Servicii juridice

Owner Move In Eviction

În San Francisco, proprietarii pot rezilia contractul de închiriere al unui chiriaș prin intermediul unei evacuări de tip owner move-in. Evacuările prin mutare de către proprietar sunt adesea folosite de proprietari ca mijloc de a forța chiriașii pe termen lung să se mute.

În San Francisco, chiriașii care locuiesc în unități protejate de Ordonanța privind chiriile pot fi evacuați numai pentru una dintre cele 16 „cauze juste” de evacuare. Evacuările prin mutare de către proprietar (sau „OMI”) reprezintă unul dintre aceste motive.

Ce se întâmplă dacă proprietarul meu nu se mută niciodată?

Dacă vă mutați în urma unei evacuări prin mutare de către proprietar și proprietarul dumneavoastră nu respectă regulile, este posibil să aveți motive pentru a vă da în judecată pentru daune financiare substanțiale. Doar pentru că un proprietar trimite o notificare de evacuare cu privire la mutarea proprietarului susținând că se va muta, nu înseamnă că o va face de fapt.

Dacă suspectați că proprietarul dumneavoastră nu s-a mutat, contactați-ne pentru a discuta opțiunile dumneavoastră.

Ce face ca cineva să fie un „proprietar” calificat?

Pentru a iniția o evacuare cu privire la mutarea proprietarului, un proprietar calificat trebuie să aibă o anumită participație în proprietate. Proprietarii înregistrați la data de 21 februarie 1991 sau înainte de această dată trebuie să aibă o participație de cel puțin 10% în clădire. Proprietarii care au obținut o cotă de proprietate după 21 februarie 1991 trebuie să dețină cel puțin o cotă de 25% din clădire.

Ce cerințe trebuie să îndeplinească proprietarul meu?

O evacuare prin mutare de către proprietar trebuie să se facă cu bună credință, cu intenție sinceră și fără motive ascunse. Cu alte cuvinte, motivul dominant pentru care i se cere chiriașului să plece trebuie să fie pentru ca proprietarul, sau o rudă a proprietarului (dacă este cazul) , să se poată muta.

Cerințele și eligibilitatea pentru o evacuare de tip owner move-in pot fi foarte complicate și vă recomandăm să discutați orice notificare de evacuare pe care o primiți cu un avocat al chiriașilor sau cu un apărător al drepturilor la locuință.

• Un proprietar trebuie să folosească unitatea afectată ca loc de reședință principal timp de 36 de luni neîntrerupte.
• Locatorul trebuie să fie o persoană: Proprietarul sau ruda care se mută trebuie să fie o „persoană fizică” și nu poate fi o corporație/parteneriat/altă entitate de afaceri.
• Limita unei singure unități: Proprietarilor le este interzis să efectueze un OMI dacă un OMI anterior a avut loc la sediul în cauză după 1998. În urma unei ocupări de către proprietar după 11/98, unitatea afectată este singura unitate care poate fi vizată pentru o evacuare a proprietarului ocupant.
• Limita unei singure evacuări: Un proprietar poate face o singură evacuare OMI pentru o anumită proprietate. Proprietarii nu pot folosi ocuparea de către proprietar ca justă cauză pentru două sau mai multe evacuări în aceeași clădire, cu excepția cazului în care cea de-a doua este folosită de un părinte/copil, bunic/nepot al proprietarului sau frate/soră. sau a fost emisă o autorizație de construcție pentru a combina în mod legal unitățile pentru a fi ocupate ca o singură unitate.
• Locuință alternativă: Niciunul dintre proprietarii care evacuează nu poate deține o locuință liberă „comparabilă” oriunde. În cazul în care o locuință „comparabilă” devine disponibilă înainte ca chiriașul evacuat să elibereze locuința, chiriașul nu trebuie să se mute. În cazul în care oricare dintre proprietarii evacuați deține o locuință vacantă „necomparabilă”, acea locuință trebuie să fie oferită chiriașului evacuat, dar poate fi oferită la chiria de pe piață.
• Cerințe de înregistrare: Proprietarul trebuie să înregistreze un OMI la Comisia pentru chirii și la Registrele județene, desemnând unitatea care a făcut obiectul evacuării și restricțiile rezultate. finanțare.
• Reînchirierea unităților restricționate: Începând cu 9 noiembrie 2015 (parte a legislației Evictions 2.0), un proprietar nu poate reloca unitatea la o chirie mai mare decât cea pe care chiriașul evacuat o plătea în momentul mutării timp de cinci ani de la evacuare, cu excepția cazului în care au existat creșteri de chirie permise, cum ar fi creșteri anuale ale chiriei. În cazul în care proprietarul alege să închirieze din nou locuința în termen de trei ani de la evacuare, chiriașul evacuat are dreptul la un drept de prim refuz de a se muta din nou în locuință. Rețineți că, în cazul în care un proprietar nu păstrează locuința timp de trei ani și o relochează unui nou chiriaș pentru o chirie mai mare, acesta ar putea fi acționat în judecată de către chiriașul evacuat pentru evacuare abuzivă, fraudă și încălcarea Ordonanței privind chiriile, printre alte posibile reclamații.

Drepturile chiriașilor în cazul evacuărilor prin mutare de către proprietar

Locatarii care au locuit în unitatea afectată timp de douăsprezece luni sau mai mult au dreptul la o notificare scrisă de evacuare de 60 de zile, în timp ce chiriașii care au locuit în unitatea respectivă timp de mai puțin de douăsprezece luni au dreptul la o notificare de evacuare de 30 de zile.

Pagări statutare de relocare

Locatarii care au locuit într-o unitate afectată timp de un an sau mai mult au dreptul la cheltuieli de relocare. Suma crește în fiecare an și este disponibilă pe site-ul SF Rent Board aici.

Care chiriaș în vârstă (60 de ani sau mai mult) sau cu dizabilități sau gospodărie cu copii minori este eligibil pentru fonduri suplimentare.

Locatari protejați

În anumite circumstanțe, un chiriaș poate fi scutit de o evacuare prin mutare din partea proprietarului. Chiriașii protejați sunt cei cu vârsta de 60 de ani sau peste 60 de ani, sau cei cu handicap, care au ocupat timp de 10 ani, și cei cu boli catastrofale care au ocupat unitatea timp de 5 ani. **Excepție, în cazul în care toate unitățile sunt ocupate de chiriași protejați sau în cazul în care proprietatea în cauză este o casă unifamilială.

Studii de caz

Acestea sunt unele dintre rezultatele noastre și nu reprezintă o garanție a unui rezultat.

.