Access & Property Easement: A Brief Discussion
När fast egendom köps och säljs i Kalifornien, beskrivs det faktiska paketet av mark som överförs i termer av dess perimetergräns. Dessutom beskrivs omkretsen för den fastighet som köps och säljs i förhållande till större markpartier som tidigare har kartlagts och beskrivits av den federala regeringen. Dessa större skiften, som kallas Townships, är teoretiskt sett 6 mile-rutor, som i sin tur är uppdelade i 1 mile-rutor, som kallas Sections. Indelningen av dessa sektioner kan beskrivas på en mängd olika sätt, som i vissa fall kan vara invecklade: sidor med bäringar och avstånd som gör den oerfarne läsaren mycket förvirrad. I andra fall kan den juridiska beskrivningen vara så enkel som t.ex: ”Lot 7 of Parcel Map 1688, registrerad i San Diego County, State of California den 24 juni 2017”. I slutändan definierar dessa juridiska beskrivningar den fastighet som köps och säljs i en fastighetstransaktion.
Inom den juridiska beskrivningen som definierar omkretsen för den fastighet som köps och säljs kan juridiska beskrivningar för andra rättigheter som följer med fastigheten införlivas i den juridiska beskrivningen. En sådan rättighet är den dokumenterade juridiska rätten att få tillgång till den aktuella fastigheten när den inte gränsar till en allmän väg, så kallad accessparcell.
Att ta sig till och från din fastighet är inte ett problem när din fastighet gränsar till en allmän väg. På landsbygden har dock många fastighetsägare tillgång till sina fastigheter genom att korsa angränsande skiften. Den här diskussionen kommer att fokusera på de frågor som är förknippade med tillträde till privat egendom genom att resa över annan privat egendom.
Den tillträdesväg som reser över en privat tomt av en person med underförstått eller dokumenterat samtycke kallas för ett servitut. Ett fastighetsservitut kan ha olika syften. De flesta människor förstår att servitut är till för in- och utfart för fordon. Ett fastighetsservitut kan också tjäna som tillgång till nyttovägar, tillträde för fotgängare/kvipage, bevarande av livsmiljöer och resurser, begränsningar av luftrummet, anpassning till intrång, förutom en mängd andra ändamål.
För den här diskussionen kommer vi att betrakta tillträdesservitut.
Klassificeringar av fastighetsservitut
Att tillhöra servitut
Ett servitut kan vara till nytta för en person eller ett markområde. Den person eller det markområde som gynnas av ett servitut kallas dominant tenement. När ett servitut införlivas i den juridiska beskrivningen av en fastighet kallas servitutet för ett servitut som hör till den aktuella fastigheten. Denna typ av fastighetsservitut ”löper med marken” som gynnas av servitutet.
När ett servitut har beviljats en enskild person är servitutet till förmån för den enskilda personen endast så länge denne lever, såvida inget annat anges i servitutsdokumentet (i servitutet kan det t.ex. anges att servitutet är till förmån för den enskilda personen och dennes arvingar, och i så fall skulle rätten inte upphöra vid den ursprungliga överlåtelseberättigades död). Ett servitut av denna typ kallas för ett bruttoservitut. Ett bruttoservitut visas inte som ett tillträdesparcell på äganderättsförsäkringen. Istället kommer det att finnas med i förteckningen över undantag från äganderättsförsäkringen. Ofta kommer dessa servitut att kvarstå som ett undantag från rättsskyddsförsäkringen långt efter det att personen har avlidit, om det inte finns bestämmelser om att servitutet ska överges när personen avlider eller i själva servitutsdokumentet (dvs. ”…detta servitut upphör när överlåtaren avlider…”). Servitut av denna typ kräver åtgärder för att avlägsna sig från äganderätten när de upphör.
Belastande servitut
Ett servitut kan också belasta ett markområde, vilket kallas för ett belastande servitut. Det markområde som belastas av ett fastighetsservitut kallas servitut. Som nämnts ovan kan servitut belasta ett markområde på en mängd olika sätt, bland annat: väg, gång- och ridväg, servitut, öppen plats, luftrum, vatten, mineral, bevarande, intrång, dränering, för att nämna några av de vanligaste typerna av servitut.
