Nytt hotell godkänt för Planet Maze i Ocean City

OCEAN CITY – Turistplanerare godkände i veckan en plan för ett nytt fem våningar högt märkeshotell med 105 rum, men inte förrän grannarnas oro för eventuella dräneringsproblem var undanröjd.

Ocean Citys planeringsnämnd hade på tisdagen en granskning av en plan för ett nytt Hilton Tru-hotell längs Coastal Highway mellan 33rd Street och Hitchens Avenue. På platsen finns för närvarande lasertaganläggningen Planet Maze och en minigolfbana som så småningom kommer att rivas för att ge plats åt det nya hotellprojektet. Hilton Tru är ett relativt nytt koncept från hotelljätten som vänder sig till en yngre målgrupp.

Den lokala advokaten Hugh Cropper IV, som företrädde projektutvecklaren Deep Blue Hospitality, förklarade att konceptet omfattar välutrustade men mindre hotellrum med större tonvikt på gemensamma utrymmen. Planerna för det nya Hilton Tru vid 33rd Street innehåller till exempel gemensamma utrymmen inomhus och utomhus med spelplatser, arbetsstationer och andra bekvämligheter.

”Det är ett nytt koncept”, sade han. ”Det är ett slags steg i en annan riktning. Trenden har varit större rum och sviter, men detta är mindre och mer modernt. Det finns en hel del gemensamma utrymmen. Konceptet är att uppmuntra människor att använda de gemensamma utrymmena och inte tillbringa så mycket tid på sina rum.”

Zoneringsadministratör Frank Hall tog systematiskt itu med personalens farhågor och villkor efter en noggrann genomgång av planerna, inklusive trafikpåverkan, belysning och landskapsplanering samt in- och utfartspunkter. Enligt planen ska det bli ett femvåningshotell med modern design med 105 rum och stora gemensamma utrymmen. Hall förklarade att projektet enligt planerna uppfyllde alla stadens kodkrav.

”Det finns inga särskilda undantag och inga avvikelser”, sade han. ”Projektet uppfyller alla krav i alla avseenden.”

Jeff Thaler, en av huvudmännen i utvecklingsteamet, höll med om att en sträng granskning av personalen visade att det inte fanns något behov av några särskilda undantag eller avvikelser. Projektet omfattar endast 104 parkeringsplatser för 105 rum, men en plats är avsedd för ett kommunalt busskörfält, så den räknas inte mot parkeringskraven.

”Vi känner att vi har uppfyllt och gjort allt som begärts av oss”, sade han. ”Det här projektet respekterar kvarterets karaktär och kommer att bli en stor tillgång.”

En del i planeringsutskottet uttryckte oro över påverkan på trafiken i ett område som ofta är överbelastat redan vid rusningstid. Trafikingenjör Betty Tustin från Traffic Group förklarade att det fanns en enkelriktad serviceväg på baksidan av fastigheten som skulle leda hotelltrafiken till den signaliserade korsningen vid 33rd Street. Dessutom omfattar situationsplanen riklig skyltning på fastigheten för att styra gästerna till signaliserade korsningar och övergångsställen.

”Vi fick grepp om den trafikmängd som genereras av Planet Maze och minigolfen och den låg runt 300 vissa dagar och 800 på stora dagar med ett genomsnitt på runt 400”, sade hon. ”Ett hotell med 105 rum genererar mycket mindre trafik. Gästerna kommer att använda kollektivtrafiken eller gå dit de vill när de är här.”

Den kanske största frågan, och en fråga som hotade att spåra ur processen för godkännande av byggnadsplanen, gällde dränering av dagvatten från fastigheten. Byggherrens ingenjör förklarade att projektet som det var utformat minskade mängden genomsläpplig yta som avrinner från fastigheten jämfört med vad som finns på platsen.

Det finns ett befintligt 10-fotsservitut för dagvattenhantering längs fastighetens norra sida som i slutändan avleds till bukten genom ett dräneringssystem med bland annat rör som leder till utloppet. Detta 10-fotsservitut blev en tvistefråga för angränsande fastighetsägare i Jamaica Bay condominiums och Sandpiper on the Bay condominiums.

