Jag har varit på den här webbplatsen ett tag och skriver inte så mycket som jag skulle vilja, men jag har uppskattat det berg av information som finns här. Jag väntade avsiktligt tills jag stängde lånet (vilket skedde tidigare idag) innan jag postade detta. Jag ska försöka hålla denna introduktion kort eftersom inlägget kommer att bli ganska långt. I korthet gjorde jag en refinansiering och det nya lånet innehåller medel för det renoveringsarbete jag håller på att göra. Med denna typ av lån baserar banken lånebeloppet på ARV. Jag är en ganska konservativ person när det gäller mina investeringar. Jag tar inte på mig mina rosafärgade glasögon när jag gör prognoser. Värderaren värderade hemmet till 240 000 dollar, vilket var långt under min egen konservativa siffra på cirka 250 000 dollar. Jag ringde min låneansvarige och han sa att om jag tyckte att det var för lågt skulle jag skriva ett brev för att bestrida det. Jag gjorde min sökning här och på Google om hur man överklagar en värdering och det mesta jag hittade sa att det enda sättet att få en chans att kämpa är att det finns en nyligen genomförd försäljning som värderaren inte har tagit hänsyn till. Det var inte ett alternativ för mig, så jag var i princip tvungen att bryta ner varje komposition som han använde. Jag har kopierat och klistrat in exakt det brev som jag skickade till banken nedan. Den enda ändring jag har gjort är att ta bort adresser och länkar.
Kära Sir/Madam,
Jag skriver detta brev för att överklaga den värdering som jag har fått och som jag inte tror ger en rättvis bild av fastighetens verkliga ARV. En av de saker som inte återspeglas i värderingen är det faktum att fastigheten ligger i ett historiskt område. Jag anser att denna historiska beteckning ger fastigheten ett mervärde.
Jag har gått djupare in på varför jag anser att det finns fel i de jämförelser som använts nedan:
Comp #1 – (Adress infoga)
- Detta hus är jämförbart till storleken, men läget är betydligt sämre än läget för den aktuella fastigheten. Det ligger mycket längre bort från huvuduniversitetet. Den aktuella fastigheten har en kraftig koncentration av studenter och studentuthyrningsverksamhet.
- Denna fastighet är listad på skattemyndighetens webbplats som ”Apt.Boarding home”, vilket jag tror minskar värdet på denna fastighet också.
Comp #2 – (Address insert)
- De är jämförbara till läget, men den aktuella fastigheten är över 30 % större än denna comp. Denna värdering föreslår att dessa två fastigheter är värda exakt samma belopp, även med en så stor skillnad i storlek.
- Den aktuella fastigheten kommer att inkludera ett extra sovrum, tvättstuga och har en större källarkvadratmeter.
Comp #3 – (Adressinsats)
- Den här fastigheten gick i kontrakt och stängdes två veckor efter att den listades på MLS. Jag tror att detta speglar ett lågt listningspris/distressad säljare som behövde flytta fastigheten omedelbart.
Comp #4 – (Adressinsats)
- Denna comp såldes två gånger inom loppet av 4 månader. Detta verkar vara en flip och såldes bara för en snabb vinst. Efter att den såldes 1:a gången lottades den på nytt 2 1/2 månad senare och såldes sedan lite mer än en månad senare.
- Läget för denna comp liknar den aktuella fastigheten men den är mycket mindre i storlek.
Comp #5 – (adress infoga) #6 – (adress infoga)
- Dessa två fastigheter är för närvarande aktiva listningar och jag tror att de uppskattningar som ges till den aktuella fastigheten i förhållande till dessa är i linje med ARV.
Underför har jag listat andra jämförelser i närheten som jag anser också stöder att den aktuella fastigheten har ett högre ARV än vad som föreslås i värderingen.
(Adress infoga)
- Denna fastighet såldes den 7/16/14 för $244 000
- Huset är 6 sovrum, 2 badrum, 1144 inre kvm, 996 kvm tomtstorlek.
- Detta hem är mer än 1000 kvm mindre än den aktuella fastigheten
- Listanteckningen noterar att det var en ”motiverad säljare”. Det tyder på att de var ute efter att flytta fastigheten mycket snabbt
- Här är en länk till listan: (länk infoga)
(Adress infoga)
- Denna fastighet såldes på 4/29/14 för $235,000
- Hem är 6 sovrum, 3 bad, 1530 interiör kvm, 1107 kvm tomt storlek.
- Detta hem är mer än 1000 sq ft mindre än den aktuella fastigheten
- De är i ett liknande läge
- Här är en länk till listan: (länk infoga)
- (Adress infoga) (aktiv notering)
- Denna fastighet är för närvarande noterad på $325,000
- Hem är 6 sovrum, 2 badrum, 1800 inre kvm, 980 kvm tomt storlek.
- Detta hem är nästan 1000 sq ft mindre än den aktuella fastigheten
- De är i ett liknande läge
- Här är en länk till listan: (länk infoga)
- (Adress infoga) (aktiv notering)
- Denna fastighet är för närvarande noterad på $395,000
- Hem är 6 sovrum, 1 badrum, (notering beskrivning säger 5 sovrum, 2 badrum), 1895 interiör kvm, 1102 kvm lot storlek.
- Detta hem är nästan 1000 sq ft mindre än den aktuella fastigheten
- Detta comp är något närmare huvuduniversitetet i området
- Här är en länk till listningen: (Tack för att du tog dig tid att granska detta och jag hoppas att du finner att den information som jag har tillhandahållit faktiskt stöder en högre värdering av bostaden.
Varma hälsningar,
Damian Baynes
I slutändan tog det mig knappt två timmar att sammanställa all den information jag använde och att skriva brevet till banken. De bad mig om bevis för att bostaden ligger i ett historiskt distrikt, vilket jag gav dem. Några veckor senare bokade de in en andra värdering och den andra värderingen kom tillbaka på 264 000 dollar! Denna skillnad på 24 000 dollar var bokstavligen skillnaden mellan att jag fick detta lån och att jag inte fick det. Jag vet att det är en lång läsning, men förhoppningsvis kan det hjälpa andra som någonsin hamnar i en liknande situation.