1031 Exchange i Texas – Din guide till regler, utbytesföretag, krav med mera

Sist uppdaterad den 22 januari 2021 kl. 02:56

Om du investerar i fastigheter i Texas har du troligen varit mycket nöjd med resultatet under de senaste åren. Texas brinner – ekonomin går bra, arbetslösheten är låg och fastighetsvärderingen går genom taket. Alla skäl som pekar på att 1031-utbytet i Texas är en bra idé.

Områden som Austin, Dallas, Houston, San Antonio och andra har sett fastighetspriserna explodera under de senaste åren. Lägg därtill en hög fastighetsskatt och vissa fastighetsinvesterare vill ta några marker från bordet. Genom att sälja uppnår investerarna olika mål som ökat kassaflöde, lägre risk för geografisk koncentration och mindre huvudvärk för fastighetsförvaltningen.

Så när du ska sälja, varför skulle du ge den federala regeringen 40 procent av dina vinster? Efter att ha betalat enorma summor i fastighetsskatt får man fortfarande det minsta av pengarna när man säljer, och det gör det svårt att återinvestera i något nytt! Det är där som 1031-utbytet i Texas kommer in i bilden. Genom att använda 1031-utbytet i Texas kan investerare skjuta upp skatten på en fastighetsförsäljning till sin nästa fastighet. Det finns massor av goda skäl att använda 1031-utbytet i Texas. Vi kommer att förklara alla dessa och mycket mer.

I den här artikeln börjar vi med en snabb översikt och uppfräschning av grunderna för 1031-utbyte. Därefter kommer vi att diskutera de regler och definitioner av 1031-utbytet som är specifika för delstaten Texas. Efter det kommer vi att diskutera de fördelar som fastighetsinvesterare i Texas har med att göra ett 1031-utbyte jämfört med att inte göra det. Slutligen har vi granskat några av de bästa 1031-utbytesföretagen och deras kvalificerade mellanhänder. Staten Texas är en av de bästa staterna att göra ett 1031-utbyte i, och ett överflöd av bra kvalificerade mellanhänder är en del av detta. Låt oss komma igång!

1031-utbyte i Texas Regler Grunder

För att vi ska prata om hur 1031-utbytet i Texas skiljer sig från andra delstater, följer nedan en snabb uppfräschning av grunderna för 1031-utbyte.

1031-utbytet, även kallat Starker Exchange eller Like-Kind Exchange, är en av de mest kraftfulla skatteuppskovsstrategierna inom fastighetsbranschen. Enkelt uttryckt gör den det möjligt för dig att skjuta upp betalningen av skatt på kapitalvinster och avskrivningar genom att ”byta” din befintliga fastighet mot en ny, ersättande fastighet.

Istället för att bokstavligen ”byta” fastigheter med en annan person (så kallat samtidigt utbyte) väljer de flesta investerare fördröjt utbyte. Vid detta utbyte säljer du din befintliga fastighet och köper en ny ersättningsfastighet av samma eller högre värde inom en viss tidsram.

Dessa tidsramar kräver att du identifierar tre potentiella ersättningsfastigheter inom 45 dagar efter det att din gamla fastighet har sålts, och att du avslutar köpet av en av dem inom 180 dagar. Så länge denna nya ersättningsfastighet är ”likadan” som den ursprungliga fastigheten, har samma eller högre värde och du fick hjälp av en kvalificerad mellanhand kommer ditt utbyte att lyckas. Vi försöker förenkla 1031-utbyteskonceptet så mycket som möjligt, när det finns ett ton av andra ämnen att ta upp för att säkerställa att ditt 1031-utbyte i Texas blir framgångsrikt.

1031-utbytesregler som är specifika för Texas

Till skillnad från vissa delstater som Washington, Kalifornien, Colorado och andra har Texas inte några regler på delstatsnivå att ta hänsyn till för 1031-utbytet. På grund av Texas företagsvänliga klimat, växande ekonomi och låga totala skatter är detta inte förvånande! Texas har inga statliga inkomst- eller kapitalvinstskatter. Detta gör det ännu viktigare att se till att ditt 1031-utbytesföretag och din kvalificerade mellanhand är erfarna och välrenommerade.