Typer av tillträde
Som nämnts är syftet med den här diskussionen att fokusera på servitut som ger tillträde till och från en specifik fastighet. Generellt sett finns det två typer av tillträdesservitut som är vanliga i fastighetstransaktioner på landsbygden: underförstått fysiskt tillträde och dokumenterat tillträde.
Den begränsande faktorn i en typisk fastighetstransaktion är titelförsäkringen: vilket innebär att om ett titelföretag inte försäkrar vissa materiella fakta om ett skifte, kommer långivarna inte att låna ut pengar på det. Om en långivare inte vill låna ut på ett skifte kan färre köpare köpa fastigheten. När färre köpare kan konkurrera om att köpa en fastighet blir resultatet i allmänhet en betydande förlust av marknadsvärdet. Därför är typen av tillträde en kritisk faktor att beakta vid en fastighetstransaktion där den aktuella fastigheten inte betjänas av en allmän väg.
Implicerat fysiskt tillträde
Implicerat fysiskt tillträde är en situation där tillträdet över den belastade fastigheten har använts öppet och notoriskt utan tillstånd, och ett konstruktivt meddelande om att tillträdet inte får användas har inte satts upp under en bestämd tidsperiod. I Kalifornien är den tidsperiod som krävs för att göra anspråk på lagligt, dokumenterat tillträde fem år. Ett servitut av detta slag kallas ett preskriptivt servitut. Ett preskriptivt servitut är inte försäkringsbart och betraktas inte som ”fullbordat” eller dokumenterat förrän ett domstolsbeslut anser att alla faktorer som stöder ett preskriptivt servitut har uppfyllts och ett domstolsbeslut utfärdas.
Easement by estoppel är en annan version av implicit fysiskt tillträde där en säljare av en fastighet hävdar att tillträdet till den aktuella fastigheten går över säljarens andra fastighet, men ingen sådan garanti är skriftlig.
Easement by necessity är en situation där ett uppdelat skifte skapades från ett större skifte, men inte lämnades med implicit eller dokumenterat tillträde. I likhet med andra former av odokumenterad åtkomst skapar servitut av nödvändighet grunderna för att eftersträva dokumenterad åtkomst, men garanterar inte en laglig rätt till åtkomst förrän den är dokumenterad genom handling eller rättegång.
De flesta fastighetsbolag försäkrar inte underförstådd åtkomst.
Dokumenterat tillträde
Rättsligt tillträde kan dokumenteras på minst tre sätt som är godtagbara för de flesta fastighetsbolag: genom en skifteskarta, en handling eller ett domstolsbeslut.
Tillträde som reserverats genom en skifteskarta kan skapa dokumenterat tillträde genom att vägar avsätts till staden eller länet som godkänner skifteskartan, eller genom att servitut över privata skiften reserveras. Tillträde till de flesta stadsdelarna skapades på detta sätt.
Access by deed dokumenterar den rätt som den tjänande arrendatorn beviljar den dominerande arrendatorn att korsa den tjänande arrendatorns fastighet, i allmänhet på en angiven väg. Tillträde som skapas genom en handling kommer att visas som ett tillträdespaket som kompletterar den juridiska beskrivningen i rättsförsäkringsbrevet.
I situationer där tvister om tillträde är föremål för tvister kan domstolar besluta att tillträde ska skapas. Rättslig åtkomst kan förbises under en titelsökning, eftersom den tilldelade åtkomsten inte visas på en handling, vilket är främst där titelforskare letar efter åtkomstparceller under en kedjesökning av titeln. När en domstol förordnar att tillträde ska beviljas måste domstolsbeslutet överlämnas till och godkännas av den reglerande myndigheten för det område där paketet är beläget (stad eller län) innan titelbolaget försäkrar paketet.
I alla fall av tillträde måste den färdväg som används vara specificerad (besiktigad eller på annat sätt specifikt definierad) och kunna ritas in i skala på en paketkarta innan de flesta titelbolag försäkrar tillträdet. Detta var en kort förklaring av fastighetsservitut och de olika juridiska detaljerna kring tillträde till privat egendom. För mer information om fastighetsservitut och andra frågor som rör servitut, kontakta oss!