När det gäller investeringsfastigheter får mäklare ofta frågor om 1031-utbyte. Jag arbetar med många kunder som äger investeringsfastigheter och drar nytta av 1031 Exchange Tax Deferral. Många känner inte till detta alternativ eller är förvirrade över processen. Enligt avsnitt 1031 i Förenta staternas Internal Revenue Code (26 U.S.C. § 1031) kan en skattebetalare skjuta upp redovisningen av kapitalvinster och därmed sammanhängande federal inkomstskattskyldighet vid utbyte av vissa typer av egendom. Dessa skatteuppskjutna utbyten är endast tillgängliga för investeringsfastigheter och gäller inte vid försäljning av primära bostäder eller andrahandsbostäder.
Denna typ av uppskov gör det möjligt för medel som annars skulle behöva användas för att betala kapitalvinstskatten på kapitalvinsten från försäljningen av fastigheten, att fördelas till en lika stor eller större investering. Det gör det i princip möjligt för en säljare att undvika kapitalvinstskatten på kapitalvinsten om säljaren återinvesterar den realiserade vinsten på fastighetsmarknaden.
Ofta förväxlas förbehållet ”lika för lika”. Köp av fastighet genom 1031-utbyte innebär inte att en säljare är begränsad till duplex för duplex, som ett exempel. Investerare kan dra nytta av detta, så länge som den köpta fastigheten endast är avsedd för investeringsändamål och köpet är en lika stor eller större återinvestering tillbaka till fastighetsmarknaden. Ett exempel på detta skulle därför kunna vara en säljare som säljer ett fyrbostadshus och köper ett eller flera hyreshus, eller kanske en kommersiell byggnad. En säljare kan också köpa tomtmark, eftersom fastigheten inte behöver vara inkomstbringande enligt skattelagstiftningens riktlinjer. Dessutom är en säljare inte begränsad till att köpa i samma område om han eller hon vill återinvestera vinsterna på en annan marknad eller i en annan stat.
Den vanligaste typen av utbyte är ett ”fördröjt eller direkt utbyte”. Vid denna typ av byte har säljaren 45 kalenderdagar på sig att identifiera en ersättningsfastighet från och med den dag då den överlåtna fastigheten avslutas. När säljaren har identifierat fastigheten, har ett accepterat bud och skriftligen meddelat bytesförmedlaren om identifieringen av fastigheten, har säljaren 180 kalenderdagar på sig att avsluta handräckningen av denna fastighet. En sak att tänka på när det gäller 1031-utbyten: en säljare måste använda en certifierad tredje part som utför utbytet, och det är klokt att rådgöra med en skatterådgivare och en finansiell planerare innan man genomför ett utbyte.