Andra delstater som Washington har infört riktlinjer och regler som 1031-bytesföretagen måste följa. I Texas kan vem som helst bli en kvalificerad förmedlare. Detta innebär att det inte krävs någon särskild skolning, certifieringar eller licenser! Det har funnits exempel på att kvalificerade förmedlare har försatt sina kunder i problem, eller till och med förklarat sig i konkurs och använt kundernas medel för att betala fordringsägare. Om du letar efter ett välrenommerat 1031-utbytesföretag i Texas finns våra rekommendationer längst ner i denna artikel.

Varför göra ett 1031-utbyte i Texas

Sutom att spara på skatter (både kapitalvinster OCH avskrivningar) finns det många andra fördelar med att göra ett 1031-utbyte i Texas. Eftersom de flesta storstadsområden i Texas har haft en enorm värdeökning under de senaste åren (särskilt Austin, Dallas och San Antonio) vill många investerare ta bort marker från bordet samtidigt som de skjuter upp skatten. Nedan följer några av de bästa skälen till att fastighetsinvesterare i Texas bör överväga 1031-utbyte för sina investeringsobjekt.

Spara på fastighetsskatterna i Texas med 1031-utbyte

Alla som äger egendom i Texas, i investeringssyfte eller på annat sätt, kommer att berätta för dig hur höga fastighetsskatterna är i staten. Eftersom Texas inte har någon statlig inkomstskatt är det så här lokala skolor, vägar och andra tjänster finansieras.

Om du är trött på att behöva skjuta ut enorma summor på fastighetsskatten kan ett 1031-utbyte vara ett bra alternativ. Med en 1031 kan du byta ut din investeringsfastighet i Texas mot en fastighet i en annan delstat. Särskilt populära är crowdfundade, passiva investeringar som Delaware Statutory Trusts. På så sätt kan du dra nytta av Texas nollskattepolitik för inkomstskatt samtidigt som du undviker lika höga fastighetsskatter på din nya fastighet.

Större flexibilitet när det gäller fastighetstyper med 1031-utbyte

Nästan alla vet att det primära målet för de flesta 1031-utbyten är att spara på skatterna. Vad investerare kanske inte vet är dock att det också är ett utmärkt verktyg för att ge flexibilitet när det gäller den fastighetstyp du äger. Många antar att kravet på ”likadant” innebär att om du säljer ett enfamiljshus måste du ersätta det med ett annat enfamiljshus. Detta är inte fallet!

I många fall använder investerare 1031-utbytet i Texas för att flytta till en helt annan typ av egendom, med skatteuppskov. Vissa investerare diversifierar till exempel från flerfamiljshus eller självförvaringsfastigheter till industrifastigheter eller till och med obebyggd mark. Överraskande nog betraktas även ägande av mineralrättigheter som likadant.

Detta är utmärkt för investerare som har byggt upp en portfölj av bostadsfastigheter och som vill ta ett steg tillbaka när det gäller förvaltning och huvudvärk. Särskilt om du tittar på alternativ för bodelning och inte vill lämna över en portfölj fastigheter till olika arvingar kan ett 1031-utbyte i Texas vara till hjälp. Genom att diversifiera en portfölj av enfamiljshus till en DST- eller olje & gasandel kan du öka kassaflödet samtidigt som du arbetar färre timmar. Allt medan du betalar noll i skatt!

Bästa 1031-utbytesföretagen i Texas

Om du har bestämt dig för att ett 1031-utbyte i Texas är rätt för din situation, så uppstår nästa fråga. ”Hur gör jag ett 1031-utbyte i Texas?” Det första steget är alltid att rådgöra med ett 1031-utbytesföretag i Texas och hitta den bäst kvalificerade förmedlaren för uppgiften. Vi har granskat experterna, talat med kunder som du själv och tagit kontakt med vart och ett av dessa bytesföretag. Nedan följer våra bästa tips för ditt 1031-utbyte i Texas.

Texas 1031 Exchange

Vårt första tips på de bästa 1031-utbytesföretagen i Texas har det passande namnet….Texas 1031 Exchange! Texas 1031 drivs av två partners och teamet har genomfört 1031-utbyten i nästan 20 år. Wayne H. Roitsch och Sydney A. Miller är båda certifierade utbytesspecialister och genomför 1031-utbyten både i Texas och runt om i USA.

