I Internal Revenue Code (”IRC”) beskrivs inte vad en pensionsplan kan investera i, utan endast vad den inte kan investera i. Internal Revenue Code Sections 408 & 4975 förbjuder diskvalificerade personer att delta i vissa typer av transaktioner. Syftet med dessa regler är att uppmuntra användningen av pensionskonton för ackumulering av pensionssparande och att förbjuda dem som har kontroll över pensionskontot att dra nytta av skattefördelarna för sitt personliga konto.
Med den tuffa starten på 2016 för världens aktiemarknader har alternativa tillgångsinvesteringar, såsom fastigheter, blivit mer attraktiva för många innehavare av pensionskonton. Men vad många investerare i pensionskonton inte är medvetna om är att det gömt i skattelagstiftningen finns en anmärkningsvärd bestämmelse som gör det möjligt för en 401(k)-plan att köpa fastigheter med hävstång utan att utlösa skatt. Låt mig förklara vidare.
I allmänhet, när det gäller att använda ett pensionskonto för att göra investeringar, är de flesta undantagna från federal inkomstskatt. Detta beror på att ett pensionskonto är skattebefriat i enlighet med IRC Sections 401 och 408. IRC Section 512 i Internal Revenue Codes undantar de flesta former av investeringsinkomster som genereras av en IRA från beskattning. Några exempel på skattebefriade typer av inkomster är: räntor från lån, utdelningar, annuiteter, royalties, de flesta hyresintäkter från fastigheter och vinster/förluster från försäljning av fastigheter. Den typ av inkomst som i allmänhet kan leda till att ett pensionskonto blir föremål för UBTI är inkomst från följande källor:
– Inkomster från verksamheten i en aktiv handel eller verksamhet – t.ex. en restaurang, bensinstation, butik osv.
– Affärsinkomster som genereras via en genomgångsenhet, t.ex. ett LLC eller partnerskap
– Användning av ett lån utan regressrätt för att köpa en fastighet (när det gäller en IRA)
– Användning av marginalsumma vid ett aktieköp
Dessa regler återfinns under Internal Revenue Code Sections 511-514 och har kommit att kallas Unrelated Business Taxable Income-reglerna eller UBTI eller UBIT. Om UBTI-reglerna utlöses, skulle den inkomst som genereras från denna verksamhet i allmänhet vara föremål för en skatt på nära 40 procent för 2016. UBTI-reglerna gäller både IRA- och 401(k)-planer, men det finns ett unikt undantag enligt IRC 514(c)(9) som skulle göra det möjligt för en investering i en 401(k)-plan att köpa fastigheter och använda sig av icke-rekurrerande hävstång utan att utlösa skatt.
När en IRA köper fastigheter med hävstång genom hypoteksfinansiering skapas Unrelated Debt Financed Income (UDFI), en typ av UBTI på vilken skatt måste betalas. Med en 401(k)-plan kan du dock använda hävstång utan att omfattas av UDFI-reglerna och UBTI-skatten. Detta undantag enligt IRC 514(d)(9) ger betydande skattefördelar för att använda en 401(k)-plan jämfört med en IRA för att köpa fastigheter. För att utnyttja undantaget enligt 514(c)(9) måste lånet vara ett bona fide-lån utan regressrätt och lånet måste användas för att förvärva fastigheter. Ett nonrecourse-lån är en typ av lån som är säkerställt genom en säkerhet, vilket vanligtvis är en fastighet.
Om låntagaren inte uppfyller sina skyldigheter kan emittenten beslagta säkerheten, men kan inte söka låntagaren för ytterligare ersättning, även om säkerheten inte täcker hela värdet av det belopp som inte uppfyllts. Detta är ett fall där låntagaren inte har personligt ansvar för lånet.
Anledningen till att endast lån utan regressrätt kan användas när man investerar i fastigheter med pensionsmedel är att IRC 4975(c)(1)(B) förbjuder en diskvalificerad person från att låna ut pengar eller tillhandahålla någon annan förlängning av kredit mellan med ett pensionskonto. Möjligheten att förvärva ett lån utan regressrätt för en 401(k)-plan kan vara en utmaning, och långivaren utan regressrätt kräver i allmänhet minst trettiofem procent av det egna kapitalet som är engagerat i projektet.
Möjligheten att använda sig av hävstångseffekt vid ett fastighetsförvärv utan att utlösa skatt skulle potentiellt kunna vara en mycket givande möjlighet för innehavare av pensionskonton. Enligt många fastighetsinvesterare är en av de största fördelarna med att investera i fastigheter möjligheten att använda hävstångseffekt. Hävstångseffekt är en allmän ekonomisk term för alla tekniker för att multiplicera vinster och förluster. I fastigheter gör hävstångseffekten det möjligt att uppnå en mycket högre avkastning på investeringen än vad man skulle kunna göra utan den.
Det finns en hake. Dokumenten för din 401(k)-plan måste tillåta köp av fastigheter, vilket inte alltid är fallet, särskilt inte när det gäller 401(k)-planer som omfattar många anställda. Men om du är egenföretagare eller har ett företag som inte har några heltidsanställda förutom dig själv eller din make/maka kan en solo 401(k)-plan vara en lösning. Solo 401(k)-planen, även känd som en individuell 401(k)-plan, är en av IRS godkänd typ av kvalificerad pensionsplan. Solo 401(k)-planen är inte en ny typ av plan. Det är en traditionell 401(k)-plan som endast omfattar en anställd, vilket gör att den kan kringgå de komplexa ERISA-bestämmelserna, vilket är anledningen till att den är så populär för fastighetsinvesteringar och andra investeringar i alternativa tillgångar.
För fastighetsinvesterare, som gillar idén om att använda hävstångseffekter för att öka avkastningen på sina pensionskonton, kan det vara mycket meningsfullt att använda en 401(k)-plan, eller en solo 401(k)-plan om man är egenföretagare. Att köpa fastigheter med dina pensionskonton med eller utan hävstång är naturligtvis inte för alla och är inte utan risk eller kostnader. Några saker att tänka på: (Se till att din 401(k)-plan tillåter köp av fastigheter, se till att du använder ett lån utan regressrätt som en del av fastighetsförvärvet, se till att du köper fastigheter – undantaget enligt IRC 514(c)(9) gäller inte för förvärv av personlig egendom eller inventarier, och naturligtvis måste du tänka på transaktionens ekonomi och de potentiella kostnaderna för lånet samt andra fastighetsrelaterade utgifter.