Ett IRC §1031 skatteuppskjutet utbyte gör det möjligt för ägare av fast eller lös egendom att skjuta upp redovisningen av en kapitalvinstskatt som de skulle ha redovisat när de sålde sin affärs- eller investeringsfastighet. Kapitalvinstskatten skjuts upp på obestämd tid tills investeraren bestämmer sig för att ta ut pengar. I allmänhet är investeraren endast skyldig att betala statlig skatt i den stat där den slutliga egendomen säljs, men vissa stater intar en annan ståndpunkt, vilket innebär att skattebetalaren utsätts för dubbelbeskattning.
Kaliforniska bestämmelser använder en ”Claw back”-bestämmelse som innebär att alla vinster i fastighetsvärde som uppkommer i Kalifornien måste beskattas i den kaliforniska staten, oavsett om egendomen byttes ut mot en fastighet i en annan stat eller inte. Vid tidpunkten för en ”cash-out”-försäljning skulle skattebetalaren bli föremål för skatt i den delstat där egendomen säljs, samt för skatt i Kalifornien för de skatter som är tillämpliga på den vinst som kan hänföras medan den befinner sig i Kalifornien, vilket skapar ett partiellt dubbelbeskattningsscenario. Andra delstater som har infört en liknande regel om återkrav för personer som inte är bosatta i Kalifornien och som har bytt fastigheter i delstaten mot ersättningsfastigheter utanför delstaten är Massachusetts, Montana och Oregon.
Den delstatliga församlingen i Kalifornien har antagit lagstiftning som lägger till nya avsnitt i Kaliforniens skattelagstiftning (California Revenue & Taxation code), enligt vilken investerare som deltar i 1031-utbyten och som säljer kalifornisk egendom och köper ersättningsfastigheter som inte är från Kalifornien måste lämna in en årlig informationsdeklaration till California Franchise Tax Board (FTB), där de redovisar denna icke-kaliforniska egendom. De statliga skatter i Kalifornien som tidigare skjutits upp kommer att förfallas om och när skattebetalarna säljer sina nya icke-kaliforniska fastigheter och väljer att ta ut sina vinster i stället för att fortsätta att skjuta upp skatterna genom ett annat 1031-utbyte.
Denna informationsdeklaration måste lämnas in det år då utbytet äger rum och varje år därefter under vilket vinsten skjuts upp. Om skattebetalarna underlåter att lämna in den årliga deklarationen kan FTB uppskatta de skatter som ska betalas och fastställa skatt, ränta och straffavgifter. Den nya lagen ska tillämpas på utbyten av egendom som sker under beskattningsår som börjar den 1 januari 2014 eller senare. Även om det nya kravet att lämna in en årlig informationsdeklaration till delstaten Kalifornien är en börda, kommer investerare ändå aldrig att behöva betala de kaliforniska skatter som ska betalas enligt de kaliforniska Claw-Back-bestämmelserna så länge de fortsätter att 1031-växla från fastighet till fastighet.
Legal 1031 Exchange Services, LLC ger inte skattemässig eller juridisk rådgivning, och vi kan inte heller göra några utfästelser eller ge några garantier om de skattemässiga konsekvenserna av din bytestransaktion. Fastighetsägare måste konsultera sina skatte- och/eller juridiska rådgivare för denna information. Vår roll är begränsad till att fungera som kvalificerad mellanhand för att underlätta ditt utbyte.
© 2020 Legal 1031 Exchange Services, LLC. Alla rättigheter förbehållna.