Avsnitt 54 i inkomstskattelagen – undantag för kapitalvinster

Inledning

Först och främst, låt oss förstå vilken del av inkomsten som är beskattningsbar vid försäljning av fastigheten. Är det hela det belopp som erhålls vid försäljningen av fastigheten? Svaret är NEJ. Med enkla ord är det endast den vinst som individen tjänar på försäljningen av fastigheten som är beskattningsbar. Vinsten är skillnaden mellan försäljningspriset och kostnaden för tillgången.

En försäljning av ett bostadshus är en försäljning av en kapitaltillgång, och vinsten beskattas som en kapitalvinst. Definitionen av kapitaltillgång enligt avsnitt 2(14) i inkomstskattelagen omfattar egendom av alla slag, rörlig eller fast, materiell eller immateriell, som innehas av den skattskyldige för något ändamål.

Enligt inkomstskattelagen klassificeras tillgångar för kapitalvinster i 2 typer beroende på tillgångens innehavstid:

• Kortsiktig kapitaltillgång
• Långsiktig kapitaltillgång

Vad är fördelarna med att en tillgång klassificeras som en långsiktig kapitaltillgång?

Den största fördelen med att en tillgång betecknas som en långsiktig kapitaltillgång är att
assessorn är berättigad till förmånen av indexering. Dessutom är vissa undantag endast berättigade för långsiktiga kapitaltillgångar.

Frihet enligt avsnitt 54

Enligt avsnitt 54 i inkomstskattelagen kan en privatperson eller HUF som säljer en bostadsfastighet utnyttja skattebefrielse från kapitalvinster om kapitalvinsterna investeras i köp eller byggande av en bostadsfastighet. Skattebetalare som partnerskapsföretag, LLP:s, företag eller andra sammanslutningar eller organ kan inte göra anspråk på skattebefrielse enligt avsnitt 54.

De villkor som måste uppfyllas för att utnyttja fördelarna med nämnda avsnitt är följande:

Föremålet måste klassificeras som en långsiktig kapitaltillgång.

Föremålet som säljs är ett bostadshus. Inkomst från ett sådant hus ska vara beskattningsbar som Income from House Property

Säljaren ska köpa ett bostadshus antingen ett år före dagen för försäljning/överlåtelse eller två år efter dagen för försäljning/överlåtelse. Om säljaren bygger ett hus har säljaren en förlängd tid, dvs. säljaren måste bygga bostadshuset inom 3 år från försäljnings-/överlåtelsedatumet. Vid tvångsförvärv bestäms perioden för förvärv eller byggande från dagen för mottagandet av ersättningen (oavsett om det rör sig om ursprunglig ersättning eller tilläggsersättning)

Det nya bostadshuset ska ligga i Indien. Säljaren kan inte köpa eller förvärva ett bostadshus i utlandet och begära undantaget.

Ovanstående villkor är kumulativa. Även om ett av villkoren inte uppfylls kan säljaren därför inte utnyttja undantaget enligt avsnitt 54.
Med verkan från och med taxeringsåret 2020-21 som motsvarar FY 2019-20 kan ett undantag från kapitalvinst göras för köp av två bostadshus i Indien. Undantaget gäller dock under förutsättning att kapitalvinsten inte överstiger 2 crore Rs. Dessutom är undantaget endast tillgängligt en gång under säljarens livstid.

Hur stort är beloppet för det undantag som är tillgängligt enligt avsnitt 54 i inkomstskattelagen?

Bidraget för befrielse enligt avsnitt 54 i inkomstskattelagen för långsiktiga kapitalvinster är det lägsta av följande:

• Långsiktiga kapitalvinster som uppkommer vid överlåtelse av bostadshus.

eller

• Investeringar som görs vid köp eller byggande av en ny bostadshusfastighet. Därför kommer den resterande kapitalvinsten (om någon) att vara beskattningsbar.

För att illustrera:

• Herr X säljer sin villa(husfastighet) för Rs 45 00 000/-
• Med intäkterna från försäljningen köper han en annan villa för Rs 20 00,000/-
• Kapitalvinsten beräknas på följande sätt

Partiklar	Amt (Rs)
Kapitalvinst vid överlåtelse av villa	45,00,000.00
Mindre: Investering i bostadshusfastighet	20,00,000.00
Saldo – Kapitalvinst	25,00,000.00

Vilka bestämmelser gäller för överlåtelse av fastighet efter att ha ansökt om förmån enligt avsnitt 54?

Om det nya huset säljs inom tre år från dagen för köpet eller byggandet ska den tidigare begärda befrielsen enligt avsnitt 54 vara indirekt beskattningsbar det år då den nya husfastigheten säljs.

Låt oss betrakta två scenarier när det nya huset säljs inom 3 år från inköps- eller byggnadsdatum:

Partiklar	Amt (Rs)
Kapitalvinst vid överlåtelse av bostadsfastighet	30,00,000.00
Mindre: Investering i bostadsfastighet	18,00,000.00
Saldo – Skattepliktiga kapitalvinster under räkenskapsåret 15-16	12,00,000.00

FY 16-17 (Fastigheten såldes i december 2016)

Particulars	Amt (Rs)
Konsideration för överlåtelse (Försäljningsersättning)	35,00,000.00
Mindre: Kostnad för förvärv	NIL
Saldo – Taxable Capital Gains In FY 16-17	35,00,000.00

Anmärkning: Eftersom den nya fastigheten, för vilken avdrag yrkades enligt avsnitt 54, såldes i december 2016 (dvs. inom 3 år från förvärvsdatumet), betraktades kostnaden för dess förvärv som NIL. Som ett resultat av detta betraktades hela försäljningspriset som kapitalvinster. Om fastigheten hade sålts efter tre år, dvs. efter juni 2018, skulle kostnaden för förvärvet i så fall kunna dras av och kapitalvinsterna skulle minska.

