OCEAN CITY – Planificatorii stațiunii au aprobat săptămâna aceasta planul de amplasare pentru un nou hotel de marcă cu cinci etaje și 105 camere, dar nu înainte de a fi fost înlăturate îngrijorările vecinilor cu privire la potențialele probleme de drenaj.
Comisia de planificare din Ocean City a avut marți în fața sa o revizuire a planului de amplasare pentru un nou hotel Hilton Tru de-a lungul Coastal Highway între strada 33 și Hitchens Avenue. Site-ul găzduiește în prezent instalația de laser tag Planet Maze împreună cu un teren de mini-golf care va fi în cele din urmă demolat pentru a face loc noului proiect hotelier. Hilton Tru este un concept relativ nou al gigantului de cazare care se adresează unui grup demografic mai tânăr.
Avocatul local Hugh Cropper IV, care reprezenta dezvoltatorul proiectului, Deep Blue Hospitality, a explicat că acest concept include camere de hotel bine amenajate, dar mai mici, cu un accent mai mare pe zonele comune. De exemplu, planurile pentru noul Hilton Tru de pe strada 33rd Street includ zone comune interioare și exterioare cu zone de joc, stații de lucru și alte facilități.
„Este un concept nou”, a spus el. „Este un fel de pas în altă direcție. Tendința a fost camere și apartamente mai mari, dar aceasta este mai mică și mai contemporană. Există o mulțime de zonă comunitară. Conceptul este de a încuraja oamenii să folosească zonele comunitare și să nu petreacă atât de mult timp în camerele lor.”
Administratorul de zonare Frank Hall a abordat în mod sistematic preocupările și condițiile personalului după o revizuire atentă a planurilor, inclusiv impactul asupra traficului, iluminarea și amenajarea peisagistică și punctele de intrare și ieșire. Planul prevede un hotel cu cinci etaje, cu un design contemporan, care include 105 camere și zone comune vaste. Hall a explicat că proiectul, așa cum a fost planificat, îndeplinește toate cerințele codului orașului.
„Nu există excepții speciale și nici variații”, a spus el. „Proiectul este în conformitate cu codul din toate punctele de vedere.”
Jeff Thaler, unul dintre directorii echipei de dezvoltare, a fost de acord că o revizuire riguroasă a personalului nu a dezvăluit necesitatea unor excepții speciale sau derogări. Proiectul include doar 104 locuri de parcare pentru 105 camere, dar un spațiu este dedicat unui adăpost de autobuz municipal, astfel încât nu se ia în considerare în raport cu cerințele de parcare.
„Simțim că am îndeplinit și am făcut tot ceea ce ni s-a cerut”, a spus el. „Acest proiect respectă caracterul cartierului și va fi un mare avantaj.”
Câțiva membri ai comisiei de planificare și-au exprimat îngrijorarea cu privire la impactul asupra traficului într-o zonă care este deja frecvent congestionată la orele de vârf. Inginerul de trafic Betty Tustin de la Traffic Group a explicat că există un drum de serviciu cu sens unic în partea din spate a proprietății, care ar canaliza traficul hotelului către intersecția semnalizată de pe strada 33rd Street. În plus, planul de amplasare include o semnalizare amplă pe proprietate pentru a direcționa oaspeții către intersecțiile semnalizate și către trecerile de pietoni.
„Ne-am dat seama de cantitatea de trafic generată de Planet Maze și de mini-golf și a fost în jur de 300 în unele zile și 800 în zilele mari, cu o medie de aproximativ 400”, a spus ea. „Un hotel cu 105 camere va genera un trafic mult mai mic. Oaspeții vor folosi transportul public sau vor merge pe jos acolo unde doresc să meargă atunci când sunt aici.”
Poate cea mai mare problemă, și o problemă care a amenințat să deraieze procesul de aprobare a planului de amplasare, a implicat scurgerea apelor pluviale de pe proprietate. Inginerul dezvoltatorului a explicat că proiectul, așa cum a fost conceput, a redus cantitatea de suprafață permeabilă care se scurge de pe proprietate în comparație cu ceea ce există pe amplasament.
Există o servitute de gestionare a apelor pluviale de 10 picioare de-a lungul părții de nord a proprietății care, în cele din urmă, se descarcă în golf printr-un sistem de scurgere care include țevi care duc la emisar. Acea servitute de 10 picioare a devenit un punct de dispută pentru proprietarii vecini din condominiile Jamaica Bay și Sandpiper on the Bay condominiums.
