De viktigaste faktorerna för fastighetsinvesteringar

Vad är det viktigaste att leta efter när det gäller fastigheter? Även om läget alltid är en viktig faktor finns det många andra faktorer som hjälper till att avgöra om en investering är rätt för dig. Här är en titt på några av de viktigaste sakerna att tänka på om du planerar att investera på fastighetsmarknaden.

1. Fastighetens läge

Varför det är viktigt

Språket ”läge, läge, läge” är fortfarande kung och fortsätter att vara den viktigaste faktorn för lönsamhet vid fastighetsinvesteringar. Närheten till bekvämligheter, grönområden, natursköna vyer och grannskapets status spelar en viktig roll i värderingen av bostadsfastigheter. Närheten till marknader, lagerlokaler, transportknutpunkter, motorvägar och skattebefriade områden spelar en viktig roll i värderingar av kommersiella fastigheter.

Vad man ska leta efter

En nyckel när man överväger fastigheters läge är den medel- till långsiktiga synen på hur området förväntas utvecklas under investeringsperioden. Till exempel kan dagens fridfulla öppna mark på baksidan av ett bostadshus en dag bli en bullrig tillverkningsanläggning, vilket minskar dess värde. Gör en grundlig genomgång av ägandet och den avsedda användningen av de omedelbara områden där du planerar att investera.

Ett sätt att samla in information om hur utsikterna ser ut i närheten av den fastighet du funderar på är att kontakta stadshuset eller andra offentliga organ med ansvar för zonindelning och stadsplanering. På så sätt får du tillgång till den långsiktiga områdesplaneringen och kan göra en bedömning av hur gynnsam eller ogynnsam din egen plan för fastigheten är.

2. Värdering av fastigheten

Varför det är viktigt

Fastighetsvärderingen är viktig för finansieringen vid köpet, listningspriset, investeringsanalysen, försäkringen och beskattningen – de är alla beroende av fastighetsvärderingen.

Vad man ska leta efter

De vanligaste metoderna för fastighetsvärdering är:

• Försäljningsjämförelsemetod: nyligen genomförda jämförbara försäljningar av fastigheter med liknande egenskaper – vanligast och lämplig för både nya och gamla fastigheter
• Kostnadsmetod: Kostnaden för mark och konstruktion, minus avskrivningar – lämplig för nybyggnation
• Inkomstmetod: baserad på förväntat inflöde av likvida medel – lämplig för hyresrätter

3. Investeringens syfte och investeringshorisont

Varför det är viktigt

Med tanke på den låga likviditeten och de högvärdiga investeringarna i fastigheter kan en oklarhet om syftet leda till oväntade resultat, inklusive finansiella svårigheter – särskilt om investeringen är belånad.

Vad man ska leta efter

Identifiera vilken av följande breda kategorier som passar ditt syfte och planera sedan i enlighet med detta:

• Köpa och själv använda. Här sparar du på hyran och har fördelen av självanvändning, samtidigt som du får en värdeökning.
• Köp och hyr ut. Här får du regelbundna inkomster och långsiktig värdeökning. Det krävs dock temperament för att vara hyresvärd för att hantera eventuella tvister och juridiska frågor, hantera hyresgäster, reparationsarbeten osv.
• Köp och sälj (kortsiktigt). Detta är i allmänhet för snabb, liten till medelstor vinst – den typiska fastigheten är under uppbyggnad och säljs med vinst när den är färdigställd.
• Köp och sälj (långsiktigt). Detta är i allmänhet inriktat på stor inneboende värdeökning under en lång period. Detta erbjuder alternativ för att komplettera långsiktiga mål, till exempel pensionering.

4. Förväntade kassaflöden och vinstmöjligheter

Varför det är viktigt

Kassaflödet avser hur mycket pengar som finns kvar efter utgifter. Positiva kassaflöden är nyckeln till en god avkastning på en investeringsfastighet.

Vad man ska leta efter

Utarbeta prognoser för följande vinst- och utgiftsslag:

• Förväntat kassaflöde från hyresintäkter (inflationen gynnar hyresvärdar för hyresintäkter)
• Förväntad ökning av det inneboende värdet på grund av långsiktig prisuppgång.
• Fördelar med avskrivning (och tillgängliga skatteförmåner)
• Kostnadsnyttoanalys av renovering före försäljning för att få ett bättre pris
• Kostnadsnyttoanalys av hypotekslån jämfört med värdeökning

5. Var försiktig med hävstångseffekten

Varför det är viktigt

Lån är bekväma, men de kan ha en stor kostnad. Du binder din framtida inkomst för att få nytta i dag till en räntekostnad som är spridd över många år. Se till att du förstår hur du ska hantera lån av det här slaget och undviker höga skuldnivåer eller vad man kallar överbelåning. Även experter på fastigheter utmanas av överbelåning i tider av ogynnsamma marknadsförhållanden och likviditetsbristen med höga skuldförbindelser kan bryta fastighetsprojekt.

