Med en korrekt strukturerad 1031-Exchange kan skattebetalare skjuta upp betalningen av kapitalvinstskatten efter försäljningen om de återinvesterar försäljningsintäkterna i den andra ”likadana” egendomen.
Transaktioner som involverar skattemässigt uppskjutna utbyten är föremål för noggrann granskning av IRS och involverar komplexa skattemässiga förordningar, Revenue Rulings och Internal Revenue Codes.
Vi utarbetar och granskar 1031-utbytesavtal och kompletterande dokument för att se till att transaktionen är korrekt strukturerad, genomförs i tid och uppfyller alla tillämpliga skatteregler.
För att fastställa den mest optimala strukturen för kundens 1031-utbyte analyserar vi noggrant fastighetens ägarstruktur, kundens inkomstskatteskala, marknadsvärdet och ett kostnadsunderlag för kundens fastighet, värdet av fastighetsförbättringar, rapporterade förluster, överföringar och avdrag.
De vanligaste 1031-utbytesstrukturerna är bland annat följande:
- Simultaneous Exchange
- Delayed Exchange
- Reverse Exchange
- Construction / Improvement (Built-to-Suit) Exchange
- ”Drop and Swap” och ”Swap and Drop” Exchanges
- Användning av Delaware Statutory Trusts för ersättningsfastigheter
- Upplösningar och avvecklingar av partnerskap som följs av Exchange
Representerar köparna, förhandlar vi ett försäljningskontrakt med säljarens advokat och ser till att säljaren går med på att samarbeta med vår klient och den kvalificerade förmedlaren för att slutföra det underliggande 1031-utbytet.
Istället för säljarna utarbetar vi ett försäljningskontrakt och förhandlar med köparens advokat. Vi ser till att köparen går med på att samarbeta utan extra kostnad för säljaren för att slutföra 1031-utbytet, inklusive överlåtelse av säljarens avtalsenliga rättigheter och skyldigheter till en kvalificerad mellanhand.
Vår advokatbyrå kan också hjälpa kunderna med att välja en kvalificerad mellanhand som ska förvara 1031-Exchange-intäkterna och se till att en sådan mellanhand har den tekniska erfarenhet som krävs för att slutföra transaktionen och upprätthåller ett borgensåtagande för att täcka eventuella förluster.
Delaware Statutory Trust (DST) 1031-transaktioner:
Våra fastighetsadvokater har också erfarenhet av att strukturera DST-transaktioner för investerare i 1031-Exchange. DST-investerare äger ett ”nyttjanderättsligt intresse” i trusten. Detta gör det möjligt för investerare att äga en ”odelad fraktionell andel” i den investeringsfastighet som ägs av trusten. Våra tjänster omfattar följande:
- Kontroll av att DST har bildats på rätt sätt och att en sponsor har gjort alla nödvändiga statliga anmälningar, inklusive inlämning av Certificate of Trust hos Secretary of State;
- Rådgivning till kunden om truststrukturer och avgifter;
- Granska ett trustavtal/teckningsdokument och ge klienten råd om hans/hennes rättigheter och skyldigheter enligt trusten;
- Säkerställa att äganderätten till den egendom som innehas i en trust är obelastad;
- Säkerställa att en trust är klassificerad som en ”trust” enligt Treasury Regulations Section 301.7701-4;
- Granska master-lease agreement(s); och
- Representera en klient vid avslutningen (DST-placering).
Det är viktigt att notera att avsnitt 1031 inte uttryckligen tar upp behandlingen av andelar i en DST. IRS drog i Revenue Ruling 2004-863 slutsatsen att, under begränsade omständigheter, kommer faktiska ägare till en DST som i sin tur äger fastigheter att behandlas som om de ägde ett direkt intresse i sådana fastigheter när det gäller bestämmelserna om icke-erkännande i avsnitt 1031. Därför är en noggrann granskning och noggrannhet i samband med erbjudandehandlingar för DST av avgörande betydelse för att se till att en trust uppfyller alla nödvändiga skatteregler från IRS för att uppfylla kraven i avsnitt 1031. Våra 1031-exchange-advokater hjälper dig med att strukturera din DST-investeringsplacering.
Källor för 1031-exchanges i NYC:
Like-Kind Exchanges Under IRC Code Section 1031
Like-Kind Exchanges – Real Estate Tax Tips
IRS Qualified Intermediary Information for Like-Kind Exchanges
Perils of a Tax-Deferred Transaction when the Qualified Intermediary Go Bankrupt
Exchange of Multiple Properties under Section 1031
Exchangeing Condominium Units for Cooperative Apartment in New York City under 1031 Like-Kind Exchange
The intersection of Delaware Statutory Trusts and Tenancies in Common
Section 1031 Exchanges: Fallgropar
Föreskriva skatt på kapitalvinster vid utbyte av likadana tillgångar
Utbyte av andelar i partnerskap enligt IRC avsnitt 1031
Fastigheter av samma slag – IRS
Skiss på utbyte av likadana tillgångar
Skiss på utbyte av likadana tillgångar