I Singapore finns det tre huvudtyper av hyresrätter: fri egendom, 999-åriga och 99-åriga hyresavtal.
För fastigheter som byggs på freehold-mark tillhör marken arrendatorn på obestämd tid, så det finns ingen anledning att oroa sig för att arrendet löper ut (med undantag för det fruktade statliga förvärvet förstås). Detta gäller i viss mån även 999-åriga hyresfastigheter, eftersom 999 år säkert är tillräckligt lång tid för att rymma många generationer med lätthet.
Den mest oroande av alla är dock 99-åriga hyresfastigheter. Vilka rättigheter har ägarna till denna tillgångsklass i slutet av hyresperioden, när äganderätten till marken återgår till de ursprungliga ägarna?
För den här artikeln kommer vi att fokusera på effekten av hyresavtalets utgång för privata fastighetsägare (som condominiums och privatiserade HUDCs). Om du oroar dig för HDBs har vi skrivit om det här.
Vem återgår hyresrätten till och vad händer sedan?
Mer än tre fjärdedelar av marken i Singapore är statligt ägd och innehas av Singapore Land Authority (SLA) som agerar som förvaltare av marken. Återstoden består av de få fickor av mark som innehas av andra statliga myndigheter som HDB, JTC, PSA och privata ägare.
När ett 99-årigt arrendeavtal löper ut återgår äganderätten till marken till staten, och eventuella fastighetsägares rättigheter är i praktiken utplånade.
Men fastighetsägarna kommer säkert att ha rätt till en skälig ersättning för de bostäder som finns kvar på fastigheten Tyvärr inte. Den tuffa (och vissa kanske säger orättvisa) verkligheten är att SLA inte har någon skyldighet att ersätta eller betala någon form av ersättning överhuvudtaget.
Vilka alternativ har fastighetsägare med 99-årig hyresrätt då?
Det finns två alternativ för fastighetsägare med 99-årig hyresrätt, som båda innebär att de måste betala en premie till regeringen för att förlänga hyresavtalet.
De kan antingen komplettera hyresavtalet på sin mark med SLA direkt, eller sälja sin fastighet till en tredjepartsutvecklare (så kallad kollektiv eller en bloc-försäljning). Båda dessa alternativ måste göras av alla ägare kollektivt och kan inte genomföras individuellt.
Lease Top-Up
Här ansöker fastighetsägarna hos SLA om att få upp sin arrendeperiod till 99 år igen, med betalning av en markpremie. Om det till exempel återstår 50 år på marken kan ägarna öka markpriset med ytterligare 49 år så att arrendet återgår till 99 år.
Denna premie bedöms av SLA:s Chief Valuer från fall till fall, med hänsyn tagen till faktorer som antalet år som återstår av arrendet.
I det här läget är det SLA:s sak om ansökan ska godkännas eller avslås. När SLA fattar sitt beslut tar SLA hänsyn till olika faktorer i hyresavtalet, bland annat om förlängningen skulle passa in i regeringens långsiktiga avsikt med marken och om den föreslagna användningen skulle optimera markens användning.
I händelse av en lyckad hyrestilläggsansökan kan fastighetsägarna fortsätta att ockupera sin fastighet under hela den förnyade 99-åriga hyresperioden.
Detta skulle naturligtvis vara det idealiska alternativet för de flesta ägare av 99-åriga fastigheter, men tyvärr gör den orimliga markpremie som SLA tar ut detta alternativ alldeles för dyrt för vanliga privatpersoner, och det är vanligtvis den väg som företag eller andra privatägda enheter som har råd med det väljer.
Exempel på fastigheter som framgångsrikt har fått tilläggsleasing är det tidigare Shing Kwan House och ICB-byggnaden (nu SGX-byggnaden), det tidigare Overseas Union House (nu 50 Collyer Quay) och den tidigare HMC-byggnaden (nu Lumiere).
Kollektiv (eller En Bloc)-försäljning
Den kollektiva försäljningen (eller som det populärt kallas en bloc) är det alternativ som föredras av enskilda husägare, eftersom det innebär att den stora skyldigheten att betala markpremien läggs över på de privata byggherrar eller företag som har bättre möjligheter att betala den.
Nackdelen är att ägarna, till skillnad från en hyreshöjning, inte längre kommer att ha rätt att bo kvar i sin fastighet eftersom rättigheterna till hyresrätten i stället överförs till de privata byggherrarna.
Vad de däremot får är ersättning för sin egendom, vilket de inte skulle ha haft rätt till om hyresavtalet helt enkelt hade löpt ut.
2007 var toppåret för en bloc-försäljningar, inklusive den största en bloc-försäljningen hittills: försäljningen av Farrer Court-lägenheterna. De 618 lägenheterna såldes för totalt 1,339 miljarder dollar, vilket gav varje bostadsägare mellan 2 122 och 2 238 miljoner dollar (efter omkostnader). Under 2016 skedde också en kollektiv försäljning av två privatiserade HUDC-områden (Shunfu Ville och Raintree Gardens) och vi förutspår att denna trend med HUDC-områden som säljs i grupp kommer att fortsätta under 2017.
Om du vill ha en genomgång av en bloc-försäljningsprocessen kan du läsa vår artikel om detta här.
99-åriga hyresfastigheter:
Om ditt mål är att köpa ett hem som du kan föra vidare från generation till generation är en 99-årig hyresfastighet definitivt inget för dig.
Men om du nöjer dig med att bara äga bostaden under din livstid (hey, dina barn kan klara sig själva), eller om du köper den i rent investeringssyfte, så är den på allvar värd att överväga.
Vi har diskuterat frågan om äganderätt kontra hyresfastigheter tidigare, så se till att kolla in det här för en mer djupgående jämförelse.
Men även om en fastighets hyresrätt utan tvekan påverkar potentialen för dess värdering finns det andra faktorer som också spelar in. Till exempel, oavsett om du köper fri- eller hyresrätt n, välj en utveckling som ligger nära en MRT-station, bra skolor och andra bekvämligheter (du kan göra detta med 99.co:s sökfilter som låter dig begränsa resultaten beroende på dess närhet till olika bekvämligheter). Dessa faktorer gör byggnaden mer eftertraktad för privata byggherrar, vilket ökar dina chanser att säkra en en bloc-försäljning längre fram.