Grundat i början av 2000-talet skiljer sig Texas 1031 Exchange åt genom att ha den mest djupgående kunskapen om Texas-specifika regler och och förordningar. Eftersom många investerare i Texas är involverade eller vill bli involverade i olje & gasindustrin är Texas 1031 en utmärkt resurs för utbyten som inbegriper royalties för mineralrättigheter. Tro det eller ej, men du kan byta ut en bostadsrätt eller ett duplex (eller någon annan typ av investeringsfastighet) mot olje- och gasroyalties. Dessa kräver vanligtvis ingen förvaltning och är de mest ”passiva” inkomstkällorna som finns!

För övrigt är Texas 1031 Exchange en oberoende röst i 1031-utbytesbranschen och i det sätt på vilket den betjänar sina kunder. Andra 1031-utbytesföretag ägs av stora titelföretag, varav många är börsnoterade och måste rapportera sina resultat till Wall Street. Eftersom Texas 1031 Exchange är privatägt kan de bättre fokusera på vad som är bäst för deras kunder, inte deras aktieägare.

Tjänster som Texas 1031 Exchange erbjuder

Där Texas 1031 Exchange skiljer sig från andra kvalificerade förmedlare är i bredden och djupet av de tjänster de erbjuder. De erbjuder inte bara de fyra standardtyperna av 1031-utbyten (som vi listar nedan), utan har även expertis inom områden som är specifika för Texas fastigheter.

Texas 1031 Exchange har gjort det till sin specialitet att arbeta med utbyten som omfattar gårdar eller ranchar i hela Texas, Oklahoma och andra regioner. Eftersom dessa utbyten ofta är en kombination av en privatbostad, boskap, företagsfastigheter, personlig egendom och andra vilda djur kan de vara EXTREMT komplexa. Bara från Texas 1031:s webbplats talar de om att en kohane endast är likadan som en annan kohane, och andra komplicerade scenarier. Om du funderar på att göra ett 1031-utbyte på en gård eller ranch rekommenderar vi att du omedelbart ringer Texas 1031 Exchange för att få hjälp.

Här finns en fullständig förteckning över de tjänster som Texas 1031 Exchange erbjuder:

• Skjuten 1031-utbyte
• Reverse 1031-utbyte
• Förbättring 1031-utbyte (även kallat konstruktion eller build-to-suit exchange)
• Simultaneous 1031 Exchange
• Farm and Ranch Exchanges
• Fastigheter som en del av en investeringsfastighet
• Besättningar som innehas i avsikt att användas för uppfödning
• Combined Section 1031 och Section 1033 Exchanges

Texas 1031 Exchange Experience and Financial Stability

Sedan både Wayne och Sydney har hjälpt investerare med sina utbyten i nästan tjugo år, har de sett nästan alla typer av byten som finns. De har genomfört tusentals utbyten under åren och investerare kan lita på att de kan hjälpa till även i din situation.

Den största delen av deras kundbas kommer dessutom in genom hänvisningar. Detta är både från tidigare kunder till Texas 1031:s och från deras nätverk av CPA:s, advokater och andra fastighetsmäklare.

Både Sydney och Wayne är medlemmar i Federation of Exchange Accommodators (FEA), som är den största yrkesorganisationen för kvalificerade mellanhänder. De har årliga möten och har gjort mer för att främja professionalismen inom 1031-utbytesbranschen än någon annan grupp. Ännu mer imponerande är att Sydney och Wayne båda är certifierade bytesspecialister. Detta innebär att de har klarat en rad prov som testar deras kompetens och kunskap om IRC 1031-koden.

Sist, Texas 1031 håller inte bara tillfredsställande nivåer av trohetsgarantier och fel- och utelämnandeskydd, utan publicerar också policyn på sin webbplats. De innehar en trohetsgaranti genom Lockton Insurance på 1 miljon dollar per händelse, vilket är ledande i branschen för oberoende bytesföretag. De har också ett skydd mot fel och försummelser på 500 000 dollar genom specialföretaget Scottsdale Indemnity. Detta hjälper dig att veta att dina medel är säkra, och om något händer är du täckt grundligt.

