Det är inte ovanligt att fastighetsavtal innehåller prorater för både köpare och säljare. Prorater finns för att på ett rimligt sätt fördela alla utgifter i samband med fastigheten, inklusive fastighetsskatt, HOA-avgifter, hypoteksränta, allmännyttiga tjänster och så vidare, så att båda parter inte tvingas betala för mer än sin skäliga andel.
Många gånger debiteras köparna för proportionerna i ett fastighetsavtal, men säljarna kan ofta också stå för dessa utgifter. Kostnaden i samband med dessa avgifter kommer att inkluderas som en debitering till den ena parten och en kreditering till den andra på respektive slutredovisning.
Så, hur exakt fungerar prorater i fastighetskontrakt? För att få en bättre uppfattning är det bra att titta på varje typ av proratering individuellt, eftersom varje typ beräknas på sitt eget sätt.
Fastighetsskatteproportioner
Om du äger en fastighet måste du betala fastighetsskatt. Hur mycket du måste betala beror på ett antal faktorer, bland annat på ditt exakta läge. Varje delstat beräknar sina fastighetsskatter utifrån sitt eget unika kalenderår. I Kalifornien är kalenderåret för beräkning av fastighetsskatt från den 1 juli till den 30 juni.
Skatterna betalas vanligtvis i två delbetalningar snarare än i en klumpsumma i slutet av kalenderåret. I Kalifornien är dessa datum den 1 november och den 1 februari. En straffavgift på 10 % tas ut för försenade betalningar.
Du måste avgöra om skatterna har betalats i förskott eller om de ännu inte har förfallit till betalning och ska betalas vid ett senare tillfälle. Om skatterna redan har betalats i förväg kommer säljarna att få en kreditproportion och köparna kommer att få en debetproportion. Om skatterna däremot ännu inte har betalats kommer säljarna att få en debitering och köparna en kreditproratering.
Om säljarens sista betalning för fastighetsskatterna omfattade en tidsperiod efter tillträdesdatumet kommer prorateringen att göras från tillträdesdatumet till det datum som skatterna är betalda fram till. I detta fall kommer prorateringen att vara en kredit till säljaren och en debet till köparen.
Till exempel, om slutdatumet för affären är den 20 oktober 2017 och säljaren har betalat den första delbetalningen som täcker fram till den 1 februari 2018, kommer säljaren att krediteras och köparen att debiteras mellan dessa två datum. Syftet med denna proportionering är att ersätta säljaren för denna tidsperiod då fastigheten inte längre har säljarens namn på titeln.
Om slutdatumet kommer efter det datum då fastighetsskatterna förfaller till betalning, beräknas proportioneringen från den första dagen av skattebetalningen till slutdatumet.
Till exempel, om slutdatumet är den 15 februari 2018 och säljaren ännu inte har betalat den andra delbetalningen som skulle ha betalats den 1 februari, kommer säljaren att debiteras och köparen krediteras från den 1 februari 2018 till den 15 februari 2018. Detta kommer att ersätta köparen för den tidsperiod som säljaren ägde fastigheten inom den skatteperioden.
Undertiden betalas fastighetsskatteproportioner ut från säljarens intäkter, och den outnyttjade delen kommer att krediteras säljaren och debiteras köparen om slutdatumet närmar sig förfallodagen för fastighetsskatter som ska betalas. Se till att du läser ditt kontrakt noga för att ta reda på om du kommer att krediteras eller debiteras för eventuella fastighetsskatter i samband med fastigheten i fråga.
Hypoteksförsäkringsavdrag
Varje hypoteksbetalning som görs täcker den ränta som betalades månaden innan. Till exempel betalar en bolånebetalning som görs den 1 juni räntan från maj månad. Långivare samlar vanligtvis in hypoteksränta upp till 30 dagar innan den första hypoteksbetalningen måste göras när ett nytt bostadslån tecknas. Säljare är skyldiga köparna ränta fram till eller under slutdatumet. Köparen kommer sedan att vara ansvarig för att betala räntan på följande hypoteksbetalning efter avslutande av escrow.
Till exempel, om en affär avslutas den 15 april, kommer den första hypoteksbetalningen att ske den 1 juni, vilket kommer att täcka räntan för maj. Köparna kommer att debiteras ränta från den 15 april till den 1 maj på sin slutredovisning.
För att beräkna ränteavdraget måste antalet dagar med ränta som säljaren är skyldig köparen fastställas. Räntebeloppet per dag multipliceras sedan med antalet dagar med skyldig ränta för att få fram det totala beloppet.
HOA Fee Prorations
Om den aktuella fastigheten styrs av en bostadsrättsförening (HOA) kommer månadsavgifter att tas ut för att täcka kostnader för underhåll och förvaltning av den totala fastigheten. Köpare och säljare måste dela upp denna avgift med den tid som varje part kommer att vistas i bostaden under den aktuella månaden.
Säg att avslutningen sker den 15 maj och att HOA-avgifterna är 200 dollar per månad. Om säljaren ännu inte har betalat avgifterna för maj kommer de att betalas från säljarens intäkter för tiden mellan den 1 och 15 maj. Om säljaren redan har betalat för maj månads HOA-avgifter kommer köparen att vara ansvarig för att täcka denna tidsperiod.
Prorater för allmännyttiga tjänster
Servitutstjänster är inte ofta föremål för prorater i fastighetsavtal, men de är ibland tillämpliga i vissa jurisdiktioner. I vissa kommuner, till exempel, om säljaren inte betalar stadens eller länets allmännyttigheter, kommer de att rullas över till skattebedömningarna och dras av från skatteräkningen för prorater.
The Bottom Line
Ingen vill behöva betala mer än vad de måste i en fastighetsaffär, oavsett hur liten summan kan vara. Prorateringsberäkningar gör allting rättvist när det gäller att endast betala för det som varje part är ansvarig för. Det kan vara komplicerade beräkningar, som bör granskas noggrant när både köpare och säljare får en kopia av sina slutredovisningar för att säkerställa att uppdelningarna har beräknats på ett rättvist och korrekt sätt.