Använd ett omvänt lån för att köpa en ny bostad

Vet du att du kan använda ett omvänt lån för att köpa en ny bostad? Det är sant.

Det är mycket populärt för seniorer att använda omvända hypotekslån för att omvandla eget kapital i sina hem till kontanter utan att belasta sig själva med månadsbetalningar eller riskera utmätning. Det är dock mindre känt att den amerikanska federala bostadsadministrationen 2008 införde lagstiftning som svar på kraschen på bostadsmarknaden som gör det möjligt för seniorer att använda ett omvänt hypotekslån för att köpa ett hem.

Inte alla är kvalificerade för en HECM-transaktion (Home Equity Conversion Mortgage) för köp. Men om du gör det kan du använda ett omvänt hypotekslån för att köpa ditt drömhus och slippa de betungande månadsbetalningar som är förknippade med ett normalt hypotekslån.

Hur fungerar programmet för omvänt hypotekslån/HECM for Purchase?

Normalt sett används ett omvänt hypotekslån för att omvandla det egna kapitalet i ditt hem till kontanter. Ett av de främsta användningsområdena för ett omvänt hypotekslån är att betala av ett hypotekslån eller annan panträtt i egendom och därmed eliminera alla betalningar som är förknippade med ditt hem. Genom att använda ett omvänt hypotekslån för att köpa en fastighet i stället för på en fastighet som du redan äger, kan du kringgå behovet av att någonsin ha ett framåtriktat hypotekslån.

Om du har en tillräcklig handpenning kan du köpa ditt drömhus utan några månadsbetalningar av hypotekslån överhuvudtaget.

Med HECM for Purchase-programmet, i stället för att få ett omvänt hypotekslån på ditt nuvarande hem, informerar du din omvända hypotekslånegivare om att du vill köpa ett nytt hem med hjälp av det omvända hypotekslånet. Långivaren kommer sedan att beräkna det belopp som du kvalificerar dig för att få som om du redan ägde fastigheten. Din kvalificering och ditt lånebelopp beräknas med hjälp av:

• Din handpenning
• Ditt värderade värde på fastigheten
• Din ålder

Om du kvalificerar dig för tillräckligt med pengar för att kunna köpa fastigheten kan du sedan göra det och bo i bostaden så länge du vill, precis som du skulle göra med ett vanligt omvänt bolån.

Lånets avgifter, räntesatser, villkor och bestämmelser är alla identiska med dem för ett normalt omvänt hypotekslån, vilket innebär att du aldrig behöver göra några betalningar så länge du bor i fastigheten. Inga av de pengar du lånar med det omvända bolånet behöver betalas tillbaka förrän du (eller din make/maka) inte längre bor i fastigheten. Det är dock viktigt att notera att bostaden måste underhållas och att alla skatter och försäkringar måste betalas under den tid som det omvända bolånet gäller.

Bostaden som köpts med hjälp av ett omvänt bolån måste bli din primära bostad.

Användning av ett omvänt hypotekslån – HECM for Purchase – för att minska sin storlek inför pensioneringen

Downsizing – att sälja sitt befintliga hem och köpa ett mindre, billigare hem – kan vara ett utmärkt sätt för seniorer att på bästa sätt utnyttja sitt eget kapital i hemmet för att finansiera samt minska pensionsutgifterna. Downsizing kan också ge livskvalitetsfördelar.

Om du väljer att använda en HECM for Purchase när du downsizar kan du eliminera alla månatliga hypoteksutgifter. Husägare som är intresserade av att minska sin storlek kan ofta generera tillräckligt med pengar från försäljningen av sin fastighet för att lätt kunna betala den större handpenning som krävs för en HECM for Purchase-transaktion samt för de extra kostnader som uppstår vid en flytt.

Om du planerar att minska din befintliga fastighet kan ett omvänt hypotekslån för inköpsprogram göra det möjligt för dig att utnyttja de pengar du kommer att få från din gamla fastighet som ett sätt att se till att du inte behöver göra månatliga hypoteksbetalningar i ditt nya hem.

Vilka nackdelar finns det med att använda ett omvänt hypotekslån för att köpa en bostad?

Den största nackdelen med att köpa en bostad med hjälp av ett omvänt hypotekslån från HECM är att det kräver en stor handpenning. Handpenningen måste vara tillräcklig för att uppfylla det förhållande mellan lån och värde som krävs för ett omvänt hypotekslån. Och – precis som med ett vanligt omvänt hypotekslån – får du inte ha några andra lån mot din bostad, vilket innebär att du inte kan få ett andra hypotekslån eller andra typer av lån för eget kapital för att hjälpa dig att betala kostnaderna för att köpa bostaden.

Avhängigt av din ålder och värdet på din fastighet kan du behöva ta med dig hälften av bostadens värde till bordet själv (eller mer) för att kunna köpa bostaden.

Bortsett från kvalifikationsproblemen gäller de andra nackdelar som normalt är förknippade med ett omvänt hypotekslån fortfarande HECM for Purchase-programmen, t.ex. risken för negativa effekter på ditt dödsbo eller risken för att det påverkar behovsbaserade program som Medicaid. Och generellt sett rekommenderas det inte att ta ett HECM Reverse Mortgage, oavsett om det gäller en bostad du redan äger eller en ny fastighet, om du inte har för avsikt att bo kvar i den nya bostaden i minst fem år. Som alltid bör du diskutera det omvända bolånet med din familj och dina arvingar innan du fattar ett beslut om huruvida du ska gå vidare eller inte.

Vilka fastighetstyper är kvalificerade för HECM for Purchase Program?

Generellt sett kan du använda ett omvänt HECM-hypotekslån för att köpa vilken typ av fastighet som helst som du normalt kan få ett omvänt bolån på. Dessa fastighetstyper inkluderar:

• Ett- och flerfamiljshus
• Stadshus
• FHA-godkända bostadsrätter (OBS: Det finns egna alternativ i vissa stater för icke-FHA condominiums värderade över 400 000 dollar – ring 1-866-466-0203 för information)
• FHA-Approved Manufactured Homes

Som med vanliga omvända hypotekslån kan du inte använda HECM för att köpa andra typer av egendomar som t.ex:

• Co-ops
• Bed & Breakfast establishments
• Condominiums, Mobila eller tillverkade hem som inte har certifierats för omvända bolån av FHA

Hur du uppskattar ditt lånebelopp för omvänt hypotekslån för köp

Du behöver ingen särskild omvänd hypoteksräknare för att uppskatta om du kan göra ett omvänt hypotekslån för köp eller inte. Istället kan du helt enkelt göra följande:

• När verktyget frågar efter hemmets värde, sätt in köpeskillingen.
• Ange åldrarna på alla innehavare av äganderätten till den nya egendomen
• Ställ in bolånesaldot på 0 dollar

Lånesumman som visas är ungefär hur mycket du kommer att kunna låna. Skillnaden (köpeskillingen – lånebeloppet) är hur mycket du kommer att behöva för handpenningen.