Vad du ska leta efter

Avhängigt av dina nuvarande och förväntade framtida inkomster ska du överväga följande:

• Beslut dig om vilken typ av hypotekslån som passar bäst för din situation – fast ränta, hypotekslån med justerbar ränta (ARM), enbart ränta, noll i handpenning, osv. Observera att varje typ av bolån har sin egen riskprofil och att du måste studera varje typ noggrant. Till exempel omfattar ARM hypoteksräntor som kan ändras när som helst drivet av kapitalmarknadens krafter och låntagaren måste acceptera eventuella ränteändringar under lånetiden.
• Var medveten om de villkor och andra avgifter som hypotekslåntagaren tar ut.
• Shoppa runt för att hitta lägre räntor och bättre villkor.

6. Nybyggnation kontra befintlig fastighet

Varför det är viktigt

Nybyggnation erbjuder vanligtvis attraktiva priser, möjlighet till anpassning och moderna bekvämligheter. Riskerna omfattar förseningar, ökade kostnader och det okända i ett nybyggt område.

Existerande fastigheter erbjuder bekvämlighet, snabbare åtkomst, etablerade förbättringar (verktyg, landskapsplanering etc.) och i många fall lägre kostnader.

Vad man ska leta efter

Här är några viktiga saker att leta efter när man bestämmer sig mellan en ny en konstruktion eller en befintlig fastighet:

• Se över tidigare projekt och undersök byggföretagets rykte för nya investeringar.
• Se över äganderättshandlingar, nyligen genomförda undersökningar och värderingsrapporter för befintliga fastigheter.
• Konsultera månatliga underhållskostnader, utestående avgifter och skatter. Kostnader som dessa kan allvarligt påverka ditt kassaflöde.
• När du investerar i en hyrd fastighet, ta reda på om fastigheten är hyreskontrollerad, hyresstabiliserad eller fri marknad. Är hyresavtalet på väg att löpa ut? Är förnyelsealternativen gynnsamma för hyresgästen? Vem äger möblerna?
• Kvalitetsgranska objekt (möbler, inventarier och utrustning) om dessa ska ingå i försäljningen.

7. Indirekta investeringar i fastigheter

Varför det är viktigt

Förvaltning av fysiska fastigheter på lång sikt är inte för alla. Det finns alternativ som gör att du kan investera indirekt i fastighetssektorn.

Vad du ska leta efter

Konsultera andra sätt att investera i fastigheter:

• Real estate investment trusts (REITs)
• Aktier från fastighetsbolag
• Förvaltningsfonder och ETF:er inriktade på fastighetssektorn
• Hypoteksobligationer
• Hypotheksobligationer (Mortgage Backed Securities, MBS)

8. Ditt kreditbetyg

Varför det är viktigt

Ditt kreditbetyg påverkar din förmåga att kvalificera dig för ett hypotekslån, och det påverkar de villkor som din långivare erbjuder. Om du har ett högre kreditbetyg kan du få bättre villkor – vilket kan ge betydande besparingar med tiden.

Vad du ska leta efter

Score över 800 betraktas som utmärkt och hjälper dig att kvalificera dig för det bästa bolånet. Arbeta vid behov på att förbättra din kreditvärdighet:

• Betala räkningar i tid – ställ in automatiska betalningar eller påminnelser
• Betala ner skulder
• Sök att inte ha ett kreditutnyttjande på mer än 30 %
• Slut inte oanvända krediter. kort – så länge du inte betalar årsavgifter
• Begränsar förfrågningar om nya krediter och ”hårda” förfrågningar
• Se din kreditupplysning och bestrid felaktigheter

9. Allmän fastighetsmarknad

Varför det är viktigt

Som med andra typer av investeringar är det bra att köpa lågt och sälja högt. Fastighetsmarknaderna fluktuerar och det lönar sig att vara medveten om trender. Det är också viktigt att vara uppmärksam på hypoteksräntorna så att du om möjligt kan sänka dina finansieringskostnader.

Vad man ska titta efter

Håll dig uppdaterad om trender och statistik för:

• Huspriser och bostadsförsäljning (totalt och på din önskade marknad)
• Nybyggnation
• Fastighetsbestånd
• Handelsräntor
• Flipping-aktivitet
• Foreclosures

Slutsatsen

Immobiliar kan bidra till att diversifiera din portfölj. I allmänhet har fastigheter en låg korrelation med andra stora tillgångsklasser – så när aktierna sjunker är fastigheterna ofta på uppgång. En fastighetsinvestering kan också ge ett stadigt kassaflöde, betydande värdeökning, skattefördelar och konkurrenskraftig riskjusterad avkastning, vilket gör det till en sund investering.

Självklart är det, precis som med alla andra investeringar, viktigt att ta hänsyn till vissa faktorer, som de som listas här, innan du investerar i fastigheter – oavsett om du väljer fysisk egendom, REITs eller något annat.