Acesti proprietari nu s-au opus noului hotel în general, dar și-au exprimat îngrijorarea cu privire la contribuția proiectului la ceea ce este deja o problemă de drenaj dificilă în anumite momente. Inginerul municipal Terry McGean a prezentat un scurt istoric al problemelor de drenaj și inundații din zonă, care a inclus un proces cu zeci de ani în urmă. În esență, a existat o conductă de drenaj care ducea la emisarul din golf, în servitutea de apă pluvială de 10 picioare, care se bloca sau se înfundă din când în când. În plus, emisarul în sine devine adesea blocat de nisip și alte resturi, limitând fluxul de ape pluviale dinspre proprietăți.
În urma procesului, o nouă conductă de scurgere a fost instalată în servitutea de trecere care a gestionat scurgerile de la proprietățile adiacente Jamaica Bay și Sandpiper, dar acea conductă se termina la limita de proprietate pentru parcela care va găzdui noul hotel. Conducta existentă în servitutea de servitute de-a lungul proprietății hotelului a fost între timp abandonată și nu se conectează la conducta care duce la emisar.
„Acea servitute a fost subiectul unor controverse de-a lungul anilor”, a declarat McGean. „Am lucrat cu proprietarii în această problemă. Acea conductă de evacuare deservește doar acele proprietăți. Nu va exista niciun fel de scurgere suplimentară de pe acest amplasament. Credem că aceste condiții au fost îndeplinite și suntem confortabili cu faptul că acest proiect are suficiente controale de proiectare.”
McGean a spus că, deși se simte confortabil cu proiectarea apelor pluviale pentru proiect, este dispus să continue să lucreze cu dezvoltatorii hotelului și cu proprietarii de proprietăți vecine pentru a se asigura că potențialele probleme de inundații nu sunt exacerbate.
„Recunoaștem preocupările comunității”, a spus el. „Am lucrat pentru a aborda aceste preocupări și vom continua să le abordăm pe măsură ce proiectul avansează.”
Proiectantul Mike Meoli de la Deep Blue Hospitality a declarat că firma sa ar fi de acord să curețe conducta de drenaj și emisarul, după cum este necesar, dacă acest lucru ar ajuta la calmarea preocupărilor vecinilor, chiar dacă nu se așteaptă ca proiectul său să contribuie la orice problemă de inundații.
„Este la fel de important pentru noi ca conducta să nu se întoarcă”, a spus el. „Dacă costurile nu sunt scandaloase și trebuie făcută o dată pe an, am fi bucuroși să o facem.”
Avocatul John Seipp, care îi reprezenta pe proprietarii adiacenți din Jamaica Bay și Sandpiper, a reiterat o parte din istoricul problemelor de drenaj pentru proprietatea combinată. În timp ce a spus că proprietarii adiacenți nu erau împotriva hotelului în general, ei au avut rezerve cu privire la planul de drenaj propus.
„Întrebarea este dacă vor pune apă în conducta noastră?”, a spus el. „Dacă da, cât de mult? Dacă vor folosi conducta noastră, vrem ca ei să facă un studiu pentru a determina dacă tot acel drenaj de pe acel teren care intră în acea conductă nu o va copleși.”
Seipp a apelat la inginerul și arhitectul Keith Iott pentru o expertiză tehnică în problema drenajului. Iott, care a examinat condițiile existente înainte de întâlnirea de marți, a spus că el crede că conducta existentă în servitutea de trecere de-a lungul proprietății hotelului propus nu mai funcționează.
„Aș fi surprins dacă există apă care intră în acea secțiune de conductă”, a spus el. „Întreaga proprietate Planet Maze se scurge în acel colț de nord-vest. Cred că ar trebui să se facă o analiză hidrografică completă. Cred că ar putea fi făcută ca o revizuire continuă înainte de emiterea unei autorizații de construcție. Intenția aici nu este de a bloca acest proces și ei nu sunt împotriva hotelului, dar acest lucru are nevoie de un studiu suplimentar.”
După o dezbatere considerabilă, comisia de planificare a votat cu 5-0, cu doi membri absenți, pentru a aproba planul de amplasare pentru noul Hilton Tru cu o condiție suplimentară ca dezvoltatorul să împărtășească rapoartele de inginerie de drenaj cu proprietarii adiacenți Jamaica Bay și Sandpiper.