Texas 1031 Exchange Platser och kundservice

Efter att ha tagit kontakt med Texas 1031 har vi funnit att både Wayne och Sydney är lyhörda, snabba och korrekta i sina kontakter med kunderna. Vi rekommenderar starkt att du ger deras kontor ett samtal, eller om du är i området, stannar till och besöker dem. Det är en stor fördel för investerare i delstaten Texas att kunna besöka sin kvalificerade förmedlare personligen. Många av 1031-utbyteskoncepten är relativt komplexa och behöver en whiteboard-session för att förklaras fullständigt! Detta är en stor anledning att välja Texas 1031 Exchange om du befinner dig i området.

Om du befinner dig i storområdet kring Austin och vill göra ett 1031-utbyte har de sitt kontor i den lilla staden Seguin, TX.

Seguin – 516 N. Austin St. Seguin, TX 78155

Investment Property Exchange Services – IPX 1031

Nästa på vår lista är ett av de största 1031-utbytesföretagen i USA – IPX 1031. IPX 1031 har sitt huvudkontor i Jacksonville, FL och är ett dotterbolag till Fidelity National Financial, men har också en extremt stark närvaro i delstaten Texas. De har fem erfarna kvalificerade förmedlare fördelade på fyra olika kontor runt om i delstaten. Oavsett om du befinner dig i Dallas-Fort Worth, Austin eller Houston finns det alltid en IPX-förmedlare i närheten.

Instiftat på 1980-talet ursprungligen, har IPX legat i framkant av 1031-utbytesbranschen från början. Deras Texas-team, som består av Rae Anne Carlisle, Carl Pikus, Theresa Quartaro, Craig Brown och Patrick Noonan, är alla erfarna 1031-utbytesförmedlare. De är inte bara erfarna, de har också stöd av ett Fortune 500-företag i form av Fidelity National. Om du är orolig för en ”fly-by-night”-verksamhet – IPX 1031 är inte det. Om du befinner dig i delstaten Texas (eller någon annanstans) rekommenderar vi starkt Texas IPX 1031-gruppen.

1031-utbyte i Texas Tjänster som IPX erbjuder

Texas IPX 1031-grupp har massor av erfarenhet av att genomföra 1031-utbyten i Texas. På grund av denna erfarenhet erbjuder de alla de 1031-tjänster som du kommer att behöva. Även om de inte annonserar specifika tjänster för gårdar och ranchar som Texas 1031 gör, finns det många medlemmar i teamet som har erfarenhet av extremt komplexa byten. De annonserar följande utbyten på IPX 1031:s webbplats:

• Delayed 1031 Exchange
• Reverse 1031 Exchange
• Improvement 1031 Exchange (Även kallad construction eller build-to-suit exchange)
• Simultaneous 1031 Exchange

IPX Erfarenhet och finansiell stabilitet

De flesta i Texas IPX-teamet har varit med i 1031-utbytesbranschen sedan den började, och är några av de mest erfarna kvalificerade förmedlarna där ute. IPX genomför tusentals Texas 1031-utbyten varje år lokalt och i hela landet. Med tanke på detta har deras team troligen sett nästan alla situationer eller scenarier som finns där ute.

Också många av IPX:s kvalificerade mellanhänder är också jurister eller advokater. Även om QI:s inte får ge juridisk rådgivning om ditt 1031-utbyte är det användbart för att ha som en reservresurs. Du KAN ha ett scenario där en kvalificerad mellanhand på utbytesföretaget är din dedikerade QI, och en annan agerar som advokat för att ge dig juridisk rådgivning. Dessutom är de flesta av IPX:s anställda medlemmar i Federation of Exchange Accommodators, och många har titeln Certified Exchange Specialist.

IPX tar kundernas säkerhet och trygghet på största allvar. På grund av detta har de en av de bästa trohetsgarantierna och de bästa fel- och försummelseförsäkringarna i hela branschen. IPX är skyddat med en 100 miljoner dollar i trohetsgaranti och en 30 miljoner dollar i E&O-policy. Slutligen erbjuder IPX också en unik förmån som de flesta 1031-utbytesföretag inte gör. De har en prestationsgaranti på 50 miljoner dollar, som skyddar dig i händelse av någon form av nödsituation eller felaktighet under utbytet.