Dessa fastighetsägare motsatte sig inte det nya hotellet i allmänhet, men uttryckte oro över projektets bidrag till vad som redan är ett utmanande dräneringsproblem vid vissa tillfällen. Stadsingenjör Terry McGean gav en kort historik över dränerings- och översvämningsproblemen i området som bland annat ledde till en rättsprocess för flera decennier sedan. I huvudsak fanns det ett dräneringsrör som ledde till utloppet i bukten i det tre meter långa servitutet för dagvatten som ibland blockerades eller täpptes till. Dessutom blockeras själva utloppet ofta av sand och annat skräp, vilket begränsar flödet av dagvatten från fastigheterna.

Som ett resultat av rättegången installerades ett nytt dräneringsrör i servitutet som tog hand om avrinningen från de intilliggande fastigheterna Jamaica Bay och Sandpiper, men det röret slutade vid fastighetsgränsen för det skifte som kommer att hysa det nya hotellet. Det befintliga röret i servitutet längs hotellfastigheten har sedan dess övergivits och är inte anslutet till det rör som leder till utloppet.

”Det servitutet har varit föremål för kontroverser under årens lopp”, säger McGean. ”Vi har samarbetat med fastighetsägarna i den frågan. Utloppsröret betjänar endast dessa fastigheter. Det kommer inte att bli någon ytterligare avrinning från den här platsen. Vi anser att dessa villkor har uppfyllts och vi är övertygade om att projektet har tillräcklig kontroll av utformningen.”

McGean sade att även om han är nöjd med utformningen av dagvattnet för projektet är han villig att fortsätta att arbeta med hotellutvecklarna och de närliggande fastighetsägarna för att se till att de potentiella översvämningsproblemen inte förvärras.

”Vi är medvetna om oron i samhället”, sade han. ”Vi har arbetat för att lösa dessa problem och kommer att fortsätta att lösa dem när projektet går vidare.”

Projektutvecklare Mike Meoli från Deep Blue Hospitality sade att hans företag skulle gå med på att rensa dräneringsröret och utloppet vid behov om det hjälpte till att lindra grannarnas oro, även om hans projekt inte förväntas bidra till några översvämningsproblem.

”Det är lika viktigt för oss att röret inte går tillbaka”, sade han. ”Om kostnaderna inte är skandalösa och det behöver göras en gång om året gör vi det gärna.”

Advokat John Seipp, som företrädde de angränsande fastighetsägarna i Jamaica Bay och Sandpiper, upprepade en del av historien om dräneringsproblemen för den kombinerade fastigheten. Han sade att de angränsande fastighetsägarna inte var emot hotellet i allmänhet, men att de hade invändningar mot den föreslagna dräneringsplanen.

”Frågan är om de kommer att sätta vatten i vårt rör”, sade han. ”Om så är fallet, hur mycket? Om de ska använda vårt rör vill vi att de gör en undersökning för att avgöra om all dränering från den marken som går in i röret inte kommer att överväldiga det.”

Seipp bad ingenjören och arkitekten Keith Iott om teknisk expertis i dräneringsfrågan. Iott, som undersökte de befintliga förhållandena före tisdagens möte, sade att han trodde att det befintliga röret i servitutet längs den föreslagna hotellfastigheten inte längre fungerade.

”Det skulle förvåna mig om det finns något vatten som går in i den delen av röret”, sade han. ”Hela Planet Maze-fastigheten avrinner till det nordvästra hörnet. Jag tycker att det borde göras en fullständig hydrografisk analys. Jag anser att den skulle kunna göras som en pågående granskning innan ett bygglov utfärdas. Avsikten här är inte att förhala processen och de är inte emot hotellet, men detta behöver undersökas ytterligare.”

Efter en omfattande debatt röstade planeringsutskottet med 5-0 röster, med två ledamöter frånvarande, för att godkänna planen för det nya Hilton Tru med ett tilläggsvillkor om att byggherren ska dela med sig av dräneringsteknikrapporterna till de intilliggande fastighetsägarna Jamaica Bay och Sandpiper.