Partiklar	Amt (Rs)
Original Cost	XXXX
Less : Kapitalvinst som begärts för den tidigare bostadsfastigheten	XXXX
Kostnad för det nya huset	XXXX

FY 15-16 (Fastigheten såldes i juni 2015)

Partiklar	Amt (Rs)
Kapitalvinst vid överlåtelse av bostadsrättshus	25,00,000.00
Mindre: Investering i bostadsfastighet	40,00,000.00
Saldo – Skattepliktiga kapitalvinster i FY 15-16	NOLL

FY 16-17 (Fastigheten såldes i januari 2017)

Working Note 1:

Beräkning av anskaffningskostnad (Eftersom fastigheten såldes inom 3 år efter köpet och Section 54 begärdes)

Vad är Capital Gains Account system?

Om tillgången säljs under PY, och säljaren har för avsikt att, men ännu inte köpt den nya
husfastigheten eftersom tidsfristen på 2 år eller 3 år ännu inte har löpt ut, måste assessee
deponera vinstbeloppet i Capital gains account scheme (i någon filial
av en bank inom den offentliga sektorn) före förfallodagen för inlämning av inkomstskattedeklarationer.

Det belopp som redan har betalats för köpet/konstruktionen tillsammans med det belopp som deponerats i systemet för kapitalvinstkonton kan tas upp som kostnad när avdrag begärs.

Om det belopp som deponerats i systemet för kapitalvinstkonton inte används inom den angivna tidsgränsen, ska det emellertid behandlas som inkomst för det föregående år då tre år löper ut (från dagen för överföringen av den ursprungliga tillgången).

Section 54 v/s Section 54F

En inkomst ger automatiskt ett ansvar för skattebetalarna att betala inkomstskatt på sådan inkomst och så är fallet även med kapitalvinster. Inkomstskattelagstiftningen ger dock skattebetalarna möjlighet att begära vissa undantag från kapitalvinster, vilket bidrar till att minska deras skatteuttag. Två sådana mycket viktiga undantag som man kan göra anspråk på är enligt avsnitt 54 och 54F. (bearbetat)
Som diskuterats ovan är undantaget enligt avsnitt 54 tillgängligt på långsiktiga kapitalvinster vid försäljning av en husfastighet.
Utantaget enligt avsnitt 54F är tillgängligt på långsiktiga kapitalvinster vid försäljning av någon annan tillgång än en husfastighet.

Gemensamma krav mellan de två avsnitten

• En ny bostadshusfastighet måste köpas eller byggas för att kunna utnyttja undantaget
• Den nya bostadshusfastigheten måste köpas antingen 1 år före försäljningen eller 2 år efter försäljningen av fastigheten/tillgången.
• Alternativt måste den nya bostadsfastigheten byggas inom 3 år efter försäljningen av fastigheten/tillgången
• Om du inte kan investera det angivna beloppet på det sätt som anges ovan före skattedagen eller 1 år efter försäljningsdagen, beroende på vilket som inträffar först, ska du sätta in det angivna beloppet i en bank inom den offentliga sektorn (eller i andra banker enligt Capital Gains Account Scheme, 1988).
• Endast en bostadsfastighet kan köpas eller byggas. Undantaget för 2 fastigheter för kapitalvinster på upp till 2 crore Rs är endast en förmån en gång i livet enligt avsnitt 54.

Skillnader mellan dessa två avsnitt

Avsnitt 54	Avsnitt 54F
För att kunna göra anspråk på fullt undantag måste hela kapitalvinsten investeras.	För att kunna göra anspråk på full befrielse måste hela försäljningsinkomsten investeras.
Om hela kapitalvinsten inte investeras – det belopp som inte investeras debiteras skatt som långsiktig kapitalvinst.	Om hela försäljningsinkomsten inte investeras medges befrielse proportionellt.
	Du får inte äga mer än ett bostadshus vid tidpunkten för försäljningen av den ursprungliga tillgången.
Detta undantag kommer att upphävas om du säljer denna nya fastighet inom tre år efter köpet, och kapitalvinsterna från försäljningen av den nya fastigheten beskattas som kortsiktiga kapitalvinster.	Detta undantag kommer att upphävas om du säljer denna nya fastighet inom 3 år efter köpet eller byggandet ELLER om du köper ett annat bostadshus inom 2 år efter försäljningen av den ursprungliga tillgången eller bygger ett annat bostadshus än det nya huset inom 3 år efter försäljningen av den ursprungliga tillgången. Kapitalvinster från försäljningen kommer att beskattas som långsiktiga kapitalvinster.
Om kapitalvinsten inte överstiger 2 rs. Crores, är ett undantag en gång i livet tillgängligt för investeringar i 2 fastigheter.	Inget sådant undantag tillgängligt

Nyckelpunkter att komma ihåg

• Om kostnaden för den nya bostadsfastigheten är lägre än det totala försäljningsbeloppet, tillåts undantaget proportionellt. För det resterande beloppet kan du återinvestera pengarna enligt avsnitt 54EC inom 6 månader.
• Fastigheten får endast köpas i säljarens namn och inte i någon annans namn.
• Om byggherren av den nya bostadsbyggnaden inte överlämnar fastigheten till skattebetalaren inom tre år efter köpet, tillåts undantaget ändå.