IPX 1031 Platser och kundservice

En av de bästa aspekterna av IPX 1031 i Texas är att de har en mycket bred täckning i hela delstaten. De har flest kvalificerade förmedlare av alla 1031-företag, med fem, och överlägset flest kontor, med fyra. Vi har funnit att IPX-teamet är extremt lyhörda för inkommande förfrågningar. Eftersom många av deras kvalificerade mellanhänder betalas på provision är de motiverade att snabbt och korrekt avsluta nya kunder.

Om du behöver ett 1031-utbyte i Texas ASAP rekommenderar vi starkt IPX 1031:s tjänster. Nedan finns en lista över deras kontor i hela Texas.

San Antonio – 950 East Basse Road San Antonio, TX 78209

Austin – 3520 Bee Caves Rd.,Suite 250 Austin, TX 78746

Houston – 1900 West Loop South,Suite 100 Houston, TX 77027

Dallas – 5430 LBJ Freeway, Suite 261 Dallas, TX 75240

Texas Escrow Company – Part of Republic Title of Texas

Vår nästa 1031-utbytesföretag i Texas som vi vill lyfta fram är det arbete som Carla Janousek gör som en del av Texas Escrow Company. Hon finns i Dallas, och Texas Escrow Company är majoritetsägt av Republic Title, ett av de största titelföretagen i delstaten Texas. Lustigt nog är Republic Title också ett dotterbolag till First American Title Company. First Am har också ett stort separat dotterbolag (First American Exchange) som utför 1031-utbyten i Texas. Är du förvirrad än? Det behöver du inte vara. Om du letar efter en solid kvalificerad mellanhand i Dallasområdet med stöd från ett stort företag är Texas Escrow Company ett utmärkt val.

Ursprungligen startade Republic Title i början av 1990-talet och har i över tre decennier betjänat både kommersiella och bostadsfastighetsägare i Dallasområdet och därutöver. De har ett mycket stort team som stöder Texas Escrow Company, och deras tjänster sträcker sig långt bortom bara 1031-utbytet. Bara i DFW-området har de till exempel ett team med elva interna jurister och underwriters som är redo att hjälpa till. Detta är utöver deras 28 team för kommersiella avslut som hela tiden hjälper till med kommersiella avslut.

Tjänster som Texas Escrow Company erbjuder

I kraft av sin breda och djupa erfarenhet inom bostads- och kommersiella fastighetssektorer i Texas erbjuder Texas Escrow Company nästan alla typer av 1031-utbytestjänster. Enbart på sin webbplats annonserar de att teamet är fullt kapabelt att hantera ett fördröjt, omvänt eller konstruktionsutbyte. Eftersom samtidiga utbyten vanligtvis anses vara den enklaste typen av 1031-utbyte är vi villiga att anta att de även kan hantera den typen.

Här finns den fullständiga listan över tjänster som Texas Escrow Company erbjuder:

• Skjuten 1031-utbyte
• Reverse 1031-utbyte
• Förbättring 1031-utbyte (även kallat konstruktion eller build-to-suit-utbyte)
• Simultan 1031-utbyte

Texas Escrow Company Erfarenhet och finansiell stabilitet

Teamet på Texas Escrow company har genomfört 1031-utbyten i årtionden, och du kan lita på att de har sett nästan alla typer av byten. Carla Janousek är den främsta kvalificerade förmedlaren på Texas Escrow Companys Dallas-Fort Worth-kontor och har ett gott rykte. Hon anses vara ärlig, kunnig och arbetar hårt för sina kunder.

Då Texas Escrow Company är ett dotterbolag till Republic Title (som i sin tur är ett dotterbolag till First American Title) ger detta dem ett betydande ekonomiskt stöd. Republic Title är ett av de största titelföretagen i delstaten Texas och kommer inte att lägga ner verksamheten inom kort. Dessutom stöds de av First American, som kanske är det största fastighetstjänstföretaget i USA. Oavsett hur du ser på det är Texas Escrow Company här för att stanna och du kan veta att dina pengar inte försvinner någonstans under ditt 1031-utbyte i Texas.

