Servitut är ett genomgående inslag i fastighetslagstiftningen i Texas och definieras i allmänhet som en rättighet, ett privilegium eller en fördel som existerar som ett distinkt intresse i förhållande till äganderätten till fast egendom. Vanligast är att ett servitut tillåter en person (eller allmänheten) att använda en annans mark på ett visst sätt.
Det finns många sätt att upprätta ett servitut i Texas enligt common law.
Servitut genom uttrycklig upplåtelse
Denna typ av servitut skapas genom ett uttryckligt avtal mellan parterna och följer formaliteterna för fastighetsinstrument i Texas. Express servitut måste vara skriftliga, korrekt undertecknade av den part som ska belastas, visa avsikten att bevilja med en adekvat juridisk beskrivning, bekräftas (om det är registrerat) och överlämnas korrekt. Pick v. Bartel, 659 S.W.2d 636 (Tex. 1983).
Easement by Prescription
Ett preskriberat servitut är ett servitut som har erhållits och innehas av en fordringsägare mot markägarens vilja. Den sökande bekräftar vanligtvis rätten till servitutet genom ett domstolsbeslut och måste uppfylla dessa krav:
- Användningen av servitutet måste vara negativ, öppen, ökänd och fientlig mot markägarens intressen. Vrazel v. Skrabanek, 725 S.W.2d 709 (Tex. 1987).
- Servitutet måste användas uteslutande av sökanden och får inte vara öppet för allmänheten eller kvalificera sig som ett servitut för gemensam användning. Brooks v. Jones, 578 S.W.2d 669 (Tex. 1974).
- Servitutets användning måste vara oavbruten och kontinuerlig under en period av minst tio år. Davis v. Carriker, 536 S.W.2d 246 (Tex. Civ. App.-Amarillo, 1976).
Easement by Estoppel
Om en kärande i god tro förlitar sig på en fastighetsägares muntliga avtal om ett servitut som senare dras tillbaka, kan denne söka ett servitut genom estoppel. Sökanden måste visa att:
- Löftet om servitut kommunicerades till sökanden;
- De trodde på löftet;
- Och de kan visa att de förlitat sig på löftet till deras nackdel, till exempel att de har lagt ut medel som inte kan återvinnas om löftet dras tillbaka. Exxon Corp. v. Schutzmaier, 537 S.W.2d 282 (Tex. Civ. App.-Beaumont, 1976).
Ett implicit servitut
Ett implicit servitut åläggs av en domstol för att skapa rättvisa. I likhet med ett estoppelkrav är ett implicit servitut inte skriftligt. Det uppstår vanligtvis när ett servitut har använts kontinuerligt under en tid (men inte skapats genom något skriftligt avtal) och markägaren plötsligt stänger av tillträdet. Det tidigare bruket måste vara uppenbart och uppenbart, rimligt kontinuerligt och nödvändigt för att kunna utnyttja den egna egendomen på ett rättvist sätt. Persons v. Russell, 625 S.W.2d 387 (Tex. Civ. App.-Tyler, 1981).
Finally, the claimant must show that there was originally a unity of ownership of the two estates immediately prior to the easement being created. Typiskt sett inträffar detta när en fastighet delas och säljs till två ägare. Dessa ägare kan sedan ha ett muntligt avtal som beviljar servitutet till den andra ägarens landstingsfastighet. Westbrook v. Wright, 477 S.W.2d 663 (Tex. Civ. App.-Houston, 1972).
Servitut genom nödvändighet
Servitut genom nödvändighet förväxlas ofta med implicita servitut, men är inte samma sak. För att skapa ett servitut genom nödvändighet måste man bevisa:
- Det fanns en enhetlig äganderätt med de påstådda dominerande och tjänande egendomarna.
- Anslutningen är en nödvändighet, inte en ren bekvämlighet.
- Nödvändigheten fanns vid tidpunkten för avskiljandet av egendomarna. Othen v. Rosier, 226 S.W.2d 622 (Tex. 1950).
Att vara inhägnad skapar i sig inte ett servitut av nödvändighet. Den sökande måste visa att det finns ett beteende mellan de två egendomarna, eftersom domstolarna har slagit fast att ingen kan ha ett servitut av nödvändighet över en främlings mark. Nödvändigheten måste också vara strikt, vilket innebär att det är den enda möjliga tillgången till den andra fastigheten. Duff vs. Matthews, 311 S.W.2d 637.
Slutsats
Om du har några frågor om verkställighet eller upprättande av servitut, kontakta en erfaren fastighetsadvokat för råd. Lagen om servitut i Texas är komplex och kräver nödvändig kunskap och skicklighet för att navigera bland de olika typer av servitut som finns tillgängliga för markägare.
Alla uppgifter som tillhandahålls på Silblawfirm.com (nedan kallad ”webbplatsen”) tillhandahålls endast i informationssyfte och är inte avsedda att användas som juridisk rådgivning. Användare av denna webbplats bör inte vidta några åtgärder eller avstå från att vidta några åtgärder baserat på innehåll eller information på denna webbplats. Användare av denna webbplats bör kontakta en licensierad advokat i Texas för en fullständig och komplett genomgång av sina juridiska frågor.