarată drept cost în timpul solicitării deducerii.

Cu toate acestea, în cazul în care suma depusă în sistemul de cont de câștiguri de capital nu este utilizată în termenul menționat, atunci aceasta va fi tratată ca venit al anului precedent în care expiră 3 ani (de la data transferului activului inițial).

Secțiunea 54 v/s Secțiunea 54F

Câștigarea unui venit aruncă în mod automat asupra contribuabililor responsabilitatea de a achita impozitul pe venit pentru acest venit și la fel se întâmplă și în cazul câștigurilor de capital. Cu toate acestea, legile privind impozitul pe venit permit contribuabililor să solicite anumite scutiri pentru câștigurile de capital, ceea ce va contribui la reducerea sarcinii fiscale. Două astfel de scutiri foarte importante pe care le pot solicita sunt prevăzute la secțiunile 54 și 54F. (editat)
După cum s-a discutat mai sus, scutirea în temeiul Secțiunii 54 este disponibilă pentru câștigul de capital pe termen lung la vânzarea unei proprietăți imobiliare.
Scoaterea în temeiul Secțiunii 54F este disponibilă pentru câștigul de capital pe termen lung la vânzarea oricărui activ, altul decât o proprietate imobiliară.

Cerințe comune între cele două secțiuni

• Pentru a beneficia de scutire trebuie să se achiziționeze sau să se construiască o nouă proprietate rezidențială pentru locuințe
• Noua proprietate rezidențială trebuie să fie achiziționată fie cu 1 an înainte de vânzare, fie la 2 ani după vânzarea proprietății/activului.
• Altfel, noua proprietate de casă rezidențială trebuie să fie construită în termen de 3 ani de la vânzarea proprietății/activului
• Dacă nu sunteți în măsură să investiți suma specificată în modul menționat mai sus înainte de data depunerii declarației de impozit sau la 1 an de la data vânzării, oricare dintre acestea este mai devreme, depuneți suma specificată într-o bancă din sectorul public (sau în alte bănci în conformitate cu sistemul de conturi pentru câștiguri de capital, 1988).
• Se poate achiziționa sau construi doar o singură proprietate de casă. Scutirea pentru 2 proprietăți pentru câștiguri de capital de până la 2 crore de rupii este un beneficiu acordat o singură dată în viață în conformitate cu secțiunea 54.

Diferențe între aceste două secțiuni

Secțiunea 54	Secțiunea 54F
Pentru a solicita scutirea integrală, toate câștigurile de capital trebuie să fie investite.	Pentru a solicita scutirea integrală trebuie investite toate încasările din vânzări.
În cazul în care nu sunt investite toate câștigurile de capital – suma neinvestită este impusă la impozit ca fiind câștiguri de capital pe termen lung.	În cazul în care nu sunt investite toate încasările din vânzări, scutirea este permisă proporțional.
	Nu trebuie să dețineți mai mult de o casă rezidențială la momentul vânzării activului inițial.
Această scutire va fi anulată în cazul în care vindeți această nouă proprietate în termen de 3 ani de la cumpărare, iar câștigurile de capital din vânzarea noii proprietăți vor fi impozitate ca câștiguri de capital pe termen scurt.	Această scutire va fi anulată dacă vindeți această nouă proprietate în termen de 3 ani de la cumpărare sau construcție SAU dacă achiziționați o altă casă rezidențială în termen de 2 ani de la vânzarea activului inițial sau construiți o casă rezidențială, alta decât noua casă, în termen de 3 ani de la vânzarea activului inițial. Câștigurile de capital din vânzare vor fi impozitate ca fiind câștiguri de capital pe termen lung.
Dacă câștigurile de capital nu depășesc 2 Rs. crores, este disponibilă o scutire o singură dată în viață pentru investiția în 2 proprietăți.	Nu este disponibilă o astfel de scutire

Puncte cheie de reținut

• Dacă costul noii proprietăți rezidențiale este mai mic decât valoarea totală a vânzării, atunci scutirea este permisă proporțional. Pentru suma rămasă, puteți reinvesti banii în conformitate cu secțiunea 54EC în termen de 6 luni.
• Proprietatea trebuie să fie cumpărată doar pe numele vânzătorului și nu pe numele altcuiva.
• Dacă constructorul construcției rezidențiale noi nu reușește să predea proprietatea contribuabilului în termen de 3 ani de la cumpărare, scutirea este în continuare permisă.

.