Texas Escrow Company Platser och kundtjänst

Då de fokuserar på delstaten Texas har Texas Escrow Company sitt kontor i stadsdelen Uptown i Dallas. Detta är relativt lättillgängligt oavsett om du kommer från Dallas eller Fort Worth, och är en stor fördel jämfört med andra mer avlägset belägna växlingsföretag.

Vi har funnit att Carla och Hellen (de primära operatörerna på Texas Escrow Company) är mycket lyhörda för inkommande förfrågningar om information. De har stor erfarenhet av olika scenarier i samband med 1031-utbytet och delar gärna med sig av sin visdom till potentiella kunder. De är också tillgängliga via telefon/mail om du inte är lokal i Dallas-Fort Worth-området.

Här är platsen för deras kontor i Uptown Dallas:

Dallas – 2626 Howell Street,10th Floor Dallas TX 75204

Asset Preservation Inc (API)

Ett av de största 1031-utbytesföretagen i USA, Asset Preservation Inc (även känt som API), har också en stark närvaro i staten Texas. Med två extremt kunniga kvalificerade förmedlare, en i Austin och en i Houston, bör du, om du befinner dig i närheten av dessa städer, ringa API för ditt nästa 1031-utbyte. Både Cindy Pham och Greg Lehrmann har varit verksamma inom fastighetsbranschen och 1031-utbytesbranschen i Texas i årtionden och kommer att ha ett positivt inflytande på ditt potentiella utbyte.

API har sitt huvudkontor i Roseville, CA som ligger utanför Sacramento. Med det sagt har de ett extremt starkt team och närvaro både i delstaten Texas och runt om i landet. Dessutom är de också ett dotterbolag till Stewart Title Company, ett av de större fastighetstjänstföretagen i USA. Med detta finansiella stöd kan du vara säker på att dina bytesmedel är säkra och skyddade i händelse av en nödsituation.

Tjänster som API erbjuder i Texas

API erbjuder ett av de bredaste utbudet av utbytestjänster i Texas av alla 1031-utbytesföretag som vi har talat med. I Texas och runt om i USA fokuserar de endast på 1031-utbyten, inte på andra aspekter av fastigheter. Det finns vissa 1031-utbytesföretag som försöker sälja andra tjänster. Med API vet du att de har ett enda mål i åtanke – att hjälpa dig med 1031-utbytet i Texas.

API erbjuder följande tjänster i Texas:

• Delayed or Deferred Exchange
• Reverse Exchange (Specialized Commercial Division within API)
• Improvement Exchange (Också kallad construction eller build-to-suit)

Asset Preservation, Inc (API) Erfarenhet och finansiell stabilitet

Då API har funnits sedan början av 1990-talet och har en stor personalstyrka av kvalificerade förmedlare, har de erfarenhet. Eftersom de ägs av Stewart Title har de dessutom en stor personalstyrka av advokater, revisorer och andra fastighetsexperter att hämta erfarenheter från. I likhet med nästan alla andra 1031-utbytesföretag (åtminstone de välrenommerade) har API både en trohetsgaranti och en försäkring mot fel och försummelser. Denna täckning är satt till 1 miljon dollar för var och en.

Interessant nog erbjuder API också sina kunder ett Letter of Assurance som ingår i varje 1031-utbyte. Detta försäkrar dig om att API:s prestationer är tillfredsställande under ditt 1031-utbyte i Texas.

API Exchange Locations and Customer Service

Alla investerare i delstaten Texas som överväger ett 1031-utbyte bör tala med en lokal kvalificerad API-förmedlare. Eftersom de har två separata kontor, ett i Austin och det andra i Houston, täcker de en hygglig del av delstaten. De erbjuder kostnadsfria konsultationer och ser till att ett 1031-utbyte i Texas faktiskt kommer att spara pengar.

Här är de två kontorslokalerna som Asset Preservation håller i delstaten Texas:

Austin – 901 S. MoPac Expy, Bldg III, Ste 100 Austin TX 78746

Houston – 1980 Post Oak Boulevard, 2nd Floor Houston TX 77056